黄埔最好别墅户型：黄埔三房预算却想住更大
黄埔最好别墅户型：黄埔三房预算却想住更大叠墅为何如此火爆？可能与几个原因有关：2021年，194个重点城市叠墅成交占比达到52.5%，较2020年增长达到了8.6%个百分点，叠墅已完全取代联排而成为主力！1 叠墅卖火了！为何如此热销？先说一个现象：越来越多的人，在买叠墅。根据克而瑞《中国房地产行业市场研究报告》：
前几天本号的一篇文章，说到了一个购房者的痛点：就是在有限的预算下，怎么满足更多居住功能。
可，你有没有想过要买一套别墅呢？
别墅？！你这不是说笑嘛，我们首先要保证三房四房满足一家子居住。
但，我建议大家多看看数据，了解一下别人都在怎样买房，会多有一些不同参考。
1 叠墅卖火了！为何如此热销？
先说一个现象：越来越多的人，在买叠墅。
根据克而瑞《中国房地产行业市场研究报告》：
2021年，194个重点城市叠墅成交占比达到52.5%，较2020年增长达到了8.6%个百分点，叠墅已完全取代联排而成为主力！
叠墅为何如此火爆？可能与几个原因有关：
1.别墅用地紧缺，产品供不应求
都市里超高层住宅不断涌现，不少新盘容积率直奔5~7而去。相对比下，低密产品由于占有更多自然资源：如土地、天空，这在城市里尤显稀缺和保值。
根据中指院的数据：
近5年来，广州别墅总共上市5058套，但却成交了11543套，供不应求的态势逐年增加。
广州近5年别墅类产品供需态势
广州多达五道限墅令下，别墅供地越来越少，直接导致价格走高。
二沙岛别墅总价一路狂升，达到约7500万/套起；珠江别墅，单价突破30万/㎡，常人已难以企及。
2.从平层进阶的需求
城市中产，正向80/90后转移，新一代生活方式，追求富个性和重隐私，有天有地有院子，多代同堂分层居住，这是平层给不了的。
有天有地有庭有院的别墅生活 图源：微信公共图片库
3.新产品流通性更好
叠墅购买门槛更低，面积适中，流通性逐渐变强，买了后不愁卖出。
总之，叠墅解决了改善客群的痛点，随着居住条件升级换代，中产家庭选择小院生活的越来越多。
2 怎样的叠墅，才更有价值？
首先提出一个观点：
尽管产品稀缺，但并不是所有的叠墅，都值得我们购买。
先来看一组数据：
可以发现：成交集中于产业发达的增城黄埔，而非旅游胜地从化。
这说明别墅的日常自住需求，已超越仅作为休闲旅游。
别墅，已成为改善型居住的常规产品。在这种情况下，楼盘配套、区位通勤等，都必须考虑。
新一代城市型叠墅的价值，不仅是产品本身，还包括地铁、学校、商业等配套。
而居住不方便的郊野型叠墅，完全依赖产品力，并不值得购买。
此外，成交集中于增城黄埔，符合城市东进的方向，产业东移，人口东徙，带来东部旺盛成交，也撑高了未来楼价天花板。
广州东进示意图
3 星图TOD的进阶产品:叠墅2.0
最近的一次踩盘，感受到了一个城市型叠墅楼盘的魅力所在，那就是星图TOD。
项目邻近13号线官湖站，一站到十轨交汇新塘TOD东部枢纽，至今已入市三年，价格一直坚挺，2021年更是勇夺增城销冠，揽金约32亿！
每次开盘，售楼部现场都是人潮涌动：
售楼部现场人气旺盛
随着平层热销，星图TOD又计划新推都市叠墅产品，建面约110~131㎡，今年限推64席，均为从平层升级进阶。
星图TOD，处于城市东进主交通轴线
4 产品全新升级，生活方式进阶
说到新品，跟我一道踩盘的朋友就特别兴奋：“叠墅能解决一大家子的居住问题吗？“
原来习惯晚睡的她，经常被早起的老人吵醒，而长辈也喜欢碎碎念，在同一层生活，总觉得不够自由，个性化更得不到满足，比如她心心念念的影音室，一直无法实现。
星图新推的叠墅产品
我笑着说，那你来对了。
眼见为实，带着这些问题，我们先去看看吧：
1.产品有哪些亮点？
叠墅，一般是两叠或者三叠产品，要能做到上叠有天、中叠有台、下叠有院。
一般叠墅做法示意（仅举例、非本项目图纸）
据了解，星图TOD叠墅组团，都分为上中下三叠。大致户型如下：
户型剖面示意图
先看下叠，户型大致如下，特色是创意拓展空间部分。
下叠户型示意图
首先进去的是一个户外可拓展空间，可以日常休憩接触自然，又和室外隔离，有一定的私密性。
户外可拓展空间
进门后是宽敞的客餐厅，开间达到了约4.5米，加上开放式厨房，整体设计偏西式风格。
先看下叠户型有特有的创意拓展空间，为保证良好阳光，首层挪走了一个卧室的位置。
一进去，只见阳光直射到客厅苔藓墙上，满屋敞亮，空间还不小。
这个拓展空间可以满足很多功能，如私家影院、藏酒室、健身房等。
创意拓展空间鉴赏
再看楼上的空间，楼上是两个卧室，主卧在客厅上空，开间宽达约4.5m，尤显阔绰，在主卧里再隔出一个书房都没有问题。另外带一间次卧和洗手间，格局基本同楼下一致。
下叠户型亮点有这些：
1.创意拓展空间全明设计；
2. 首层拓展空间接触自然；
3. 无对视干扰、私密性强；
4. 高使用率。
而中叠上叠，展示的户型格局大致如下：
上叠户型示意 制图：谈房
上叠是从6楼入户，6楼为客厅 餐厅 卧室 厨房 洗手间，超大开间，卧室可以灵活分隔，另外还有两间卧室在楼下。
再来看最上层的露台，展示上是阳光拓展空间，露台外面还有一个儿童空间，夜晚可以在露台摆个摇椅观赏星星，或者举办party，都是不错选择。
阳光露台
上叠户型亮点有这些：
1.顶层露台、视野开阔，私密性高；
2. 客厅灵活空间自由变换；
3. 餐客一体，丰富收纳空间；
4.宽阔厨房、L形橱柜。
叠墅布置还有一个亮点：高低配。目的是为了视野和采光更好。
叠墅区高低配示意图
2. 和平层比较，有何优势？
参观完后，朋友表示满意：
“感觉叠墅生活，是把平层变得立体化了，在立体化空间里，个性和隐私，才能得到尊重满足。”
如果成为星图TOD叠墅产品的业主，她完全可以在二楼的主卧晚睡晚起，而长辈照样早起在院子里晨练，各不妨碍生活精彩。
她心心念念的影音室，又可以在阳光拓展空间得到满足，生活品质可以说是跃升！
我们总结了一下与平层户型比较的优势：
1. 叠墅私密性好，不受他人打搅，如疫情期间优势明显；
2. 可以做到代际分层和动静分离，年轻人的晚睡习惯，也不和老人早起冲突；
3. 叠墅存在更多个性化装修的可能，更多灵活拓展空间；
这些，都是墅居的优势。
越秀历次TOD项目里的叠墅产品，都备受热捧，在总建面约130万方的星图TOD，叠墅产品也非常稀缺，今年限推64席，想要出手还得早做准备。
叠墅区园林展示
5 天空之城，齐整配套
看完产品，再来说说星图的配套：
星图TOD这个总建面约130万㎡的大社区，是抬高约16.8米的天空之城，更是一个地铁上盖的垂直微型城市。
星图TOD构筑示意图
TOD，这种把轨道交通与生活居住相结合的社区形态， 适合城市高速运转的节奏，把上班族和城市中心有效连接在一起，如日本六本木、新宿等等。
星图TOD沙盘
依托大城的低密度叠墅组团，既有轨道交通的便捷，又有学校商业等配套，既能满足生活所需，又能实现有天有地有院子的生活。
叠墅位于星图TOD楼盘南部
居住在星图TOD，你会发现地铁出行非常方便！
通过13号线一站到十轨交汇的东部枢纽，通过13号线二期无需换乘直抵天河中心。
星图TOD的另一大优势，是12年教育资源。足不出户，就可实现目送式上学，其中九年一贯制华南师范大学附属新塘学校去年已经开学。
楼盘还配套了两所幼儿园，其中新塘东区幼儿园已开园，大小业主们拥有安全又省心的教育环境。
华南师范大学附属新塘学校&东区幼儿园
居住在这儿，购物也很方便，周边有新塘万达、永旺梦乐城、合生汇等六大商圈，小区内有建面约2.5万㎡商业街，多家品牌商家已进驻。
新塘万达广场
项目还打造了建面约26万㎡立体园林，小区内多种游乐设施，孩子可以足不出户尽情玩耍。项目北侧是正在打造的千亩湿地公园，是业主娱乐健身的好去处。
毋庸置疑，总建面约130万㎡的大城，TOD时代给我们生活提供了无限可能。越秀TOD，正助力大湾区打造更美好都市圈。
大城里的叠墅
6 最后悬念：价格多少？
都市别墅的生活令人向往：
在这里，个性化能得到充分满足，你拥有的注定与别人不同。灯火酒绿后，还能躺在家里看星星；繁华喧嚣后，还有和爱人牵手散步的小院子。
那么问题来了？ 星图的叠墅产品，究竟会卖多少钱呢？
我大胆猜一猜：
也许在天河只能买个一房/两房、 在黄埔买个三房单位的预算，但在星图TOD能买到大城里、有天有地有院落的叠墅。
