暗盘不好开盘能涨吗？冻盘数年涨不了价

暗盘不好开盘能涨吗？冻盘数年涨不了价图片来源：杭报地产望钱塘云庄位于上城区旺杨街和九睦路交叉口，距离在建地铁9号线艮山东路站约550米，离钱塘江边1公里左右。周边宋都阳光国际、绿城丽江公寓、滨江铂金海岸等住宅均聚集于此，生活氛围相对浓郁。 说到新房摇号中签率，近期的丰收湖也表现抢眼，年初还在流摇的楼盘，如今急转直下，险些限售。连带着周边九堡、乔司核心地带的二手房也波动起来，九堡尤为突出，核心区、沿江、普福等量价齐升。一是，自杭州行政区划优化调整后，九堡一跃成为上城区，不少市民欢呼，板块从此“晋级”，或迎发展契机；二是，杭州首批集中供地结束后，龙湖拿下丰收湖综合体，确定将打造杭州第八座天街，这无疑将填补整个九堡乃至城东的大型商业综合体空缺；三是，九堡新房供应短缺。自中南春溪集售罄后，九堡处于断供状态，很多购房者不得不转向二手房市场。但实际上，九堡不缺新楼盘。核心区内德信望钱塘云庄、北辰聆潮府、合生创展名邸三个纯新盘迟迟未开，有

前几天，位于瓶窑板块的溪上俪庭中签率创新低，68套房源吸引了3639组家庭报名，整体中签率仅为1.87%，让人不禁感叹，买房人真难！

随着新房摇号难度越来越大，不少人的目光开始转移到了那些迟迟未开的“鸽子盘”，入市了或许还能缓解新房短缺的状态。通过实地探访，今天我们就带来了备受瞩目的纯新“鸽子盘”详细现场信息，以供参考。

九堡核心“三剑客”

谁将第一个入市？

说到新房摇号中签率，近期的丰收湖也表现抢眼，年初还在流摇的楼盘，如今急转直下，险些限售。连带着周边九堡、乔司核心地带的二手房也波动起来，九堡尤为突出，核心区、沿江、普福等量价齐升。

一是，自杭州行政区划优化调整后，九堡一跃成为上城区，不少市民欢呼，板块从此“晋级”，或迎发展契机；二是，杭州首批集中供地结束后，龙湖拿下丰收湖综合体，确定将打造杭州第八座天街，这无疑将填补整个九堡乃至城东的大型商业综合体空缺；三是，九堡新房供应短缺。自中南春溪集售罄后，九堡处于断供状态，很多购房者不得不转向二手房市场。

但实际上，九堡不缺新楼盘。核心区内德信望钱塘云庄、北辰聆潮府、合生创展名邸三个纯新盘迟迟未开，有的已经接近现房状态，售楼处却大门紧闭，丝毫没有开盘计划。

望钱塘云庄位于上城区旺杨街和九睦路交叉口，距离在建地铁9号线艮山东路站约550米，离钱塘江边1公里左右。周边宋都阳光国际、绿城丽江公寓、滨江铂金海岸等住宅均聚集于此，生活氛围相对浓郁。

图片来源：杭报地产

项目地块于2018年8月由中宸城镇建设有限公司底价竞得，总价146080万元，楼面价20024元/㎡，后由德信操盘。

项目由9幢可售高层、13席合院组成，高层建面约127-139㎡，合院建面约230-270㎡，以高端改善为主。外立面已施工完成，目前正在做内部装修，效果完全呈现，今年或可交付。

从现场看，以往“留守”在门口的保安也已撤场，我们径直来到小区里面，发现接待处已经关闭很久，并且在去年12月就已经贴了“暂停接待”的告示单。园区内稍显杂乱，水系里都是落下的树叶，显然有段时间没有打理。

不过，惊喜的是，以往封闭的中式园林示范区，或许因为施工的原因今天意外的开放了。可以看出，其以苏州狮子林为蓝本，采纳了各种珍木、名花、奇石，看上去造价不菲。

图片来源：杭报地产

周边中介向我们透露，该楼盘此前传出的开盘单价要4.5万 ，而如今的杭州新房实行限价政策，报批价格或只有3.8万/㎡左右，最终还得看预售证。很多购房者都盯着这个项目，但它就是迟迟不开盘，有的等不牢了，买别的区域去了。

多位业内人士表示，这个项目今年都可能开不出来了，开发商确实花了心思做产品，尤其合院，现在落到这种状态也着实尴尬。

北辰聆潮府和合生创展名邸均位于德胜高架旁边，两个项目与杭海路之隔，一东一西。优势是离地铁近，交通方便。周边虽说大型商业配套未落地，但基本成熟，能满足生活日常所需。劣势是均离高架很近，受噪音、灰尘影响是难免。此外，紧紧挨着的高压缆线，也非常影响观感。

北辰聆潮府位于杭海路以东、德胜高架以南，离地铁1号线九堡站仅600米左右，交通方便。南面就是九堡老小区晨光绿苑。项目地块为北辰于2018年4月以总价6.6亿元竞得，楼面价25720元/㎡，溢价率38.82%，距今已有3年多。

图片来源：杭报地产

我们去的当天，下着雨，天气阴暗，售楼处置业顾问全无，仅剩两名值班人员留守。室内灯光都未开，只靠着大面的玻璃透着外面本就不明亮的些许自然光。

项目体量不大，堪称“迷你盘”， 总规划户数226户，分1幢公租房，2幢小高层、2幢叠墅。高层户型面积为114-116㎡，叠墅94-166㎡。

外立面已经成型，高层建筑物底部采用干挂石材，上部采用仿真石漆，叠墅采用全石材、铝板加部分真石漆。不过，从沙盘和实体建筑看，外立面略有色差。

图片来源：杭报地产

“有消息传出说价格只能批到毛坯3.2万-3.3万元/㎡，还在取证中，所以短期内可能不会开盘。”北辰工作人员如是说。

合生创展名邸则情况似乎更为明朗，项目置业顾问明确表示，预计6月开盘，精装均价在3.6万-3.8万元/㎡。当问到为何明明一路之隔价格却比北辰聆潮府高时，工作人员说道，“或许是因为我们项目地块在出让之初，地块名称就显示是艮北，而他们属于九堡。”

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项目东侧是杭海路、老小区晨光绿苑以及北辰聆潮府；西侧规划建设一所幼儿园、一所36班九年制学校，往西跨过九年制学校是东方电子商务园；项目南邻正在拆迁的九堡新天地，和建设中的九沙里路。

合生创展名邸地块于2019年4月新城以总价27.16亿元竞得，成交楼面价24121元/㎡，溢价率22.6%。同年8月份，合生创展从新城手中收购了该项目地块，收购价约13.64亿元。

项目可以说是合生创展首入杭州的住宅之作，体量较大，规划17幢楼，共906户，由高层和小高层组成，户型面积89-139㎡。约89㎡规划为三房一卫，比较常见的刚需户型；约100-105㎡规划为三房两卫，空间比约89㎡阔朗很多，两个卫生间、厨房、餐客厅区域和朝南主卧的面积都有所增加；约128-139㎡规划为四房户型，改善客可关注。

大不了抵押套现？

闲林纯新盘年内或不开

同样因为价格迟迟未入市的“鸽子盘”，还有位于闲林板块的广州时代天境。项目与已经售罄的佳兆业云峰一路之隔，且是同一天拿地。

2019年3月20日，先后由广州时代、佳兆业拿下未来科技城民丰片区姊妹地块，竞拍过程相当激烈。先由广州时代经过127轮竞拍，以总价99559万元，楼面价16115元/㎡，溢价率46.50%，竞得未来科技城民丰片区07地块，该地块需配建5%公租房。

佳兆业实景，图片来源：杭报地产

后由佳兆业经过158轮竞拍，拿下未来科技城民丰片区06地块，楼面价是16476元/㎡，溢价率49.8%，自持比例6%，该地块需配建5%公租房。

一开始，两个项目均传出开盘价要3万 ，但最终未果。佳兆业已于去年开盘， 均价2.2万-2.3万元/㎡，两次推盘中签率均在10%左右。而广州时代却一直熬到了现在，并且这种状态将继续。

广州时代尽管“冻盘”，但售楼处到目前为止还开着，仍有置业顾问和服务人员接待。

图片来源：杭报地产

项目由高层和小高层组成，小高层全部是98㎡户型，高层户型是98-128㎡，共计557户。从外立面看，项目进度较慢，和几个月前几乎无异。

“在闲林没有新地块、新限价出来以前我们不会开，下半年售楼处可能关停”，置业顾问直言，“现在这样耗着处处都需要用钱，不要说人员工资，售楼处开着一个月三五十万就没了。”

“项目是广州时代进入杭州的第一个作品，想作为标杆去打造，选材、品牌等都较为用心。如果以2.2万元/㎡的价格开盘，铁定是亏本的。听说老板还在为这个事上下奔走，甚至后期实在没办法，先整体抵押套现缓解资金压力，等价格放开再填补回去。”

“这样的行情，谁的日子都不好过，我们销售员基本不剩几个了，工资收入回到十年前。”一位销售员无奈地倾诉着。

“我们的客户近八成都是预算在300万以内的，想要买新房的，就一直等着，这边也基本无房可售，有的等不住了就买二手房去了。”

受未来科技城的辐射影响，闲林成为大众关注的焦点。去年以来，闲林二手房成交火热，板块内的桃源小镇、闲林山水、竹海水韵成交比较活跃，价格也有了明显上涨。从去年年初的2.3万元/㎡左右变成如今的超3万元/㎡。究其缘由，新房供应短缺是较为关键的因素。

资金压力大被总部接管？

半山高端改善盘何去何从？

居住氛围非常成熟的半山也藏着一个久久未开的高端改善项目。从上塘河绿化道上经过，就可以看到若隐若现的首开天青里。项目由合院和多层洋房组成，容积率约1.5。

在合院和多层之间，有大片花园绿地相隔。低密度多层户型建筑面积约140-160㎡，预计精装交付；合院户型约250-350㎡，毛坯交付。原定于去年开盘，却迟迟没有动静。

图片来源：杭报地产

据首开工作人员介绍，天青里已由总部接管，具体什么时候开盘还不确定，目前杭州没有负责人。

不少人猜测，天青里自持太多，资金操作上或有难度。项目地块由首开在2017年9月竞得，成交总价约9.3亿，楼面价18423元/㎡，溢价率70%，自持比例高达55%。

庆幸的是，工地仍在如火如荼地施工，并未停工。外立面已经呈现，采用了干挂铝板和大面积的落地玻璃窗设计。合院的建造风格为宋式风格，运用了留白手法，以飞檐内收、戗角平缓的宋风元素，在用材上，以铝板 原木为主。

图片来源：杭报地产

据现场工人介绍，目前正准备做园区景观绿化，预计今年11月能完工。“之前听说合院都被提前预定了，这样的产品太稀缺了，谁看了都心动。”

周边中介老李告诉我们，半山虽然没有新地块出让，但关注度却不低。今年以来，半山二手房成交不错，签约价格在36000-38000元/㎡左右，上涨了近2000元/㎡。成交比较好的小区为田园牧歌和首开望宸，大户型尤为抢手。成交周期非常短，有的客户只看一次就成交。除了龙湖天街和山姆会员店带来的利好，自然环境和房产品质是客户考虑的主要因素。

作为板块内唯一的新盘天青里关注度还挺高，平时就有不少购房者来咨询，不过大都客户都等不及早早置换了。