取消预售的房子可以再出售吗？西安公告将打包式
取消预售的房子可以再出售吗？西安公告将打包式并对征集对象在信用上、负债上、违规违纪上做了限制。而建设用地则是证件齐全、无法律风险，只待开工的这类“干净用地”。征集的范围几乎是西安全市，包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、长安区、鄠邑区、阎良区、临潼区、高陵区、西咸新区。要求上也显得颇具“官方色彩”，就所征集房源和建设用地手续的正规性，证件的完备性，法律上的风险性均有严格要求。也就是说，房源得是已建成且投入使用，或已建成且具备投入的五证齐全的现房，这其中包括住宅、商业、办公、公寓。
10月10日，西安市人民政府直属的国有独资公司西安市安居建设管理集团有限公司（简称“西安安居”）连发两条公告，宣布将向社会征集房源和闲置建设用地。
而公示中透露的信息，又与近期多城“回购或收购商品房”的操作类似，那么此番西安下场究竟有着什么打算？
首先需要说明的是，西安本次操作并非是政府出资接盘“烂尾楼”之类的“畅想”，也不像是征迁城中村之类的土地再流通，而是又一次摸着石头过河但又具西安特色的尝试。
西安安居本次发布的两条公告用词颇为含蓄，均使用“征集”一词，直至结尾才表示征集的房源和建设用地需通过核验且公示无误后将被纳入储备范围，并在为期一年的储备期间内，西安安居将进行收购工作。
征集的范围几乎是西安全市，包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、长安区、鄠邑区、阎良区、临潼区、高陵区、西咸新区。
要求上也显得颇具“官方色彩”，就所征集房源和建设用地手续的正规性，证件的完备性，法律上的风险性均有严格要求。
也就是说，房源得是已建成且投入使用，或已建成且具备投入的五证齐全的现房，这其中包括住宅、商业、办公、公寓。
而建设用地则是证件齐全、无法律风险，只待开工的这类“干净用地”。
并对征集对象在信用上、负债上、违规违纪上做了限制。
这些严格的要求，等于开局就剔除了不良房源和地源，并通过“打包式”的要求剔除了个人房主。
何为“打包式”？
建设用地则不必多说，房源方面，西安安居要求：应征房源原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模不少于50套（间）或单体建筑面积不少于1500平方米，建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。
显然西安市安居集团面对的收购对象主要是以企业为主体。
同时，对建筑面积的要求，鉴于西安住宅市场上新房小户型的稀少，更多会意向收购公寓或商业类房源。
在这些要求和限制下，西安安居本次收购房源和建筑用地的意图也显而易见了。
收购来的房源用在哪？房地产市场下行一年多来，救市手段从房企自救、业主自救到地方政府下场在供需两端出政策，直至演变至被财政部喊停的城投拿地，八仙过海，各显神通。
今年郑州、湖州、济南、阿勒泰、苏州等城市开始通过市属国企收购市场上的商品房，此举一开始被视为救市之策，而随着更多信息的披露，大众和媒体也发现了“回购或收购商品房”并非单纯的救市或托底。
7月，郑州地产集团就面向全市收购四环内存量房源。回购存量房源用于人才公寓，不仅可以推进土地集约利用，同时有利于加快城市保障性租赁住房体系建设。
8月，浙江省湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，其中显示，鼓励收购滞销房，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，用作保障安置用房等。
9月初，山东省济南市国资委官宣，济南城发集团将在全市范围内收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。
9月下旬，新疆阿勒泰地区行政公署发布“房地产健康平稳发展十五条”提到，鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。
10月中旬，江苏省苏州市计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，该部分房源将用于保障性租赁住房或人才住房。
是的，各地政府“回购或收购商品房”的举动最主要的目的是用作保障性住房或人才住房。
西安虽未明确，但从行动上看也不例外。
根据西安市今年2月发布的《加快发展保障性租赁住房的实施意见》，首要要求就是：保障性租赁住房主要解决在本市工作且无自有住房的新市民、青年人等群体的住房困难，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
而在《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》中，重点任务便是，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上，努力满足和解决新市民、青年人的住房问题。
发布本次公告的西安安居，其主要作用就是在西安市住房保障、人才安居和租赁市场领域发挥主导作用，力争在2-3年内成为资产规模达1000亿元以上的大型政策性住房专营企业，切实做好西安市各类人才、新市民和中低收入家庭的安居保障。
由西安安居进行本次收购行动，也符合保障房政策中“多渠道供给”和“多种方式参与”的要求。
加之对70平米以下小户型的限制，目的自然也是将收购来的房源和建设用地，用于西安市保障房体系，确保能完成数量任务，并及时推出，满足需求。
政府从市场上回购或收购的房源，各城市在确保保障性住房的任务以外，也是各有各的玩法和目的。
如湖州和郑州针对的都是销售困难、地理位置不优越的房源，资金困难的房企。而苏州则大手笔在正常销售的楼盘中百套购买，其中不乏万科等资金还算正常的品牌开发商，或中建这类央企的房源。
这造成的结果，则是前者以输入现金流的方式，提振中小房企，为当地房地产市场回血，托底。而后者则是逆势拿房，用相对优良的房源吸引人才，直接增强了房地产市场的信心，甚至不排除再次将房源投入市场的可能。
显而易见的是，这一轮楼市托底政策背后，比的不仅是城市剩余的购买力，还有经济和未来产业发展，更是政府和当地常住人口，对城市未来的信心。
苏州一波快节奏收购后，克而瑞苏州统计数据显示，9月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万㎡，环比增加126.88%，同比增加93.34%。
数据的增加量就是来自于苏州回购房源的集中网签备案。
作为新进场的西安，显然没有苏州的财大气粗，本次意图收购的多是公寓类型住房。
据了解，近年来，西安公寓市场供应量处于高位。
美城股份在《2022年三季度房地产市场分析报告》中统计显示，2022年3季度，西安公寓新增供应48万㎡，较去年同期减少9%；成交22万㎡，较去年同期减少52%，成交均价13616元/㎡，与去年同期基本持平；供求比2.18，市场严重供大于求。截至2022年9月末，大西安公寓库存约450万㎡，去化周期约56个月。
西安市安居此举将加速公寓去化，但是政府也不是“散财童子”，收购时想必会对房企进行压价的操作，在勉强为房企回血的同时，才能以更小代价的确保财政健康。
那么未来，西安会选择苏州式的对住宅楼盘进行收购吗？
就目前西安楼市走向和市场推出的大户型房源来看，性价比高的刚需项目依然热度不减，目前遇冷的大多是之前高价拿地、性价比不高的改善类及城市远郊项目，这些项目大多不符合政府回购条件。而且目前各地政府也没有明确收购房源标准、收购价格等要素，愿意尝鲜的房企不知道会有多少。
这也意味着恐怕西安大手笔收购住宅的可能性较小，更多是在收购房源之余，利用上收购的建设用地，建设符合保障性住房要求的楼盘。
此举也符合房住不炒的定位。
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其实，回购这一招也并非新鲜事，早在2014年，全国多地曾试点政府回购商品房充当安置房。
今年，换种方式再度回来的回购式救市，还是有着政策的不稳定性。以至于济南市政府回购3000套商品房的举措被迅速叫停，但此后郑州、湖州却默许存在，苏州回购一万套房的大计划更是不见政策原文，只见被收购方的回应。
西安安居在公告中用词更是谨慎，因此，西安能否成功收购，又能否形成长效机制，一切还是未知数。
编辑：解革
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