重庆人每天在哪里呆（外地人居然比重庆人更懂）

重庆人每天在哪里呆（外地人居然比重庆人更懂）5月31日，记者从重庆市发展改革委网站获悉，渝长高速复线连接道工程（海腾立交—南桥头立交）可行性研究报告已获得该委批复。一则来自重庆晨报的消息：一切源于，一张图。（规划黄桷沱长江大桥）01、黄桷沱长江大桥

这是一篇鉴盘报告，购房通的攀哥，第10篇鉴盘报告。

不乱说，不瞎说，不假说，攀哥的“三不原则”。

起因是，昨天，我去看了一个楼盘，新城琅翠，在铁山坪森林公园，上山的路口，当然，这个地方，也算是唐家沱。重庆有句老话，叫什么“X成唐家沱”。

不过，等我实地看完，我震惊了，我收回前面那句话。一个来自上海的开发商，新城控股，居然比重庆本地人，看得更懂，铁山坪（唐家沱）的价值，重庆本地人，把他低估了。

一切源于，一张图。

（规划黄桷沱长江大桥）

01、黄桷沱长江大桥

一则来自重庆晨报的消息：

5月31日，记者从重庆市发展改革委网站获悉，渝长高速复线连接道工程（海腾立交—南桥头立交）可行性研究报告已获得该委批复。

据了解，渝长高速复线连接道工程西起内环快速路大佛寺南桥头，向东经弹子石、唐家沱、鱼嘴片区，终点在果园港接渝长高速复线，全长22.83km，是一条新的城市快速路。

而此次获可研批复的渝长高速复线连接道工程（海腾立交——南桥头立交）项目是该快速路的西出发段，项目西起于内环快速路大佛寺大桥南桥头立交，东止于海腾立交，全长共4.3公里。

该项目包括了新建黄桷沱长江大桥，改造内环快速路大佛寺大桥南桥头立交、腾龙立交、腾龙大道一期，新建海腾立交等建设内容。

也就是说，在如今的寸滩长江大桥的东侧，又将有一架新建的长江大桥，连接南岸区弹子石腾龙大道和江北区海尔路。

项目建成后，重庆主城区又将新增一条由城区向渝东北方向的快速进出城通道，有效串联沿线组团功能。

上游新闻·重庆晨报记者 张瀚祥

02、攀哥解读

渝长高速复线连接工程，就是从弹子石，直接一条路一座桥，直接拉到唐家沱，不用再走东环或者寸滩大桥了，距离大概多少呢？

大概4公里多点。有图有真相。

这就牛逼了，如果按照发改委批复的4.3公里，渝长高速复线，按照最低设计时速80码，4.3公里/（80/60）=3.3分钟。

可以这么理解，3分半钟，可以从唐家沱到弹子石CBD。

重庆哪几个区域，可以3分半钟到江北嘴解放碑弹子石这3个CBD呢？大体上就是观音桥、两路口和江北嘴本身，你要说茶园能3分半钟到弹子石，恐怕都有难度。

03、东西南北唯独就没有东？

这个不太合理呀。

重庆的发展，大概经历了这么几个阶段：

1、最开始是一直向北，从红旗河沟到了新牌坊，再到金开大道，照母山，然后，礼嘉和中央公园起来了，然后，悦来，蔡家，水土，龙兴。

2、在这个过程中，南边的茶园，虽然要经过真武山隧道，但是离尘不离城，加上6号线，南边的茶园（包括鹿角）和龙洲湾，也成了大多数人的选择。

3、现在重庆在提向西，成渝双城都市圈嘛，西永大学城和璧山，都是热点。

问题是，如果把东西南北看成一张桌子的四条腿，唯独东边少了一条腿，这个科学吗？正常嘛？反正攀哥作为一个江北东的人，觉得是不正常的。

04、江北只有往东

如果把CBD当成重庆的中心，一路向北，江北区只占了江北嘴这个地方，然后就一路发展到渝北的新牌坊，照母山，中央公园，甚至龙兴去了。然后，北碚的蔡家和水土，都在向北的过程中，雨露均沾了。

问题是，威威大江北，上至石马河，下至五宝镇，沿着嘉陵江和长江，石马河开发殆尽，五宝又相对远了一点，顺江而下，江北嘴差不多了，再往下，不翻山，就只有铁山坪山脚下的唐家沱，现在叫唐桂新城，还有充足的土地供应。

前面说了，一座重庆城，一张桌子四条腿，唯独少了东边一条腿，是不正常的；江北区，唯一的城市拓展可能，在东边的唐家沱（唐桂新城）。

加上黄桷沱大桥的加持，3分多钟通达，重庆不往东，唐桂不起飞，才怪。

05、解释一下卫星图

城市发展是有距离边界的，假设以江北嘴为起点，不考虑道路弯曲的直线情况下：

从新城琅翠所处的铁山坪山脚，到江北嘴，就是10公里。

从江北嘴外延出去10公里，大概是：

南边到茶园，到李家沱，或者到滩子口。（到龙洲湾高职城就更远了）

西边到三峡广场附近。（双碑西永大学城肯定不只10公里了）

北边，大概只能到大竹林九曲河，然后到中央公园16公里以上，到蔡家北大概20公里，到水土和龙兴的距离，差不多都算26公里左右吧。

如果黄桷沱大桥修通，真没想到铁山坪是这样“神一般的存在”——到江北嘴的距离，跟九曲河一样。

06、代驾不划算

有个兄弟伙，江湖人称汪涵哥，住巴南，每次晚上大家聚完了吧，喊代驾回去，就是一百多，每次给我说，住南边要球不得，代驾太贵。

攀哥在中央公园有房子，考虑到代驾贵，也一直还没装修。

那新城琅翠呢？

我看了一下。

20公里以内，100块钱吧，22分钟，还算能接受，起码没有一百多，可能黄桷沱大桥修通了，不用20公里，代驾费还要少点。

我想过，如果我住在悦来蔡家中央公园，肯定不止这个价；要是住在龙兴，那宵夜后干脆放弃回家了，找个如家7天将就一晚上就算了。（西边就更不用说了，兄弟伙喊我出来吃宵夜，我门都不得出了）。

07、琅翠哪里好？

生态倒是没得说了，铁山坪森林公园本身是4A景区，登山步道就在新城琅翠的旁边，别人周末的郊游，倒成了琅翠业主的日常。

（铁山坪公园步道）

攀哥作为地产老司机，搜罗了一下，在北边，出门就能爬山的，除了融创凡尔赛出来有个照母山（参考价18000吧），在北边，就真的只有新城琅翠，还有铁山坪山上的那些千万级别墅了。

然后是有轨道，4号线唐家沱站已经投入使用，同时延长线已经动工，其中铁山坪站就只距项目100-200米，预计2022年投运，如果自己不想开车上班，坐轨道上班也是妥妥的30-40分钟到办公室。

有了轨道，就有配套。唐桂新城规划有27万方的TOD商业中心，就在新城琅翠小区门口，接近于2个北城天街的体量吧，不去观音桥又怎样呢？就在自家楼下看个电影，还省却了观音桥停车的烦恼。

再然后，是江北嘴最好的18中，距离项目大概就是500米左右，虽然现在政府都不承诺学区了，但是让小孩多睡半个小时，也是父母体量小孩的一种方式呢。

08、琅翠值不值？

据攀哥猜测，琅翠的建面均价大概是12000元/㎡左右。

说实话，感觉这个价格，貌似没有占到便宜。

考虑到，新城控股，作为全国地产8强，去年的时候，也是经过多达64轮竞价，打败了其他各路大佬，以53.21%的溢价率，7479元/㎡的楼面价，才取得唐桂新城的第一支原始股，这么来看，这价，不贵。

毕竟12000左右的价格，目前就是介于悦来和蔡板块之间的均价。

（貌似悦来蔡家下主城要远得多，琅翠上主城要近得多）

09、算账怎么算？

铭腾机构董事长老朱的算法：

楼面价如果在8000元/㎡以内，开发商的成本，就是加5000元左右的综合成本，再附加一个品质和资金成本。

这么看来，7470 5000=12470元/㎡。

考虑到新城琅翠的品质，琅翠系是新城的中高端产品系，成本肯定不止5000元，再加上资金成本，新城控股，肯定是亏着卖的。

其他的户型面积朝向什么的，就不用考虑了，全国8强开发商，攀哥挑不出任何毛病，新城的排名比龙湖和金科都高，这里就不具体说了，相信新城就是。

最后总结一下：

重庆或者江北，必向东发展，向东要发展空间。

唐桂新城，比龙兴、比蔡家、水土、中央公园，距离城市的距离都要近，特别是黄桷沱大桥修通后，唐桂新城是神一般的存在。

总价100万左右的选择，家人有森林公园享受，有轨道交通，有27万方TOD商业中心，小孩就近入读18中……

全国8强的品质和战略眼光布局。

不信，看看江北区，寸滩的鲁能和西派城接近18000，江北嘴壹号院2万

就能知道，攀哥不忽悠，新城琅翠，是有远见人的选择。