房屋评估报告怎么看？关于房屋评估报告
房屋评估报告怎么看？关于房屋评估报告众所周知，近年来我国房地产市场发展的如火如荼，房价也一天一个样，这几年房价上涨很多，因此是按照什么时点对被征收房屋进行评估也直接关系到被征收房屋能获得多少补偿。对此，《征补条例》也明确了补偿的时点， 即房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。 按照规定， 房地产价格评估机构应该由被征收人在规定时间内协商选定； 在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 所以实践中那些不经过协商、投票、摇号等程序选出来的评估机构都是不合法的。 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）出台后，对于补偿标准和补偿依据有了更加明确和更加合理的规定。 《征补条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而 被征收房屋的价值，由具有
导读： 对房屋进行评估是拆迁过程中不可或缺的一步，评估机构评估后出具的评估报告会作为对被拆迁人补偿的依据和标准，按照《国有土地上房屋征收评估办法》的说法，评估报告的作用是“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的 补偿 提供依 据” ，因此其重要性可想而知。 但是如果评估报告不合理，或者评估报告的作出程序有问题，当事人应该怎样维权呢？
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作者丨周荣增 王金龙律师团队 北京在明律师事务所
在拆迁中能得到多少补偿，是被拆迁的群众最为关注的问题，直接关系被拆迁群众的切身利益。 搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）出台后，对于补偿标准和补偿依据有了更加明确和更加合理的规定。 《征补条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。那么什么样的评估报告才是合理合法的呢？
要进行评估，第一步就是要先选择有资质的评估机构。 评估机构的选择不是随便进行的，而是要遵循《征补条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。
按照规定， 房地产价格评估机构应该由被征收人在规定时间内协商选定； 在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 所以实践中那些不经过协商、投票、摇号等程序选出来的评估机构都是不合法的。
评估的价值时点要有时效性众所周知，近年来我国房地产市场发展的如火如荼，房价也一天一个样，这几年房价上涨很多，因此是按照什么时点对被征收房屋进行评估也直接关系到被征收房屋能获得多少补偿。对此，《征补条例》也明确了补偿的时点， 即房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。
以房屋征收决定公告之日房屋的市场价格作为补偿标准，可以使得被征收人的基本利益得到保障。 然而实践中也经常出现房屋征收决定公告后好多年征收部门还不拆，再拆时还按照几年前房屋征收决定公告时的评估价进行补偿 ，这种做法显然是不符合《征补条例》规定的精神的，在实践中也得不到法院的支持。
评估方法的选择要合理实践中，对房屋进行评估的方法主要有 比较法、收益法、成本法、假设开发法 等评估方法，评估机构需要在进行适用性分析后，再选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
但是一般来讲，采用 比较法 更能准确的反映被征收房屋的真实价值，因为要保障被拆迁后被拆迁群众还能买得起同等居住条件的房屋，不能因拆迁而降低被拆迁群众的生活水平和居住条件。
评估标准要有依据有了评估机构，也确定了评估时点和评估方法，那么怎么确定房屋的价值呢？要确定房屋的价值必须有相应的依据。对被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的 区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 一般来说，区位好的房屋肯定比区位差的评估价要高，商用的肯定高于住宅的，新房高于旧房，土地使用权剩余年限久的肯定高于剩余年限短的......
所以当事人务必要认清自己房屋的情况，这样才能准确判断评估标准是否合理。
上面讲了合法的评估程序，那么，如果遭遇不合法不合理的评估该怎么维权呢？
《国有土地上房屋征收评估办法》规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”
也就是说法律规定了被征收人如果对评估结果有异议的话可以申请复核和鉴定，但是复核和鉴定的程序非常复杂，被征收人即使按照法律规定申请了复核和鉴定也多半不会有效果。而且这其中牵涉复杂的法律问题，作为非专业人士的被征收人，即使对评估结果有异议，一般也不知从何入手去推翻。所以最省心也最有效的方法就是委托专业的征地拆迁律师来处理，这样既省时省力，又能直接击中要害，实现推翻不合理评估、获得合理补偿的目的。
律师最后想提醒大家， 评估报告至关重要，是补偿多少的直接依据！ 当发现评估报告不合理时一定要拿起法律的武器及时维权，推翻不合理的评估报告，为自己最终能得到合理的补偿争取有利的条件！
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