南山烂尾楼在哪里（泡沫破灭后的样子）

南山烂尾楼在哪里（泡沫破灭后的样子）租金水平在75元/平方米至100元/平方米之间的有5处，占比仅为15.15%；其中租金水平高于100元/平方米的只有6处，占比仅为18.18%，且基本位于后海和前海两大高档CBD；没想到在寸土寸金的南山区，月租金不到100元/平方米的写字楼居然比比皆是。甚至连号称“中国曼哈顿”的前海，新建成的高档写字楼，月租金竟然只要48元/平方米。湾叔统计了一下，这份写字楼招租表格里面，总共罗列了33处写字楼的招租信息。

想知道房地产破灭后的模样吗？

今年深圳的写字楼市场，就是最真实的写照！

南山写字楼租金令人震惊

最近深圳地产圈流传着一张南山写字楼的租金图，上面的价格低到让人震惊。

没想到在寸土寸金的南山区，月租金不到100元/平方米的写字楼居然比比皆是。

甚至连号称“中国曼哈顿”的前海，新建成的高档写字楼，月租金竟然只要48元/平方米。

湾叔统计了一下，这份写字楼招租表格里面，总共罗列了33处写字楼的招租信息。

其中租金水平高于100元/平方米的只有6处，占比仅为18.18%，且基本位于后海和前海两大高档CBD；

租金水平在75元/平方米至100元/平方米之间的有5处，占比仅为15.15%；

租金水平在50元/平方米至75元/平方米之间的最多，共有17处，占比为51.52%；

而租金在50元/平方米以下的共有5处，占比为15.15%，主要位于科技园北区；

这样的价格，不仅比同地段的商品房便宜很多，而且也比周边城中村的农民房便宜。

举个例子，表格里后海片区深圳湾1号的写字楼月租金为108元/平方米。

而湾叔查询了一下，链家上面深圳湾1号在租的房源共有8套，其中单价最便宜的那套，是240平方米月租金80000元，折合333元/平方米。

总的来说，深圳湾1号写字楼的租金水平，只有深圳湾1号公寓租金水平的不到三分之一。

至于科技园北区的彩虹科技大厦和兰光科技园等两处写字楼，29元/平方米的月租金，甚至比坪山区城中村的一些农民房价格要便宜。

比如说坪山一间20平方米的农民房，月租金大概要600元，折算下来每平方米的月租金就要30元，确实比那两处的写字楼租金要便宜。

深圳写字楼泡沫有多严重？

一般来说，同一地段的写字楼租金比商品房租金便宜是正常现象，因为现在政府出让土地时，同一地段商业用地的价格往往要比居住用地便宜，所以面粉便宜了，面包自然也就便宜。

但是出现这种南山区的写字楼租金比坪山区的农民房租金还要便宜的现象，则是很不正常的。毕竟南山区的商业用地价格，也要比坪山区的居住用地价格贵了好几倍。

那么到底是什么原因导致深圳写字楼市场出现这种诡异现象呢？

答案很简单，就是泡沫太大，写字楼市场严重供过于求。

一般来说，大城市写字楼的空置率在10%以下是正常水平。比如去年疫情爆发之前，纽约的写字楼空置率为7.9%，旧金山约为6%，伦敦约为4%。

即便是在疫情爆发之后，纽约、旧金山和伦敦的写字楼空置率大幅上升至12.5%、11.9%和8.8%，达到20年来的最高水平。

但是即便如此，这些城市的写字楼空置率跟深圳比起来，也只是小巫见大巫。

根据第一太平戴维斯的统计数据，2020年第三季度的时候，深圳全市甲级写字楼的空置率高达29.7%，高居全国一线城市榜首。

其中南山前海片区的写字楼空置率最为恐怖，在2020年底达到了56.4%，也就是说一半以上的写字楼租不出去。

即便是今年经济好转，同时写字楼新增供应面积较去年大幅减少，目前深圳全市甲级写字楼的空置率仍然高达23.9%。

而更为可怕的是，按照目前在建的写字楼估算，未来5年深圳每年仍然有超过100万平方米的写字楼新增供应量，对未来市场造成了巨大的压力。

畸形供地带来的恶果

在过去40年中国的城市化浪潮中，有一个非常明显的趋势，那就是哪里有更多优质工作岗位，人口就会涌向哪里。

过去十几年里，深圳为了留住更多企业、从而创造更多优质工作岗位，在土地出让方面严重向商业、办公和工业领域倾斜。

最明显的表现就是每年的政府供地中，大部分都是商业、办公和工业用地，而留给居住用地的比例非常之低。

比如从2013年到2019年期间，深圳全市每年几十宗供地里头，居住用地平均下来不到十宗，远远不能满足新增人口的需求。

这种政策造成的后果就是，过去十年深圳的住宅严重供不应求，房价出现畸形的上涨。而写字楼则出现严重的供过于求，空置率从2014年底的4.4%飙升至2020年底的近30%。

虽然深圳政府这样做的目的是为了留住企业、发展经济，但是在房价畸形上涨之后，结局却是适得其反。

比如任正非就曾经抨击深圳的高房价，说这会大幅增加企业的用工成本，从而削弱城市的竞争力。

而在2018年的时候，华为就分五批次，将许多部门集体搬迁到东莞松山湖，而跟着迁走的还有16800名员工。

另外在华为的带动下，近年来深圳还有许多企业也跟着搬到周边的城市，跟着带走的人员也不计其数。

如此一来，深圳大量建设的写字楼的举措不仅没有达到预期效果，反而赔了夫人又折兵，落得了个人财两空的局面。

不过好在这两年来深圳已经意识到居住用地供应不足所带来的恶果，从去年以来大幅提升居住用地的供应量，同时还把一些商业办公用地改为居住用地。

因此亡羊补牢为时未晚，随着写字楼新增供应的逐渐减少，预计未来几年深圳的写字楼价格有望逐渐恢复正常，同时住房价格也有望得到平抑。

作者 | 湾叔