凉城房价为什么便宜？作为混迹虹口30年的老上海人对凉城保本12.6万元
凉城房价为什么便宜？作为混迹虹口30年的老上海人对凉城保本12.6万元--2ND--不得不说，作为老城区的虹口，新盘真的很少，新地块更加少之又少了，所以不得不拼。该地块东至广粤路，北至广灵四路，距地块1km左右有地铁1号线，2km左右有3号线、8号线，交通便捷；地块周边有诸多成熟小区，闸北公园、大宁灵石公园等，配套成熟。城建区老虹口新盘真的很少中环稀缺纯宅地——虹口区凉城新村街道073-06号地块的争夺战，开发商还是蛮拼的。地块位于虹口区凉城板块，出让面积19959.5㎡，容积率2.75，可建面积54889㎡，总起价208577万元，起始楼面价38000元/㎡。可售住宅起始楼板价更是高达47500元/㎡。共吸引了九龙仓、泰禾、金茂等15家知名房企参与，最终经过180轮竞价，新城以37亿元获得该地块，楼板价达到67409元/平米，保本价。
艳姐说
艳姐娘家住在虹口区欧阳路、外婆家以前在虹镇老街、姑姑家在凉城......30岁之前一直混迹在上海虹口区，作为一个上海唯一的城建区，说实话，虹口的新盘真的很少。
近期听说虹口凉城有土拍，格外关注，但是还是被12.6万元/平米的保本价吓到了。原来上海的“巴子场”啊，有点无语了。
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城建区老虹口新盘真的很少
中环稀缺纯宅地——虹口区凉城新村街道073-06号地块的争夺战，开发商还是蛮拼的。
地块位于虹口区凉城板块，出让面积19959.5㎡，容积率2.75，可建面积54889㎡，总起价208577万元，起始楼面价38000元/㎡。可售住宅起始楼板价更是高达47500元/㎡。共吸引了九龙仓、泰禾、金茂等15家知名房企参与，最终经过180轮竞价，新城以37亿元获得该地块，楼板价达到67409元/平米，保本价。
不得不说，作为老城区的虹口，新盘真的很少，新地块更加少之又少了，所以不得不拼。该地块东至广粤路，北至广灵四路，距地块1km左右有地铁1号线，2km左右有3号线、8号线，交通便捷；地块周边有诸多成熟小区，闸北公园、大宁灵石公园等，配套成熟。
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凉城板块两大短板及“地区房价鄙视链”
历史上的凉城板块，其实是个“巴子场” 它一直被称作“工薪族的乐园”。虹口区凉城板块，在区域上与三个区交邻，其西接闸北，东临杨浦逸仙路高架，南至中山北一路，北交宝山。
作为上海东北部区域发展较早的地区，政府为了改善当时市民居住困难，继曲阳之后，凉城一度成为优先发展的地区，公交线路一直是该区域市民出行的主要交通。到了后期，花园城、中虹翡翠园、虹凉馨苑、虹口嘉苑、万峰梦湖苑等一批中价楼盘2004年-2008年集中上市后，规模地标社区开发较少，大环境发展相对滞缓。
其中，交通是虹口凉城板块的最大短板，甚至限制了社区向外辐射。今年5月，《上海轨交2017-2025规划二次环评公示》9条线路中一条通过凉城，引来网上一片欢呼。
配套教育则是凉城板块的第二短板，限制了房产交易的流通率。
所以，虹口历来处于地区房价鄙视链的低端。链条走向如下（从左至右，从高到低）：
虹口板块的鄙视链是酱紫的
北外滩板块——四川北路板块——大柏树板块——凉城板块
相邻三个市中心的鄙视链是酱紫的
虹口——闸北——杨浦
实际板块间的鄙视链是酱紫的
新江湾城板块——大宁板块——凉城板块
所以此次地块高昂的价格，对于房企来说，到底是福是祸，还有待房企自身的努力以及市场的考验。
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8年不到房价翻3倍 改善型客户居多
此次虹口区凉城新村地块不仅是今年市区的首幅纯宅地，在近8年来虹口区基本无宅地出让，仅去年年中出让了一块江湾镇A06-02号纯宅地地块，景瑞以6.52亿夺得，楼板价31793元/㎡，除此之外，近年来虹口便一直无新增宅地供应。不仅仅是虹口，近年来市区的纯宅地都十分紧张，由此可见，该地块的稀缺性十分凸显。
从近年虹口区一手住宅供求价走势可以明显看出，虹口区基本处于供不应求的状态，自2011年上海限购以来，供求量均出现大幅下滑，但成交价格却呈明显上扬趋势。据上海链家市场研究部数据显示：截至目前，2016年虹口区一手住宅供应量仅为4.65万方，成交量为6.42万方，成交均价却已高达76042元/㎡，较去年上涨17%，而与2009年相比，8年不到房价翻了近3倍。
该地块周边的大宁金茂府目前报价已经到9.5万元每平米，与2015年同期相比，涨幅达到22%；瑞虹新城公寓报价9.8万元每平米，同比涨幅27%。
该地块所在的凉城板块为老城区，板块内房源大多为90年代初就建设的老公房，售价在4-5万/平方米；2000年后建设的次新房不多，主要是水木年华、中虹花园、万峰梦湖苑等小区，次新房的售价在6-7万/平方米。
（图片来源：宋家泰读书圈）
凉城因为建设的比较早，早已成熟，城市更新已经停止多时，40-60岁的居民较多。区域内次新房小区屈指可数，住在老公房的客户把房子卖了，如果还想在凉城改善改善，也只能买个大点的老公房，至于买到2017-2021年的地王小区，更是难上加难。
虽然凉城内客户相对有限，但是该地块靠着大宁板块，此外还包括长寿、不夜城、彭浦共康等区域的潜在客户，这些区域的次新房不少，如果产品做的很棒，客户完全可以被吸引到凉城买房。
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张艳，房教中国品牌总监，地产自媒联盟成员。历任新浪商业地产、地产人主编、克而瑞品牌推广总监。让我们以文会友。同写同感。欢迎关注艳姐“地产人言”。
