龙湖三大新盘：龙虎相争还是英雄相惜

龙湖三大新盘：龙虎相争还是英雄相惜难道这就是期待中的2020年北京楼市的触底反弹？或是西红门楼市发展的宿命？一场乱仗已然开打，各家气焰甚嚣尘上。继开盘秀后，两家楼盘紧急上演脱口秀。上周末，新城·熙红印（下称新城）开盘，海报宣传“劲销15亿”。晚一天开盘的首开龙湖·熙悦宸著（下称龙湖）坊间传闻“劲销15亿”。数据就是士气，卖平就是输了姿势。今天龙湖宣传口径上浮3亿，海报称“劲销18亿”。

编者按：

各家上市公司财务报务逻辑自洽、表内数据自洽，管理报表水平突飞猛进。

如何更真实地考察公司信用，我们将关注的重点下移至楼盘层面，用最原始的盯楼盘方法，考察公司信用，包括项目的产品线、市场统治地位，以及个案的财务表现。

产品信用9：龙湖对决新城，龙虎相争还是英雄相惜

继开盘秀后，两家楼盘紧急上演脱口秀。

上周末，新城·熙红印（下称新城）开盘，海报宣传“劲销15亿”。晚一天开盘的首开龙湖·熙悦宸著（下称龙湖）坊间传闻“劲销15亿”。

数据就是士气，卖平就是输了姿势。今天龙湖宣传口径上浮3亿，海报称“劲销18亿”。

一场乱仗已然开打，各家气焰甚嚣尘上。

难道这就是期待中的2020年北京楼市的触底反弹？或是西红门楼市发展的宿命？

姑且不论战果。无论从项目位置、价格、档次还是发展商底蕴而言，两家项目都堪称中国楼市的“第一梯队巅峰对决”。

壹

人生的出场顺序很重要，楼盘亦然。本来，新城和龙湖本可以披着各自的骄傲，互不打扰。

战事往往偏偏逼着你捉对厮杀。

今年4月29日，随着拍地木锤重重落下，新城和龙湖上演西红门拿地秀，分别蚕食相邻两地块，爆出京城楼市罕见一幕—同一天拿地，相同区域、相同配套、同样限竞。两个楼盘互相成为彼此包袱，命理走向成为关注焦点。

新城和龙湖相恨相杀的宿命也就注定。

6月初，西红门楼市意外遭遇疫情埋击，新城和龙湖阵脚大乱。本来已经是贴身肉博战争，无奈战场上狂风大作，瓢泼大雨，泥泞不堪。

新城摆出火力全开、刚需通吃的架势，户型设计从40㎡一居到139㎡四居，梯次配置，试图无死角收割。

龙湖放弃小户型，祭出“刚需价格，改善品质”，押注81㎡-136㎡三居和四居，并拿出擅长的“庖丁解牛术”，对户型精雕细作，永远比对手多出一点点。

业态规划最终决定利润率高低。龙湖显然对利润有更高预期。

图片来源：公众号楼盘微观察

但在快半步的新城面前，龙湖略显心不从心。新城临时紧急决定放弃精装，并且用低开盘格逼宫，降至地板。本来，新城拿地价格就比龙湖便宜约600元/㎡。放弃精装后，新城售价再次探底，牢牢锁定刚需客群价格死穴。

操盘节奏、时点一波三折。新城携雷霆之势，肆意咆哮，并不甘心学北京猫叫。

图片来源：公众号楼盘微观察

素来以理性操盘的龙湖，相比之下，沿袭过往打法，在新城的一番凌厉攻势下，显得畏手畏脚，真是世事无常。

比如新城称放弃梅花桩布局和简单呆板的兵营布局，采用双景观花园规划。规划理念系出“simple is all”，大谈特谈不一样的新中式。

从沙盘规划呈现看，龙湖再秀一把“螺蛳壳里做道场”，将景观卖点最大化，并且抓住孩子元素，大打亲情牌。

看来新城深谙京城概念横飞之道，这让龙湖的产品主义线性思维在新城面前有种有劲使不出之感。

贰

新城进京赶考，先后通过合作开发西府海棠、五里春秋等多个楼盘，测试京城水温高低，水深或浅。首次独立操盘只能赢，不许输。

对于龙湖而言，是继西宸原著之后，时隔5年重回四环操盘。凭借西宸原著一役，操盘手李昂在公司内部屡获升迁。

此役熙悦宸著开发模式沿袭神盘景粼原著，和首开联手出击。坊间据传，熙悦宸著操盘团队系景粼原著原班人马。

新城擅长商业运营，龙湖也精于此道；都是高周转的行家里手；成本控制不分伯仲。都有金钢钻，天王盖地虎，谁又怕过谁。

上海是龙湖的伤心之地，却是新城的高光城市。龙湖牵手首开，成为北京地头蛇，能不能在京城重挫新城，扳回操盘上海滑铁卢之痛，亦是看点。

此外，常州商人王某猥亵女童案发后，新城楼盘被蒙上一层阴影，曾一度被竞争对手称之为“凶宅”。后来经过公司英文更名、形象公关系列操作后，新城品牌止住颓势。龙湖推出宸著系，市场认知度较高。产品线认知上，龙湖胜出。

二虎夺食，必有一伤。会有何种死伤，我们静候网签结果。

这绝非危言耸听，只是缘于定位刚需客群，楼盘位置相邻，地段优势难分伯仲，价格也难有二致，如果未来爆发小规模价格战，也在情理之中。

特别是龙湖想赢怕输，一方面用力过猛；另一方面，不是你不够好，出场顺序真的很重要。