打工盘和刚需盘哪个好？孤盘收官接下去城东改善怎么选

打工盘和刚需盘哪个好？孤盘收官接下去城东改善怎么选左边是钱塘快速路，右边是会潮悦府这次开盘的楼幢位置除了16#靠近高架外，其余4幢位置都在小区中间，噪音影响不大。会潮悦府沙盘实景今年6月二开，户型面积在135㎡左右，190套，共846组客户登记，中签率22.46%；上个月三开，248套房源，849组客户登记，中签率29%。本次四开，也是会潮悦府的收官加推，剩余的最后5幢楼全部推出，6#、10#、11#、12#、16#，190套房源，户型面积为135-165㎡，约135㎡共96套，约165㎡共94套，均价46500元/㎡，总价从450万到800多万，在公示了7天后，昨日开启了登记，首套冻资180万。

东城金茂府实景图

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国庆后开盘潮来临，15个项目近3000套房源可登记，其中位于城东新城的“孤盘”会潮悦府也领出了最后一张预售证。

随着佳兆业印月最后一批房源售罄，整个城东新城就剩会潮悦府一盘在售，定位改善，整盘全部是大户型。此前已推盘三次，中签率均不高。于今年5月首开，126套房源吸引了1146组客户登记，中签率10.99%，险些限售。这样的首开成绩使得长期处于不温不火的城东新城让众人刮目相看。

会潮悦府沙盘实景

今年6月二开，户型面积在135㎡左右，190套，共846组客户登记，中签率22.46%；上个月三开，248套房源，849组客户登记，中签率29%。

本次四开，也是会潮悦府的收官加推，剩余的最后5幢楼全部推出，6#、10#、11#、12#、16#，190套房源，户型面积为135-165㎡，约135㎡共96套，约165㎡共94套，均价46500元/㎡，总价从450万到800多万，在公示了7天后，昨日开启了登记，首套冻资180万。

这次开盘的楼幢位置除了16#靠近高架外，其余4幢位置都在小区中间，噪音影响不大。

左边是钱塘快速路，右边是会潮悦府

建面约135㎡有B、C两种户型，都为四房两厅两卫、三开间朝南设计。B户型拥有南向双阳台，连通客餐厅与次卧，C户型则是餐客厅一体的大横厅，连通朝东/西的大阳台，相比较来说私密性更强。在本次的楼幢中，16#整幢都是B户型，6#整幢都是C户型。

建筑面积约165㎡房源为四房两厅三卫，南向四开间，面宽超16米，客餐厅面积超过60㎡，阳台长度约9.2米。165㎡的房源分布在小区中间楼幢，位置更优，不会被路边嘈杂环境打扰。

会潮悦府165㎡户型图

4500元/㎡的装修标准，三大件均有，地暖品牌为菲斯曼、中央空调品牌为松下、新风品牌为森德。墙面乳胶漆交付，厨房配备了西门子两件套，无消毒柜、洗碗机，卫浴品牌为摩恩，但是无智能马桶盖。

项目工作人员介绍，165㎡户型是最受欢迎的，也是在之前选房时最先抢完，不少改善置业者都冲着大户型而来，一步到位。“以自住客群为主，今年的市场行情下，我们这样的纯改善项目投资客很少。相比以往，本次165㎡大户型有3幢楼，选择性大，选中概率也要大一些”。

关于项目本次收官中签率，工作人员直言，虽然市面上同类型楼盘不多，但是几个热门板块的重磅级项目都领证了，如钱江新城二期的建发江华玺云、云城的滨江枫翠云轩、申花的滨江揽云锦绣里，165㎡的客群有一部分或将分流出去。再加上登记第一天人数比较少，后面预约来现场的也不多，所以本次摇号难度或有所降低。

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尽管会潮悦府工作人员预计本次收官加推中签率并不如前几次低，但项目最终售罄是肯定的。会潮悦府地块于去年10月12日，经过29轮竞价，金隅以38.18亿总价竞得。

此后，在去年12月的土拍以及今年的三次集中供地中，城东新城再无地块出让。这也就意味着，随着会潮悦府的收官，城东新城新房也陷入了断供状态，且这样的时长起码维持一年。如果今年的第四次集中供地板块内还未有地块出让，那么意味着2023年在城东新城将买不到新房。

改善置业者如果想在城东买新房，只能往价格更高的钱江新城二期或者价格略低的艮北新城。

江华玺云大门效果图

目前钱江新城二期供应是充足的，从出让的地块来看，后续有7个项目可售，其中建发两个、滨江四个、坤和一个，限价从51000元/㎡到66000元/㎡。

最先入市的建发江华玺云，规划建造13幢13-16F高层建筑，首开1#、2#、4#、12#、13#，共232套房源，户型137-199㎡，全部设计为四房，精装限价66000元/㎡，冻结资金首套210万，二套及其他420万，已于昨日开始登记。

而艮北新城，加上地块，共有3个项目可售，新房精装限价均为44400元/㎡，分别是中海翠揽云境、大家中天云翠金澜府、滨江地块。滨江地块是在上个月集中供地中摇号竞得，预计明年才能入市。

江华玺云大门效果图

翠揽云境和云翠金澜府相邻，与钱二也是仅一路之隔，两盘于上个月同时开盘。翠揽云境起步户型106㎡，最大面积146㎡，总价在450万-650万左右，共推盘四次，中签率分别为22.98%、37.61%、35.62%、35.87%；云翠金澜府起步户型110㎡，最大面积168㎡，于上个月首开328套，最终401组登记，中签率81%，相对来说，摇号难度更低。

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除了附近板块的新房，改善置业者还可以考虑城东新城的二手房。

近两年，随着地铁4号线二期通车、教育利好的兑现、城市界面的提升，整体居住氛围也浓厚起来了。再加上不少新小区纷纷迎来交付，二手房选择并不少，单价从5万多到7万多不等。

说到城东新城的二手改善选项，不得不让人想到“明石七子”，目前七子已交付了五子，分别为东城金茂府、景粼天著、东潮府、东莱府、森林海尚，这几个小区所在的白石社区对应的学区正是今年引入的胜利实验笕成校区，包含小学、初中。

地铁4号线明石路站就在这几个小区中间，公共交通非常便利。但配套共享的情况下，房价却出现较大反差。

东城金茂府实景

中介老王告诉我们，品质最好卖得最贵的是东城金茂府，可以说是目前城东新城二手房的天花板，成交单价能到7万多。从目前挂牌房源来看，贝壳APP显示共21套在售，挂牌单价从7万-9万不等。最近有一套149㎡的四房，据说房东急售，挂牌1200万带车位，折合下来单价8万元左右。“贵有贵的道理，金茂府整体品质较高，用独特的恒温恒湿恒氧系统，外立面、园区设计明显高出一截。”

因价格最便宜，走量最多的是东莱府，也被中介们称为城东次新最具性价比楼盘。小面积的单价贵一点，最高能达到5.8万左右，大户型要便宜，挂牌单价也基本维持在5.6万左右。甚至近期有一套中间楼层的132㎡户型，挂牌价仅680万，折合单价5.1万元。“该房东已经在别的地方交了定金，就等着这套房子的资金付首付。像这样的价格，房东卖了都不一定能把资金使用成本收回来。”

东莱府实景

东潮府国庆前正在交付还未有成交。景粼天著、森林海尚价格在6万多。景粼天著是纯改善，包含高层、叠墅，外立面以大面玻璃为主，采光性不错。起步户型125㎡，于今年6月交付。成交量不多，目前仅成交了2套四楼房源，都是125㎡，单价一个6.4万，一个6.5万。“目前价格还未成型，不过梯度基本在6万 ，近期也有一些性价比房源，125㎡的6.1万元/㎡可成交，138㎡户型的最低6.5万元/㎡。”

森林海尚交付时间较早，里面入住率也较高。但因距离医院、高架较近，再加上户型原因，所以成交一直不多，价格也很难上去。“我们好多客户外部因素克服了，一到室内看房子，发有一个房间立着大柱子，用起来比较尴尬，最终都没能成交。”老王如是说。

森林海尚实景

另外，房龄在五年以上的小区如东方星城、浙旅东宸等，对应的小学是杭州市笕桥花园小学、初中是胜利实验笕成中学，单价在5万多，且大部分都满五年，税费会少一点，如果不介意房龄的话，性价比也还可以。

接下来，城东还将陆续有新小区交付，如明石七子中的悦风华、归锦府，彭埠地铁站附近的花语天境、宸光里，同样以改善大户型为主，单价预计在7万以内，想在城东置业的购房者可以自行留意。