民法典担保的新规定：民法典担保制度新规则案例适用
民法典担保的新规定：民法典担保制度新规则案例适用2014年1月，Q糖业公司（甲方）与Z担保公司（乙方）签订《授信追偿合同》，约定乙方授予甲方最高不超过2.2亿元的担保授信额度；乙方为甲方向J银行唐山分行贷款提供保证担保，乙方在按照保证合同约定履行全部或部分保证责任后，即有权要求甲方立即归还乙方为履行保证责任支付的全部款项和自支付之日起的利息以及乙方的其他费用和损失。同日，Z担保公司（保证人）与J银行唐山分行（债权人）签订《最高额保证合同》，约定由保证人为债权人基于该等授信对Q糖业公司享有的债权提供最高额保证担保。D科技公司、S糖业公司分别与Z担保公司签订《反担保保证合同（最高额）》，就《授信追偿合同》项下Q糖业公司对Z担保公司的债务向Z担保公司提供连带责任保证担保，如果反担保保证人未履行或未完全履行本合同约定的义务，应按照Z担保公司已支出的代偿款总额的5％向Z担保公司支付违约金。2014年1月和2月，Q糖业公司与J银行唐山分行分别签订两
《民法典担保制度新规则案例适用》是由最高人民法院司法案例研究院编著、中国法制出版社出版的案例新作。
司法案例不仅是立法发展的源泉活水，也是广大法律工作者精准把握法条要义和人民群众理解法条知识点的生动教材。为了正确适用《民法典》担保制度的有关规定，最高人民法院制定了《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》，自2021年1月1日起生效。该解释共71条，包括一般规定、保证合同、担保物权、非典型担保、附则五个方面。
本书根据案例的典型性、裁判思路的合规性、案例分析的精准性精心选编，最终选取45篇案例。在内容上，高度提炼案例精华，突出与《民法典》担保制度新规则相关的争议焦点、审判难点，通过深度解读条文要义，指明司法适用路径。在体例上，本书以该司法解释主要内容为序设有四部分，每部分内容按照所涉新规则条文为序，将案例进行编排。
在此，案例君节选本书部分典型案例，供读者参考。
对担保责任约定违约条款的效力认定
——Z担保公司诉S糖业公司等追偿权案
【基本案情】
2014年1月和2月，Q糖业公司与J银行唐山分行分别签订两份《固定资产贷款合同》。
2014年1月，Q糖业公司（甲方）与Z担保公司（乙方）签订《授信追偿合同》，约定乙方授予甲方最高不超过2.2亿元的担保授信额度；乙方为甲方向J银行唐山分行贷款提供保证担保，乙方在按照保证合同约定履行全部或部分保证责任后，即有权要求甲方立即归还乙方为履行保证责任支付的全部款项和自支付之日起的利息以及乙方的其他费用和损失。同日，Z担保公司（保证人）与J银行唐山分行（债权人）签订《最高额保证合同》，约定由保证人为债权人基于该等授信对Q糖业公司享有的债权提供最高额保证担保。D科技公司、S糖业公司分别与Z担保公司签订《反担保保证合同（最高额）》，就《授信追偿合同》项下Q糖业公司对Z担保公司的债务向Z担保公司提供连带责任保证担保，如果反担保保证人未履行或未完全履行本合同约定的义务，应按照Z担保公司已支出的代偿款总额的5％向Z担保公司支付违约金。
J银行向Q糖业公司发放1.1亿元贷款后，Q糖业公司未按约定支付贷款利息及本金，Z担保公司在其担保范围内先后为Q糖业公司代偿了未付利息、复利及本金共计102082303.13元，J银行唐山分行向Z担保公司出具了《代偿确认函》。
Z担保公司承担保证责任后，向Q糖业公司、S糖业公司、D科技公司分别发送了《履行债务通知书》及《代偿通知书》，要求三公司承担相应责任。Z担保公司请求法院判令Q糖业公司清偿代偿款；S糖业公司、D科技公司对上述债务承担连带清偿责任；S糖业公司、D科技公司因未及时向Z担保公司履行反担保保证责任，分别按债务总和的5％向Z担保公司支付违约金。
【裁判要旨】
保证合同具有从属性，即保证合同是主合同的从合同，保证债务是主债务的从债务，主要表现为保证的范围从属于主债务，不得大于主债务，债权人虽可以与保证人协商保证担保的范围，但若保证合同约定的保证债务的范围大于主债务的，应减到主债务的限度。如果保证债务的范围不受主债务的限制，允许当事人自由约定，债权人将从保证人处获得从债务人处无法获得的额外利益，且保证人承担该部分额外责任后无法向主债务人进行追偿，损害保证人利益，不符合公平原则。
【适用解析】
《九民会议纪要》第55条明确规定，当事人约定的担保责任的范围大于主债务的，应当认定大于主债务部分的约定无效，从而使担保责任缩减至主债务的范围。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下称《担保制度解释》）第3条延续该精神，明确当事人对担保责任的承担约定专门的违约责任，或者约定的担保责任范围超出债务人应当承担的责任范围，担保人有权主张仅在债务人应当承担的责任范围内承担责任。同时作了细化规定：一方面，明确当担保人承担的担保责任范围大于主债务范围，担保人向主债务人追偿时，主债务人享有抗辩权；另一方面，明确担保人在此时可以向主债权人主张不当得利返还请求权。
反担保是对保证人承担保证责任的担保，故反担保人也应当在保证人实际承担的责任范围内承担担保责任，即反担保人承担的担保责任范围不应当大于担保人因承担担保责任产生的主债务。本案中，S糖业公司、D科技公司分别与Z担保公司形成反担保关系，S糖业公司、D科技公司作为反担保人，其担保的“主债务”为Z担保公司的保证债务，即Z担保公司基于保证合同（反担保的主合同）应当向J银行唐山分行支付的代偿款项，S糖业公司、D科技公司应当仅限于该“主债务”的范围承担反担保责任，且反担保合同约定的违约责任针对的是反担保人的违约行为，与担保从属性不符，不应获得支持。
编写人：北京市第一中级人民法院 曹明哲
保证人追偿权的时效期间应自权利金额确定之日整体起算
——钟某诉R融资担保有限公司抵押权案
【基本案情】
2011年9月15日，钟某与案外人N银行签订个人投资经营贷款借款合同，约定钟某向N银行借款295万元，借款期限为12个月，借款利率为月息5.46666‰；合同所称债务是指借款人应向贷款人偿还、支付的全部款项，包括贷款本金、利息、罚息、费用、违约金、赔偿金及债权人实现债务的所有费用；合同项下的贷款由R公司提供全程连带责任保证担保。同日，N银行与R公司签订《个人投资经营贷款保证合同》，约定主合同项下的债务构成合同之主债务，包括本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，保证方式为全程连带责任保证。
2011年10月25日，N银行向钟某发放贷款295万元。贷款到期后，钟某未依约付息、还款。2012年10月25日，钟某、R公司签订《抵押反担保合同》。后钟某向R公司出具《抵押反担保函》载明，2011年9月，本人向N银行贷款295万元，贵方向N银行提供连带担保责任，本人自愿以本人名下系争房屋就上述借款合同向贵方提供抵押反担保。抵押反担保范围为主合同债务人的债务本金、利息、违约金、损害赔偿金及贵方实现债权（含担保权利）的费用。2012年10月30日，钟某、R公司办理了系争房屋的抵押权登记手续，登记载明的债权金额为295万元，债务履行期限为2012年10月25日至2014年10月25日。2013年9月29日、10月29日，R公司先后代钟某归还N银行借款本息169467.7元、2886125.93元。
2014年9月15日，福建省宁德市蕉城区人民法院（以下简称蕉城区法院）依法受理N银行起诉钟某、R公司等民间借贷合同纠纷一案。该案于2015年1月26日判决钟某偿还N银行借款罚息17199.71元；R公司等在前述确认的债务范围内向N银行承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向钟某追偿。2019年11月15日，R公司代钟某向N银行支付公告费、诉讼费、罚息合计1750元。2020年3月13日，N银行向R公司发函称，你司担保的钟某名下一笔经营性贷款金额为295万元，于2011年10月已实现放款，截至2020年3月12日该笔贷款欠款金额16199.71元。2020年5月8日，蕉城区人民法院出具结案证明，证明民间借贷纠纷案民事判决所确定的义务已经全部履行，该执行案件已结案。
系争房屋上曾存在R公司以外的多项房屋抵押和司法查封措施。现该房屋已经被依法裁定拍卖，并已过户至案外人名下。该房屋经司法拍卖所得的价款用于清偿该案债务后，尚有剩余款项由法院代管。
现钟某要求确认R公司在系争房屋上设置的抵押权因诉讼时效届满失效。
【裁判要旨】
系争抵押权并非用于担保R公司履行对N银行的保证义务，而是为担保R公司实际承担保证责任后所产生的向钟某追偿的权利。而追偿权在反担保合意达成时并未确定发生，其具体金额需根据担保人的实际清偿范围最终确定。本案中R公司向N银行实际承担保证责任共分三期，故R公司对钟某的追偿权系在三期清偿时分别产生，在最后一期追偿权产生前，债务人不存在对偿还义务履行期已经完全届满的善意信赖，而担保人却存在就追偿权未来整体主张的正常预期，故应从最后一期追偿权产生之日整体起算诉讼时效期间。
【适用解析】
反担保又称为求偿担保，是为保障债务人之外的担保人将来承担担保责任后对债务人的追偿权的实现而设定的担保，具有促进资金融通、保障债权实现及维护交易安全的重要作用。然而，涉及反担保相关的法律规定较为抽象，具体案件的规则适用需要结合民法的一般原理，参照类似价值取向的规则予以厘清。
首先需要明确的是反担保主债权的性质。《民法典》吸收原《担保法》的相关规定，分别于第387条第2款及第689条中明确“第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保”“保证人可以要求债务人提供反担保”，意在表明反担保的本质功能在于使担保人的追偿权得以实现。换言之，反担保对应的主债权是担保人对债务人的追偿权，该债权是一种未来的、不确定的债权。就反担保与本担保的关系而言，两者既相互联系，又相互独立。反担保自本担保衍生而来，设立于本担保关系的基础之上。但反担保又不同于本担保，根据《担保制度解释》第19条第2款之规定，当事人仅以担保合同无效为由主张反担保合同无效的，人民法院不予支持。从上述法律规定可知，担保合同无效不会导致反担保合同无效，反担保并非担保合同的从合同，两者本质区别正在于担保的主债权不同，本担保的对象是主合同债权人对债务人的债权，反担保的对象则是担保人对债务人的追偿权，此系为担保人基于本担保合同关系代债务人清偿之事实而产生的一种新债权，该债权在反担保合意达成时并未确定发生，而是在担保人承担担保责任后才实际发生，且具体金额需根据担保人的实际清偿范围最终确定。本案中，本担保系R公司为钟某之债务向N银行提供的保证，反担保系为确保R公司追偿权的实现而由钟某以系争房屋设定的抵押权，二者之间并无主从关系。
其次应正确认识反担保追偿权的诉讼时效期间起算规则。在现行法律法规没有对追偿权诉讼时效加以规定的情况下，反担保权利的实现，应当以其主债权即追偿权确定为前提，分期履行担保义务的追偿权应类推适用分期履行债务之规定，从最后一期追偿权产生之日整体起算诉讼时效期间。《民法典》第423条规定了抵押权人债权得以确定的具体情形，《担保制度解释》第30条规定了最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等没有约定或约定不明情形下保证期间的起算时间。从上述规则可以看出，如果担保的主债权系不特定债权，当主债权未最终确定时，担保权利不具备行使条件，也不应苛责债权人在首期债权发生后就立即主张担保权利。反担保抵押权对应的追偿权确定应当参照上述规定，以担保义务确定履行完毕，后续担保义务确定不再发生为标准。本案中，R公司向N银行分三期承担保证责任，故应在最后一期担保责任履行后、债务已被完全清偿的情形下开始计算反担保追偿权的诉讼时效。
最后应准确把握整体主张追偿权的信赖基础与规则价值。基于分期担保与分期履行的信赖利益标准具有内在一致性，防止担保人与债权人的执行竞争，加之对诉讼时效立法目的及诉讼效率之考量，分期担保追偿权的诉讼时效可类推适用分期履行债务之规定，从最后一期追偿权产生之日整体起算诉讼时效期间，如此方有利于实现担保人、债权人、债务人三方的信赖保护与利益平衡。本案中，R公司对钟某的追偿权系在三期清偿时分别产生，但在最后一期追偿权产生前，担保人仍存在就追偿权未来整体主张的正常预期，故应从最后一期追偿权产生之日整体起算诉讼时效期间。此时，系争抵押权的主债权并未超出诉讼时效期间，其在法定顺位基础上依然就剩余款项存在优先受偿效力。
编写人：上海市第一中级人民法院 李兴 丁杏文
保证期间届满后新保证合同是否成立的认定
——黄某某诉韦某某、卢某某民间借贷案
【基本案情】
2013年1月6日，韦某某向黄某某出具借条，载明其向黄某某借款35万元，借款期限自2013年1月6日至4月6日，逾期利息为月利率6%。卢某某作为保证人在借条上签字。2015年4月3日，卢某某继续在借条上签字，并写明“我在2013年1月6日担保韦某某借黄某某35万元之事，由于韦某某一直潜逃在外，现在已知道其已属诈骗行为，我承诺在2015年年底前，先把本金还清，后协助追回韦某某所欠的违约金”。2017年5月7日，卢某某又在借条上签字并写下“继续担保”。2019年4月28日，黄某某提起诉讼，要求卢某某承担保证责任。
【裁判要旨】
卢某某作为借款保证人，在借款人逾期未清偿债务的情况下，先后两次向债权人黄某某作出保证承诺，该承诺系卢某某的真实意思表示，没有违反法律规定，且并未损害债务人合法权益，故认定卢某某该两次承诺成立保证合同关系。
卢某某于2017年5月7日在借条上签字承诺继续担保，其应按照新的保证合同承担担保责任，保证期间为2017年5月7日至2017年11月7日。黄某某应在上述保证期间内向卢某某主张权利。因黄某某未能提供证据证明其在上述保证期间内向卢某某主张过权利，故其于2019年4月28日提起诉讼时，保证期间已过，应认定卢某某免除保证责任。
【适用解析】
判断保证合同成立与否，包括原保证合同消灭后新保证合同成立与否，应当充分结合案件的实际情况，分析争议的法律关系是否同时具备保证合同成立应当具备的的实质内容以及表现形式，二者缺一不可。
保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，债权人只有在保证期间内依法向保证人主张了权利，才能要求保证人承担保证责任，否则保证人的保证责任消灭。保证期间分为约定的保证期间和法定的保证期间。约定的保证期间有效的前提是，不早于主债务的履行期限或者与主债务履行期限相同。没有约定或者约定不明的，适用法定的保证期间，根据《民法典》第692条的规定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。
对于保证期间是否已届满，属于法院应当依职权主动审查的范围。《担保制度解释》第34条规定，保证责任消灭后，债权人书面通知保证人要求承担保证责任，保证人在通知书上签字、盖章或者按指印，债权人请求保证人继续承担保证责任的，人民法院不予支持。即保证人在催款书面通知上单纯签字、捺印或盖章，不发生保证人继续承担保证责任的后果。这是从避免过度加重原保证人责任角度进行的利益衡量，也是对债权人怠于在保证期间行使权利的“后果警告”。在原保证期限届满后保证人以担保人的身份继续在主债务合同上签字、捺印或盖章的，能否认定新的保证合同的成立，也应从保证合同成立要件及生效条件综合分析。本案中，卢某某在原保证合同的保证期间届满后，又在借条上签字并写下“继续担保”，此时新的保证合同成立，卢某某应基于该合同承担保证责任，但在该保证合同的保证期间黄某某再次怠于行使权利，导致保证责任消灭。
编写人：广西壮族自治区贵港市中级人民法院 韦英
合同约定与抵押登记不一致时抵押权担保范围的认定
——A农村商业银行诉B经贸公司金融借款合同案
【基本案情】
2014年8月27日，B经贸公司作为借款人与A农村商业银行签订借款合同，合同约定B经贸公司向A农村商业银行借款650万元，借款到期日为2017年8月26日，同时对借款利息、还款时间、违约责任等进行了约定。同日，双方签订最高额抵押合同，B经贸公司以其名下相关土地使用权为上述借款提供抵押担保，抵押合同约定：抵押人所担保的主债权在10602100元的最高余额内，抵押权人依据与B经贸公司签订的借款合同而享有的对债务人的债权，同时约定，抵押人最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。该抵押合同签订后双方办理了抵押登记，抵押登记的抵押金额为650万元。借款合同到期后，B经贸公司未按时还款。2017年8月26日，A农村商业银行与B经贸公司签订展期协议，展期金额为6499000元，展期到期日为2018年8月25日，同时对借款利息、还款时间、违约责任等进行了约定。展期到期后，B经贸公司未能及时归还借款本金及利息。A农村商业银行起诉要求判令B经贸公司归还借款本金及利息，并对最高额抵押合同项下的不动产抵押价值享有优先受偿权。
【裁判要旨】
就A农村商业银行对B经贸公司享有抵押权的抵押范围问题，A农村商业银行与B经贸公司在办理抵押登记时，因不动产中心登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“抵押金额”的表述，且只能填写固定数字，致使合同约定的担保范围与登记不一致。这种不一致是由于登记系统设置及登记规则造成的，不能否定A农村商业银行与B经贸公司之间关于担保范围的约定，亦不能以他项权证上记载的抵押金额作为最高抵押限额。因此，A农村商业银行在最高额抵押合同约定的担保范围内对抵押物享有优先受偿权。
【适用解析】
关于抵押财产内容和被担保债权范围，实践中存在抵押合同约定与不动产登记记载内容不一致的现象，这种冲突通常是因为一些地区不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额”或“最高债权数额”的表述，并没有设置“担保范围”这一与担保人责任范围相关的栏目，且不动产登记机构的登记规则要求此项只能填写固定数字。但实践中抵押合同的签订都是为了最大限度地保证债权人的权益，除主债权外，一般会同时将主债权利息、违约金及实现债权和抵押权的费用等约定为抵押担保的范围。
为解决上述冲突带来的现实紧迫问题，平衡各方利益，《九民会议纪要》第58条明确了裁判思路和处理规则，要求分两种情况予以处理：一是，一些地区而且是“多数省区市”不动产担保物权登记的系统设置和登记的规则设计不规范，从而造成不动产担保物权登记记载与担保合同约定不一致，这种情况下人民法院应当以担保合同约定来认定担保物权的担保范围；二是，一些地区不动产担保物权登记的系统设置和登记的规则设计已经比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区已经是常态或者普遍现象，这种情况下人民法院应当以登记为准认定担保物权的担保范围。此种区分规则虽然充分考虑了各地不同的实际情况，但实践中会导致各地区之间对此问题裁判不一致，因而只能说是一种过渡性的制度安排。
随着《民法典》的颁布实施，不动产登记部门对抵押权登记信息进行了完善，为了适应这一新的变化，亦为了契合《民法典》第216条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，《担保制度解释》第47条对于抵押财产、被担保的债权范围等出现合同约定与抵押登记不一致时的认定问题进行了相应规定：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。”如此，在合同约定与抵押登记不一致时，抵押权担保范围的认定有了统一规范，即以不动产登记簿记载为准予以确定。尚需注意的是，根据担保的从属性，如果不动产登记簿记载的被担保债权范围大于担保合同约定的被担保债权范围，则应当依据担保合同的约定来确定抵押权人优先受偿的范围。
本案中，合同约定与抵押登记的抵押权担保范围不一致系因登记系统设置及登记规则造成，并非A农村商业银行的原因，不能因此否认双方关于抵押担保范围的约定，故不能以他项权证上记载的抵押金额作为最高抵押限额。因此，A农村商业银行依法应在最高额抵押合同约定的担保范围内对抵押物享有优先受偿权。
编写人：
山东省淄博市中级人民法院 荣明潇 杨富元
山东省淄博市临淄区人民法院 刘海红
以订立买卖合同作为民间借贷担保如何处理
——李某锁诉申某平、程某香等民间借贷案
【基本案情】
2015年3月至2016年2月，程某香分四笔向李某锁借款共计80万元。其中，2015年3月17日借款两笔，金额分别为10万元和20万元，由程某香、程某青共同签名并出具借条；2015年5月10日借款一笔，金额为30万元，由程某香签名出具借条。该三笔借款，双方口头约定利息为月息3分，借款时李某锁预先扣除了3个月的利息，之后程某香又偿还3个月的利息；2016年2月23日，借款20万元，由程某香向李某锁出具借条一张，未约定利息。
上述借贷发生期间，程某香与程某青系夫妻关系。申某平以其某房产为上述借款提供担保，给李某锁出具房产买卖合同、房款收据并交付钥匙，双方没有办理房屋过户登记和抵押登记，李某锁也未实际占有使用该房屋。李某锁请求程某香、程某青偿还尚未清偿的借款本息2030872元，申某平对此在其提供担保的房屋价值范围内承担连带清偿责任。
【裁判要旨】
案涉后两笔借款的借条虽无程某青的签字，但借款发生在程某青与程某香夫妻婚姻关系存续期间，且用于双方在外承建工程，属于夫妻共同债务，双方应共同承担还款责任。
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。程某香、程某青向李某锁借款并出具借据，李某锁与申某平签订房产买卖合同，系名为买卖实为借贷提供担保，双方形成让与担保法律关系。申某平应当以提供担保的房产价值为限承担责任，在借款人不能清偿债务时，李某锁可申请拍卖该房产买卖合同标的物，以偿还本案债务。
【适用解析】
在《民法典》颁布前，让与担保一直没有被纳入担保体系，但已在理论和实务界得到广泛认可。《九民会议纪要》第66条规定，当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效；虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。《民法典》第388条第1款规定，“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。”《担保制度解释》明确将所有权保留买卖、融资租赁、保理、让与担保等合同纳入“具有担保功能合同”的范畴。第68条对让与担保的认定及权利实现作出了详细规定。但由于实务中承诺担保责任的情形众多，提供担保表现形式多样，担保标的物种类复杂，有必要根据上述规范，结合司法实践，探索让与担保识别、效力认定以及权利实现程序的思路，形成对实务有指导意义、可操作性较强方法和规则指引。
以商品房买卖合同为例，应结合合同目的、合同内容、合同履行情况等来识别是买卖合同还是让与担保，其中，订立合同的目的是判断双方法律关系性质的关键。本案中，就李某锁与申某平的法律关系而言，从时间上看，买卖关系的成立与李某锁向程某香提供借款的时间一致；从金额来看，房屋售价与借款本息基本一致；从合同履行来看，申某平向李某锁出具房款收据并交付钥匙，但李某锁并未向申某平交付房款、没有办理房屋过户登记，也未实际占有使用该房屋。综合分析，不能证明双方具有通过商品房买卖转移房屋所有权的目的，以买卖担保债权才是其真实意思。故应认定申某平与李某锁之间系让与担保关系。
关于让与担保的效力认定，应当将具有让与担保形式的合同的债权效力与物权效力分别判断。即在债务人不能还款的情形下，债权人不能直接依据房屋买卖合同取得房屋所有权，具体区分两种情况，对于没有完成财产所有权变动公示的，债权人只能依据让与担保的债权效力，请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务；对于完成财产所有权变动公示的，让与担保发生物权效力，债权人可以请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产享有优先受偿权。本案中，当事人以签订商品房买卖合同担保债权，构成让与担保，但由于没有办理不动产变更登记，未完成权利变动公示，因此，买卖合同不具有物权效力，在债务人不能履行还款义务时，债权人就买卖合同标的物不享有优先受偿权，只能请求从标的物的折价或变价中受偿。
编写人：河南省林州市人民法院 邓海青 申一博
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买卖合同审查、签订、履行的15个法律风险防范要点
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编辑：唐鑫鑫
排版：王 俏
审核：刘 畅
