改建的龙湖冠寓，龙湖接管国芳九堡熬出头了
改建的龙湖冠寓，龙湖接管国芳九堡熬出头了以后，九堡人民购物再也不用赶到金沙天街、金沙印象城逛街，而是可以在家门口随意吃喝玩乐购。九堡人民天天等，日日盼，等了10年，没想到竟意外迎来了天街。被嘲了这么多年，九堡终于要支棱起来了。早在几天前，网上就流传着一张围挡照片：龙湖杭州国芳天街，招商中心请向前走......昨天，浙江龙湖官微终于正式发文：九堡商业综合体——国芳购物中心，正是命名为“龙湖杭州国芳天街”，杭州第十一座天街，初步规划2023年开业。国芳购物中心在2012年就已经签约，本来计划2013年10月开工，2015年投入使用。结果因为各种原因耽搁，直到2016年10月才正式开工，2020年底主体才基本建成。
文 | 《地产小王子》主笔 花花
01
九堡房东们要笑了。
这是大家在听到国芳购物中心被龙湖正式接管消息之后的第一反应。
被嘲了这么多年，九堡终于要支棱起来了。早在几天前，网上就流传着一张围挡照片：龙湖杭州国芳天街，招商中心请向前走......
昨天，浙江龙湖官微终于正式发文：九堡商业综合体——国芳购物中心，正是命名为“龙湖杭州国芳天街”，杭州第十一座天街，初步规划2023年开业。
国芳购物中心在2012年就已经签约，本来计划2013年10月开工，2015年投入使用。结果因为各种原因耽搁，直到2016年10月才正式开工，2020年底主体才基本建成。
九堡人民天天等，日日盼，等了10年，没想到竟意外迎来了天街。
以后，九堡人民购物再也不用赶到金沙天街、金沙印象城逛街，而是可以在家门口随意吃喝玩乐购。
众所周知，在杭州，任何一点风吹躁动都是利好楼市。这不——
“还想卖了九堡房子，这下不急了。”
“九堡也要涨价了吧？”
“九堡要补涨了！”
“万年坑”九堡，难得能有利好，房东们像是抓住了一根救命稻草，终于有机会可以跳出坑了啊。
不过，还是想太多，行情已经变了！本来我也以为九堡总要涨一波，但一问才知，九堡二手房量价基本都没变化，挂牌房源还增多了。
那么，为什么会出现这样的情况？
02
龙湖杭州国芳天街总体量22万方，由A、B两座主楼构成。
其中，A楼1-4层为商业百货，5-20层为酒店；B楼1-4层同样是商业百货，5-8层SOHO，9-18层办公。
从外立面来看，建设整体以蓝色调为主，风格比较老气，与现存的天街在外形美观上有一定差距。
已经有了一个丰收湖天街，打破九堡商业缺乏的格局。如今再来一个国芳天街，好当然是好，但影响力总要打个折扣。
并且，国芳天街是龙湖在杭州的第二个轻资产天街，通过收购/入股/合作运营的商业资产。与“亲儿子”、丰收湖天街、滨江天街、丁桥天街、西溪天街等有所不同。
龙湖第一个轻资产天街是下沙吾角天街，要到5月28日开业，具体的影响力、热度还有待检验。
关键是，天街早已不代表着一定会涨价。
此前，丁桥也没有大型商业综合体，丁桥天街体量高达21万方，算是巨大利好了。但开业后，周边二手房价变化并不大，甚至受大市场环境影响，该跌还是跌。
下沙，有多个商业综合体、有地铁，但现在房价一直比较平稳。去年龙湖接管吾角天街，对房价也没有造成很大波动。
在杭州，龙湖天街已经有11座，另外传闻崇贤向阳B-10地块也在和龙湖接洽。这几年，商业综合体遍地开花，对房价的影响力相应减小。
03
“别说涨价了，现在量价都没什么大变化。”九堡一位中介小哥告诉我。
城东最近利好消息太多了，国芳天街虽然是利好，但终究比不上隔壁6所名校的影响力。
本来，艮北新城、城东新城最大的短板就是教育资源短缺，没有好学校。因此，房价也一直很难上涨。
而九堡有东城第二小学、东城小学、东城中学，都算是杭州还不错的学校。有一部分购房者买在九堡，就是冲着学区去的。
现在，艮北新城、城东新城的短板被补齐，九堡本身的优势被迫削弱。
再说房价，九堡好一点的二手房基本在3.5-4万/㎡上下，艮北新城、城东新城也能找到4.5万/㎡左右成交的二手房。
虽然艮北新城、城东新城价格要稍微高一点，但毕竟城市界面和到距离市中心距离会更胜一筹。
提到这件事，这位九堡的中介就发愁。“我手上有一位购房者，在钱江新城上班，预算400万左右，本来在看泊林印象，户型、小区都还不错。现在直接去看艮北新城了。”
不仅仅是购房者，就连有些房东都已经“叛变”了。
中介告诉我：“有一个小区，这几天就多了6/7位房东来咨询挂牌。隔壁板块学区变好了，这些房东就想换到那边去。”
手边买房数据显示，截止昨天18:00，九堡在售1047套，涨价42套，降价146套。而就在上周五，我看到的数据是在售924套，涨价40套，降价112套。
也就是说，前几天下来，不仅挂牌房源增多了，降价房源也比涨价房源更多。
经历去年下半年，九堡成交量一直没有大幅回升。
比如泊林印象去年5/6月份，一个月随随便便就签约了9套、10套，而近90天只签约了2套；再比如阳光国际，去年多的时候一个月签约15套，而近90天只签约了7套。
还有一些200多万的刚需购房者，也不会只盯着九堡。
现在地铁路网四通八达，他们可以考虑乔司、临平的房子。反正有地铁，去哪儿都方便，少一站多一站无所谓。
04
更何况，有这个钱，为什么不先摇新房呢？
“大家都等着新房呢！我手上有一位购房者，去年开始看九堡沿江二手房，一直没买。最近直接和我说，想先摇新房，等摇不中再说”，中介说到。
我咨询了好几位中介，有不少购房者都是这样的心态。
今年，九堡有两大新盘待入市：龙湖天瑄城、德信钱塘云庄，期待值都很高。
龙湖天瑄城本身就自带天街，价格也便宜，限价33400元/㎡。主力户型98-128㎡，总价约320万起。
另外，杭州轨道交通四期规划透露，南北快线（32号线）会在板块内设置站点，大致就在龙湖天瑄城旁。
项目预计本月中开放样板房，本月底首开三区1/2/3号楼、二区4/7号楼。
钱塘云庄是准现房，预计2022年底交付，所有楼幢外立面都已经建成，园区绿化正在施工中。高层约127-139㎡，366套；合院约230-270㎡，13套。
高层外立面是底部石材，上部铝板 玻璃幕墙 涂料。园区内还配备会所，规划有恒温泳池、健身房等功能空间。
精装配置很高，日立的中央空调、威能地暖、朗思威新风，厨房有西门子厨电和滨特尔前端过滤 末端净水等。
高层放风价4.1万/㎡，随时可能入市。
诚心想在九堡买房，也不差再等这一两个月。
二手房成交量上不来，艮北新城、城东新城又虎视眈眈，新房两盘入局抢购房者，九堡想靠国芳天街在短期内就大幅涨价，太难了。
房价不是股票，而且九堡本身也不是投资客集中的板块，不会出现突然暴涨暴跌的情况。利好消息的作用，需要时间来慢慢显现。
不过无论如何，恭喜九堡，坐拥两座天街。去年，九堡很多高压线也拆了，城市界面已经好上不少。
九堡的居住幸福感绝对越来越高了。
