中信国安第一城为何经营不好，中信国安巨亏42亿殃及旗下公寓

中信国安第一城为何经营不好，中信国安巨亏42亿殃及旗下公寓覆巢之下，安有完卵（图为国安家位于呼家楼的集中式公寓 摄影/田晏林）其中一个张姓男子自称房东，说国安家本应于4月30日付给他房租，但一周过去，还没有到账。期间他给对方致电，被告知公司资金链出现问题。现在，他决定和国安家解约，收回房子，让刘菲另觅住处。那天，恰是刘菲搬进这间12平米次卧的第一个整月。她向AI财经社出示了一份于今年4月6日与国安家签署的《房屋资产受托出租服务合同》。文件显示，西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司（简称“国安家北京公司”）作为房屋代管机构，已获房屋资产出租人张某某授权，代为收取房屋资产管理收益（包括但不限于房屋租金）。房屋租赁期限自2019年4月6日至2020年4月5日，每月租金3470元。刘菲选择了季付，并以月租金7%的金额缴纳了三个月的服务费。国安家官网显示，服务内容包括客服、宽带、保洁、管家、房屋维修和安全等。

文 | AI财经社 田晏林

编 | 鹿鸣

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5月6日，晚上将近10点钟，听见一阵急促的敲门声，刘菲小心地打开卧室门，看见两男一女，三个中年人正站在门外。

其中一个张姓男子自称房东，说国安家本应于4月30日付给他房租，但一周过去，还没有到账。期间他给对方致电，被告知公司资金链出现问题。现在，他决定和国安家解约，收回房子，让刘菲另觅住处。

那天，恰是刘菲搬进这间12平米次卧的第一个整月。她向AI财经社出示了一份于今年4月6日与国安家签署的《房屋资产受托出租服务合同》。文件显示，西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司（简称“国安家北京公司”）作为房屋代管机构，已获房屋资产出租人张某某授权，代为收取房屋资产管理收益（包括但不限于房屋租金）。

房屋租赁期限自2019年4月6日至2020年4月5日，每月租金3470元。刘菲选择了季付，并以月租金7%的金额缴纳了三个月的服务费。国安家官网显示，服务内容包括客服、宽带、保洁、管家、房屋维修和安全等。

（图为国安家位于呼家楼的集中式公寓 摄影/田晏林）

覆巢之下，安有完卵

财报显示，集团2018年会计年度出现重大经营亏损，净利润为亏损42.55亿元，负债合计达1706.38亿元。上述国安家的客服人员称，公司账面的流动性资金被集团抽走，“拿到更着急的地方用去了”，因此造成现在的尴尬局面。

AI财经社了解到，4月28日，中信国安2015年度第一期票据“15中信国安MTN001”，未能按期足额偿付利息，构成实质性违约。随后，中新经纬客户端报道，一名投资人在2018年12月购买了“歌伦安盈19号”产品，实际投向是中信国安3个月的短期流动性贷款，至到期日未予兑付。短期贷款的总体规模约为8.6亿元。

国泰君安证券分析了中信国安违约的四点原因：一是该公司的业务以贸易为主，本身盈利就差，叠加财务费用高企，内部现金流堪忧。二是多元化投资的项目并未带来盈利能力的增强，反而加大公司债务压力。三是资产被频繁冻结，授信额度接近用完，再融资空间几乎没有。四是账面资产除了一些股权和地产项目之外，并没有太多可用于变现的资产。“最终结果就是公司在内部现金流枯竭之后出现违约。”

在国安家的客服人员看来，集团债务违约不仅影响了总公司的流动性资金，也抽走了子公司的大量资金，“我们财务一直想等风头避过去之后，申请一些资金支持，不想让（国安家）业务受到影响。但是现在超出了我们的预想，资金还没批下来。”

中信国安的前身是1987年4月中国国际信托投资公司投资150万元成立的北京国安宾馆，属于早期发展的国企。

2014年，公司完成混合所有制改制，业务涉及金融、信息网络、旅游、资源能源、大消费、文化、城市运营、健康养老等方面。

集团股东包括中国中信集团有限公司、黑龙江鼎尚投资管理有限公司、北京合盛源投资管理有限公司、瑞煜(上海)股权投资基金合伙企业(有限合伙)、共和控股有限公司和天津市万顺置业有限公司。中信国安集团目前无控股股东或实控人，第一大股东为中信集团，持股20.94%。

有业内人士发文指出，混合所有制改革后，中信国安的资产合并，使其评估价值超出了实际价值的一倍。而且对于资产定价和股东问题没有做出很好的设计，导致改革后的企业，变成了股东们的套现工具。

据财新报道，3月29日，中信集团董事长常振明在业绩发布会上回应了中信国安集团债务重组的进展。他表示，中信国安集团已经聘请了中信证券做债务重组顾问，中信证券团队正在为其做财务债务重组，希望债务重组能够顺利进行。

中信国安2018年财报显示，公司营业收入为1064.84亿元，较2017年度1039亿元有小幅增长。不过，经营活动产生的现金流量净额为-14 44亿元，净利润亏损42.55亿元，资产总计1981.57亿元，负债合计1706.38亿元，资产负债率86.11%。

此外，梳理近三年的财务数据，2015年至2017年，中信国安的资产负债率分别为79.44%、80.43%、82.74%。

刘菲算了一下，如果选择退租，国安家应退还自己两个月的房租、服务费外加一个月的押金，将近一万元。工作人员告诉他，按道理提交申请后，15个工作日之内退款，但是公司财务具体什么时间打款他也不确定。“他们跟我说3月份办理退租的，现在押金还没退呢，都在排队呢。”

国安家客服表示，4、5月份，集团整体资金的流动性受到影响，退款时间会比15个工作日更长些，“财务这边拿到一点钱就给退租的客户打过去，按照退租的顺序，每天都在打钱。”

一位在今年3月选择退租的客户，一周前告诉AI财经社，她刚刚收到国安家退还的租金。此前多次致电客服，对方表示财务正在审核中，“后来跟我说，审核完了之后，财务要走申请。我就去工商局投诉了，投诉之后好像就给我退了，一共一万多元。”

（图片来源：图虫创意）

国安家服务遭租客吐槽

5月8日晚上11点，国安家租客小雨在朋友圈中感叹：太狗血了，北漂大碍——租房。“晚上加着班，收到室友消息，四月份刚租的房子，业主现在上门来催搬家。感觉生活就像电视剧一样狗血。”她告诉AI财经社，现在心里就是一个字“慌”。

和刘菲一样，小雨也是在一个叫“巴乐兔”的租房网站上看到的国安家房源。据国安家运营负责人介绍，公司会通过一些渠道寻找客源，这也是业内惯常的操作。然而AI财经社在调查中发现，相比被业主轰赶，国安家提供的服务也给租客们留下了负面体验。

比如房屋保洁的次数，租客们收到的信息就不相同。国安家官网的表述是“月度保洁”。小雨收到的信息是“一个月一次”，但刘菲从巴乐兔的工作人员处得到的是“每个月安排两次保洁”。社交网站上，也分成两派，一部分租客说自己知道是“月度保洁”，另有租客拿出和国安家工作人员的聊天截图，指明当初被告知的是“双周保洁”。

AI财经社以租客身份联系到国安家的中介人员，对方称是“月度保洁”。不过他表示，如果租客需要该项服务，可以缴纳服务费。但当没有缴纳服务费时，如后续需要保洁，将按照100-200元/次的收费标准，交到他这里，届时他会派人来打扫。

刘菲表示，自己租住的这一个月，只经历过一次保洁，但她回家后发现洗手台没有擦拭，还存留牙膏等污渍，没看出来有做过卫生的痕迹。“有一次我说随时安排人上门去做卫生吧，管家说我人不在，又不是周末时间，东西丢了别怪他。”刘菲说，即便是周末需要保洁，也一定要提前预约，否则安排不出人手。

在保洁之外，AI财经社还发现，对于房屋定金的缴纳，国安家也存在不固定的“标准”。一般来说，如果租客确定租住，需要缴纳房屋定金，才能为其预留。

国安家的中介人员称，定金是房租的一半。但在国安家App上，进入“立即下定”的端口，支付定金是以500元为底线，上无封顶，可以任意选择。面对AI财经社的疑问，该中介人员表示，“您看着房子合适，两三天以后搬过来，可以交500元保证金，也可以交房租的一半。”如果最终决定不租，500元的保证金不予退还。

2018年下半年开始，国安家发现从房东手中收来的房子和二次装修后转出租的房子，在实际操作中和预判不太相符，开始将整个业务布局重新调整。

刘经理表示，具体执行方案还在讨论，目前不方便公开。但针对集中退租一事，他相信这个阶段很快就会过去。“大家有情绪可以理解。希望关心我们的朋友能给我们一点时间，在这个时间内，我们会尽量保证每位租客和房东的诉求。”

（图为国安家位于东大桥的集中式公寓 摄影/田晏林）