房地产工程造价及其构成（房地产之工程造价及其构成）

房地产工程造价及其构成（房地产之工程造价及其构成）（3）动态性——工程从决策到竣工交付是一个较长的建设期，在这期间有很多因素会影响到造价的变动 （2）个别性和差异性——任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对各方面都有具体要求 二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或 建设项目总价格，通常又称为工程承发包价格。（从承包商角度） （二）工程造价的特点 （1）大额性——工程项目的造价一般都非常高昂

一、工程造价概述

（一）工程造价的含义

工程造价有两种含义：

一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。（从投资者角度）

二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或 建设项目总价格，通常又称为工程承发包价格。（从承包商角度）

（二）工程造价的特点

（1）大额性——工程项目的造价一般都非常高昂

（2）个别性和差异性——任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对各方面都有具体要求

（3）动态性——工程从决策到竣工交付是一个较长的建设期，在这期间有很多因素会影响到造价的变动

（4）层次性——工程造价的层次：建设工程总造价，单项、单位、分部分项工程造价

（5）复杂性——造价构成因素的广泛性和复杂性，盈利构成也较为复杂，资金成本较大

二、工程项目的划分

（一）建设项目

建设项目是指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概（预）算控制的各个工程项目的总和。

建设项目在经济上实行独立核算；具有独立的组织形式。

（二）工程项目

工程项目也称为单项工程，是建设项目的组成部分。

工程项目是指具有独立的设计文件和相应的综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产功能或使用效益的工程。如：高等院校的综合教学楼等。

（三）单位工程

单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工程、电气安装工程等。

（四）分部工程

分部工程是单位工程的组成部分，是按照单位工程的不同部位、不同施工、方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，如土石方工程等。

（五）分项工程

分项工程是分部工程的组成部分，是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来。

三、工程造价的构成

建设项目投资是指在工程项目建设阶段所需要的全部费用的总和。生产性建设项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金三部分；非生产性建设项目总投资包括建设投资和建设期利息两部分。其中，建设投资和建设期利息之和对应于固定资产投资，与建设项目工程造价在量上相等。

建设投资包括工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分。

工程费用指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为设备及工、器具购置费和建筑安装工程费；工程建设其他费用是指根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用；预备费是为了保证工程项目的顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用

（一）设备及工、器具购置费用的构成

设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费组成。

1.设备购置费

设备购置费是指建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用，由设备原价和设备运杂费用构成。

（1）国产设备原价的构成

国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价，一般根据生产厂或供应商的询价、报价、合同价确定，或采用一定的方法计算确定。

（2）进口设备原价的构成

进口设备原价是指进口设备的抵岸价，通常是由进口设备到岸价（CIF）和进口从属费构成。

（3）设备运杂费的构成

设备运杂费通常由运费、装卸费、包装费、设备供销部门的手续费、采购与仓库保管费等构成，通常按设备原价乘以设备运杂费率计算，设备运杂费率按各部门及省、市有关规定计取。计算公式：

设备运杂费=设备原价×设备运杂费率

2.工具、器具及生产家具购置费

工具、器具及生产家具购置费，是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。

计算公式：

工具、器具及生产家具购置费=设备购置费×定额费率

（二）建筑安装工程费用的构成

1.建筑安装工程费用的内容

建筑安装工程费是指工程项目建设过程中所发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各费用，有发包商提供材料和设备的，还应包括相应的发包商提供的材料费和设备费。

主要包括以下内容：

（1）土建工程费——基础工程费、主体工程费，相应发包商提供的材料费

（2）安装工程费——电气、电讯、给排水、电梯、空调、消防、煤气、采暖安装工程费，相应发包商提供的材料费和设备费

（3）装修工程费——内外墙、地板、门窗、厨洁具、电梯间、天蓬、雨篷等的装修费，相应发包商提供的材料费

（4）项目或工程监理费——支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

（5）其他——工程收尾所发生的零星工程费和承包商保修期后应由发包商承担的维修费、现场垃圾清运废、工程保险费等

2.我国建筑安装工程费用的构成

（1）直接费

直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。

直接费=直接工程费 措施费

（2）间接费

是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。建筑安装工程的间接费用由规费、企业管理费组成。

间接费=规费 企业管理费 =取费基数×间接费率

（3）利润

（4）税金

（三）工程建设其他费用的构成

工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用。

（四）预备费

预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。

基本预备费=（工程费用 工程建设其他费用）×基本预备费率

（五）建设期利息

建设期利息是指项目借款在建设期内发生的固定资产的利息，包括向国内外银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行债券等在建设期内所产生的应偿还贷款利息。

各年应计利息=（年初借款本息累计 本年借款额/2）×年利率