商圈包括（商圈的基本范畴是什么）

商圈包括（商圈的基本范畴是什么）● 按“商圈主体”划分有：城市商圈、项目商圈、消费商圈；商圈的类别从不同角度看，会有多种划分方式：◆ “有效地”吸引消费群，是指“商业中心”或“经营卖场”的销售业绩，有“一定的比例”是通过“商圈内消费群”实现的；而很偶然的消费行为，不能算作商圈的范畴。如“北京店”偶尔来一个“纽约客”，不能说北京店的商圈覆盖到了美国。“良好的商圈”是“商业地产与零售店”成功的基础条件。例如，北京“燕莎商城”虽然也存在着许多不足，但是其“总店”的经营却依然长盛不衰，这其中一个重要的原因，就是得益于商圈的良好滋养——第二使馆区、第三使馆区、第四使馆区环绕左右，凯宾斯基、昆仑、长城、希尔顿、兆龙、宝格丽等“五星级酒店”比邻其间，并与其“定位”天然相符！2. 商圈的类别

按│实体商业如果不了解商圈，你的一切成功都是偶然的！

1. 商圈的含义

「商圈」（trading area）主要是指“商业中心”或“经营卖场”，有效地吸引消费群的地域范围。其包含以下层面的含义：

◆ 商圈可以是“商业中心”形成的“城市商圈”，也可以是“经营卖场”形成的“项目商圈”。

◆ “有效地”吸引消费群，是指“商业中心”或“经营卖场”的销售业绩，有“一定的比例”是通过“商圈内消费群”实现的；而很偶然的消费行为，不能算作商圈的范畴。如“北京店”偶尔来一个“纽约客”，不能说北京店的商圈覆盖到了美国。

“良好的商圈”是“商业地产与零售店”成功的基础条件。例如，北京“燕莎商城”虽然也存在着许多不足，但是其“总店”的经营却依然长盛不衰，这其中一个重要的原因，就是得益于商圈的良好滋养——第二使馆区、第三使馆区、第四使馆区环绕左右，凯宾斯基、昆仑、长城、希尔顿、兆龙、宝格丽等“五星级酒店”比邻其间，并与其“定位”天然相符！

2. 商圈的类别

商圈的类别从不同角度看，会有多种划分方式：

● 按“商圈主体”划分有：城市商圈、项目商圈、消费商圈；

● 按“影响区域”划分有：城市商圈、城区商圈；

● 按“交通方式”划分有：步行商圈、非机动车商圈、机动车商圈；

● 按“市场贡献”划分有：核心商圈、次级商圈、边缘商圈；

● 按“购销行为”划分有：售卖圈、购买圈；

● 按“依存方式”划分有：行为商圈、心理商圈；

● 按“经营实践”划分有：理论商圈、实际商圈；等等......（附：商圈综合结构图）

3. “理论商圈”与“实际商圈”

3.1 理论商圈的含义

「理论商圈」（theoreticaltrading area）是指以“商圈主体”（商业中心、项目等）为“圆点”，以辐射距离为半径所画出的“多级商圈”的“同心圆”。而实际上，由于多重因素的影响，商圈的“大小与形状”，不可能是“等半径的同心圆”。

这是上海“嘉里中心”的商圈划分，不过这只是一个“理论圈”。

3.2 实际商圈的形成

商圈的“大小与形状”受多重因素的制约，包括：城市级别、项目口岸、卖场规模、交通状况、停车空间、经营业态、品牌定位、竞争者分流、多功能配置（餐饮、娱乐...）等。

另外，自然屏障，如海洋、湖泊、河流、地形、铁路、快速路、高架桥、公园、绿化带，以及厂/院区和公共事业机构等也会对商圈产生影响；各种因素对商圈的影响和制衡，最终形成了「实际商圈」（real trading area）。

在实际商圈中，由于“自然因素”的阻隔，可能使商圈的一半有消费群，而另一半“没有或少有”消费群，这样的商圈也称为「半商圈」（semi-trading area）；“半商圈”不饱满的市场结构，会造成市场份额的“先天缺失”。

当然，有些“半商圈”是由业态决定的，如“郊区Mall”等；因此，这更需要有良好的交通条件。

“半商圈”并不意味着项目做不起来，只是说“饱满的商圈”市场结构更好；比如，有些临水的“半商圈”，运营效果也非常好，因为景观、浪漫、休闲等元素，会引导人们“聚集的脚步”……一旦形成 RBD（专业术语：休闲商务区、旅游商业区），“全城的人”“外地的人”甚至“国外的人”都会向这里聚集，这自然会带动商业氛围与销售业绩的增长……如香港的海港城。

海港城，已成为香港著名的旅游、观光、购物景点。日均客流量高达20万人次，包括本地居民、国外游客及大陆游客。资料显示，2018年零售额370亿港元，占香港零售总额的7.7%，平均每日销售额超过1亿港元……然而，这里值得重视的是：香港项目不可简单复制！

3.3 “理论商圈”与“实际商圈”比较

① 商圈“比较图”

“理论商圈”与“实际商圈”比较图

② “比较图”解析

◆ 理论商圈：是以“项目A”为中心，不考虑任何实际因素的影响，以相同半径画出的一个圆圈；但实际上，商圈的形状会受到诸多因素的影响，因此，“实际商圈”与“理论商圈”会有很大的区别。

◆ 实际商圈：● 快速路是商圈的天然屏障，因此“项目A”在快速路外侧的辐射范围较小，而在“左侧”和“下侧”的“非快速路区”，辐射范围则较大；● 商圈在临近“B项目”时，将进入“B项目”的商圈范围，会受到“B项目”竞争的影响，因此商圈的范围也随之缩小（当然“两个商圈”有一定的交叉也是正常的）；● 城市公园属于“公共休闲区域”，没有人口居住，来自“公园的客流”只是白天的“随机小客流”，因此其作为商圈的价值是微不足道的。

商圈综合结构图

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