一个西南的牛市（今明年上海重仓西南）
一个西南的牛市（今明年上海重仓西南）今天我们筛选出西南片区的重点板块，一起来梳理下！那么，跟着这股发展大势，接下来的西南置业，又该如何选择？土拍更是一目了然，大虹桥、松江新城一直很给力，包括今年供地猛然发力的闵行和徐汇，都让购房者看到了西南片区置业的火热之势。尤其是几个规划中的高能板块接连启动，让市场充满期待！——局势太明朗喽！今明年，上海重仓西南！
上海的城市扩张一直有个说法：地倾西南。
因为有广袤的土地发展空间，所以更多的产业、人口、配套资源，以及重磅的发展规划，都在持续向西南片区倾斜，打头阵的就是徐汇滨江、前滩和大虹桥。
楼市也一样！
肉眼可见，今年集中供应的新盘，各个批次里西南片区都是“主战场”，积分红盘频出；
土拍更是一目了然，大虹桥、松江新城一直很给力，包括今年供地猛然发力的闵行和徐汇，都让购房者看到了西南片区置业的火热之势。
尤其是几个规划中的高能板块接连启动，让市场充满期待！
- 闵行七宝&古美巨无霸级商业中心“九星城”
- 徐汇华泾超大综合体“华之门”
- 闵行吴泾15号线元江路站TOD综合体“明日之城”
——局势太明朗喽！今明年，上海重仓西南！
那么，跟着这股发展大势，接下来的西南置业，又该如何选择？
今天我们筛选出西南片区的重点板块，一起来梳理下！
- 徐汇：长桥、华泾
- 闵行：华漕、金虹桥、七宝、古美、梅陇-春申、颛桥、马桥、吴泾、浦江
- 青浦：徐泾
- 松江：松江新城、泗泾
一共44盘，点击放大看图！
01 板块能级大比拼
总体而言，买在西南片区“不亏”！
何出此言？
飞哥用2组数据来回答：
1.上海房价地图中，无论是老公房、早期商品房、次新房，西南片区均表现不俗，特别是早期商品房和次新房，深红色连成片。
图中红色深浅代表了房价的高低（颜色越深，价格越高）；本文中提及的价格都是板块内早期商品房市场价，后文不再重申
2.上海134个板块5年价格涨跌地图（2018年1月-2022年7月）中，上海西南方向涨势更好。
其中闵行七宝、古美、莘庄、春申，以及徐汇华泾的涨幅都是非常高的，也是整个上海外环附近涨幅表现最好的区域。
板块房价涨幅是指板块内所有二手住宅市场价均值变化，数据截止到2022年7月；本文中提及的价格都是板块房价，后文不再重申
但细分来看，偌大的西南片区，板块能级还是有着显著的差异。
飞哥按照前期一房一万编制的板块置业天梯图，来给大家在数据层面直观感受下。
板块排名综合评估4项指标：板块套均总价、板块均价、板块住宅换手率、板块房龄中位数；板块排名仅代表一房一万，仅供参考
其中，徐泾占位头牌，主要在于的整体房龄更新，这得益于近两年徐泾新房的爆发式供应和强规划加持；
华漕虽然也在大虹桥，但受制于板块内大量的动迁、老公房，板块的整体房龄较大，套均总价也逐渐跟徐泾拉开差距；
七宝、华泾、古美罗阳、梅陇春申占位较前，在于套均总价和房龄较新；
长桥虽然总价较高，但板块内7成以上老公房，楼龄失却了优势；
而松江新城、浦江、吴泾、泗泾靠后，则在于老公房、动迁房偏多，总价也掉队……
因此，单纯从可量化的市场数据层面来看各板块的楼市价值，大家心中应该会有初步的判断。
然而实际上，购房绝对不是一件纯粹理性决策的事，还有很多感官上的体验，让人做出偏好性选择。
比如说，年轻人可能因为社区有没有足够的停车位而犯难，老年人会考虑到超市菜场公园的距离，上班族会把地铁通勤作为重要要素，等等。
但总结下来，不管是何种逻辑，买房大致就两个层面：是自住多点？还是投资多点？
由此，飞哥将从高能发展型和成熟宜居型两方面，说说西南片区如何置业。
02 高能发展型板块置业
高能发展型板块有两个很大的特征：
一是规划明朗，而且已经在落地实施中。小到一条轨交的加入，大到产业园的落地，甚至上升到国家战略的施行。
二是可塑性强，有大量的存量土地可供开发，城市界面较新。这也意味着当下的配套可能还在完善当中，略显人气不足和荒凉。
西南片区的高能板块还是比较多的，华泾、大虹桥（徐泾、华漕）、吴泾是代表。
——华泾
综合来看，处在徐汇南端的华泾或许略胜一筹。更近市区、紧抱徐汇大腿，产业商办规模空前，给了华泾“逆袭”的勇气。
一房一万，赞55
从规划来看，徐汇把最大商办中心留给了华泾的“华之门”，业态涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育，拥有两座150米、一座100米高的地标级写字楼、24万方的商场，总开发规模81.28万㎡，一举超过58万㎡徐家汇ITC。
说华泾是南上海未来的“宇宙中心”，并不为过。
另外一个大手笔是北洋人工智能小镇。该项目在2018年获批，总用地面积约54.3公顷，建设规模约100万平方米，包含：科研设施、社会租赁住宅、社区服务设施和基础教育设施等。
从定位来看，要“打造具有全球影响力人工智能新地标”，或是南上海又一产业高地。
实拍图
目前，项目在如火如荼建设中，远远就能看见矗立的塔吊，产业园区雏形已现。
航拍图
高能产业 精英人口导入的最大前提还是交通，华泾一样十分给力。虽然轨交来得晚，但大有超越之势。
华泾未来将汇聚4轨交——15号线、机场联络线（在建）、19号线（规划）和23号线（在建），这在外环外也算少有匹敌了。
华泾在断供多年后，接下来即将有“华之门”综合体住宅入市，就是今年分别由嘉华联合体、招商蛇口&徐汇城投拿下的两幅宅地，联动价均为8.1万/㎡，预计提供949套 房源。
这就意味着，明年800万级即可入住徐汇的机会来了。这样的性价比搭配高能发展前景，预估积分70分 。
——大虹桥
大虹桥就不用多说了，长三角一体化 国际开放枢纽两大国家级战略加持，近年声浪一直很高。
结合当下的供应和市场来看，虹桥主城区 近轨交新盘积分仍很难降低，而拓展区如江桥、徐泾老城，低积分也可轻松上车。
徐泾的二手优质次新房源已经“保9冲10”，这对于板块内“6字头”均价的新房而言，无疑倒挂优势很足。
华漕在开发不发上落后于徐泾，但整体依托前湾重磅规划，后来居上也不是没有可能。加之华漕民办 公办教育资源均优于徐泾，在注重孩子教育的家长看来，或许会更具吸引力。
六批次的大虹桥3盘，徐泾的虹桥璀璨时代更近国展，地段上比中铁虹桥逸都占优，分数高个5-10分极有可能。
俊灿星城吃亏在无地铁，但品质过硬，3.15米层高 3件套精装配齐，又是大城更新，未来妥妥的居住标杆；
华漕大华紫樾府胜在距离地铁近（直线约300米），楼间距开阔，户型设计优秀。但大华的“调性”上海购房者大都清楚，大概率书包难免，性价比瞬间打折扣，分数预计65分 。
大虹桥接下来的宅地也比较充足。
招商&南昌市政徐泾项目，规划将建23幢小高层房源，多数楼栋为14层（其中21栋为普通商品房，2栋为保障性住房）。住宅套数下限1922套，中小套户型不低于80%。
联动价6.4万/㎡是徐泾目前最高价，但转眼一看南侧仁恒西郊花园成交价早已突破9万/㎡，倒挂依然显著。
周边还有招商虹桥公馆、万科天空之城等多个热门项目，再加上天空之城商业体，整体区位能级在徐泾最优。因此，入市后项目大概率锁定高分。
南山华漕项目的热度在拍地的时候就已经是“大热门”，据悉有9名竞买人参与竞拍，创2022竞选人数之最。
地块房地联动价66095元/㎡。要知道2020年首创禧瑞荟入市就是6.61万，2022年还是6.61万，真的是一分钱都没涨，性价比不言而喻。
项目紧挨着13号线延伸线芳乐路站，隔壁就是华师大集团附属新虹桥实验小学，东南侧就是COSTCO和规划中的前湾印象城，配套够“顶配”了。
照此来看，南山华漕项目极有潜力再一次冲击大虹桥超高分。
——吴泾
至于吴泾，未来发展也具备一定势能。一方面即将跨入双轨时代(15号线 在建23号线)；另一方面，自身的产业底子不差，紫竹高科实力越来越强劲了。
值得一提的是，吴泾15线正在打造TOD综合体“明日之城”，总建筑面积约40万方，集办公、商业、住宅、公寓于一体，看起来起点很高。
其中就包括保利&申通元江路项目，规划大体量住宅，也包括商办和学校，起步套均总价应该在550-700万之间。
摊开地图来看，从华泾到梅陇再到吴泾，串联起华之门-梅陇新天地-明日之城等超大综合体，这一片如果进展顺利，南上海未来潜力将不可限量。
吴泾接下来的新盘就是象屿招商公园1872，主力约104-132㎡高层房源，首批132㎡4房户型占比超六成，改善属性很强。 项目倒挂肉眼可见，是当下500万级少有双轨交新盘，值得刚需好好把握，预计分数在60分左右。
03 成熟宜居型板块置业
成熟宜居型板块最大的优势就是板块的生活配套成熟且完善，往往是占据了城市早期扩展的有利地段。购房者买在这类板块，所见即所得。
但在享受当下各种便捷资源的同时，由于板块内可腾挪的空间不多，未来的可塑性不强。只能靠零零星星的拆迁、旧改，来增加板块的动能。
随着房龄的增大，很多成熟板块趋向老化，房价势能很多比不上新兴高能板块。
西南片区成熟宜居型板块有闵行的七宝、金虹桥、古美、梅陇-春申和徐汇的长桥，这几个板块都是以居住功能为主，产业依托漕河泾，因此投资方面并不强势，更适合自住。
如果按照浦西环线置业逻辑来看，长桥=金虹桥>七宝=古美=梅陇-春申；
但如果按照配套资源能级，尤其是商业和教育，七宝>金虹桥>长桥>古美=梅陇-春申。
——七宝
看得出来，处在外环旁的七宝，整个的居住价值，竟然比大多数中环甚至内环板块都要高。
商业方面，七宝已经成为上海西南重要的商圈之一，北部有巴黎春天、嘉茂购物广场、华商时代广场、3588广场、顺恒置业等，中部有万科七宝国际、七宝宝龙城市广场、汇宝广场等。
另外，七宝&古美巨无霸级商业中心“九星城”已经开工，商业面积达到惊人的470000平方米，未来将有5000家商户入驻。
长桥和金虹桥等，商业密度和氛围，就要逊色很多。
另外，教育更是七宝的强项，拥有上海前三的私立七宝外国语小学；闵行第一梯队上宝中学、文莱中学；八大金刚之首的七宝中学等等。
如此强大的教育配置，长桥和金虹桥等，当然也要让步。
不过，七宝也没事没有短板，缺乏大型三甲医院、飞机航道噪音等，也使得七宝的新盘没有那么“香”了。
但比对下来，七宝在自住层面还是优选。像天安一号、皇都花园等，都是当下备受期待的新盘，预计都是高分才能入围。
——长桥
长桥虽然在城市界面和配套上不足以比拼，但板块内断供已达10年之久，改善动能强烈，新盘一经推出也是大卖。
前年的汇成南街里就是样板，认筹率高达1269%，近三年认购冠军。
接下来还有汇成南街里二期、地产尚海悦庭，前者大户型改善适宜，后者小户型预估800-900万级可以上车，但分数预估都要70分 。
——古美
古美新盘集中在九星城，这里被作为市重点改造工程整体拆迁，留下了1.75平方公里的土地留白。从规划来看，这一片区拥有成片的商业、住宅用地，其中还配有一些教育和公共设施用地。
住宅其实并不多，如今建发华发古美华庭已经入市，边上还有华发地块，价格都在8.1万/㎡，热度也很高。不过囿于小环境还待改善，所以入围积分大概率要比七宝低。
——梅陇-春申
相较而言，梅陇-春申新盘是最少的。但梅陇-春申也是闵行教育强势的板块，拥有闵行一梯队小学——闵行实验小学，它有4个校区，其中三个校区在春申，分别是总校春城校区，景城校区和畹町校区。
而与同区的板块相比，春申是统一规划的居住示范区，社区规整，生活配套完善，街道绿化好，城市界面较新，居住环境极佳。
板块内断供已达7年，目前越秀仁恒天樾园和即将迎来加推，越秀 仁恒强强联合，产品力很不错，主力800万级，适合舒适改善。
而越秀仁恒天樾园之后，还有三批次供地的建发梅陇地块接棒，梅陇-春申大概率将有新中式住宅亮相了。
另外，相较上述成熟宜居板块，松江新城、洞泾、泗泾则在总价门槛和积分门槛上显得更加友好，在整个西南片区置业中，也是不错的选择，限于篇幅，这里就不一一尽述了。
总结：
今明年，西南片区拍地较多，很多也是优质地块，因此新房置业会比较热门。
- 对于70分以上改善伙伴而言，可以重点关注长桥、七宝、金虹桥；
- 对于60-70分改善伙伴而言，可以重点关注古美、梅陇-春申；
- 对于低总价且分数较低刚需伙伴而言，可以重点关注松江新城、洞泾、泗泾、吴泾；
- 如果追求未来的成长空间，高分人士可以关注大虹桥、华泾和吴泾。
不管是何种需求，西南片区置业都有适合你的“菜”！
