为什么这么多人不建议买公寓（公寓到底能不能买）
为什么这么多人不建议买公寓（公寓到底能不能买）如果把租金的回报也考虑进来，那么年涨幅大于5%，也可以算合格，共有16个项目，跑赢了通胀。正常来说，年回报率高于8%，可以认为这个投资是划算的，年回报率低于8%（5%的利息 3%的通胀），则这边投资算是亏本的。这个七个项目：锐丰中心、万科云城米酷、君立国际公寓、敏捷上城商务中心、广州绿地城、瑞安·创逸和大壮国际广场，年回报率基本大于8%，买了这几个项目的粉丝，恭喜了！那么，如果没有购房资格，资金预算有限，是否也可以尝试投资呢？好了，我们不说干巴巴的理论，用事实说话，三哥吐血整理了30个广州公寓项目的投资回报情况，来看看买公寓的人，赚了还是亏了？看完数据，三哥第一感觉就是，两极分化太严重了，回报最高的是黄埔的锐丰中心，年化回报率居然高达13%，而回报率最低的是奥园养生广场（9年），只有-0.15%（赚了个寂寞）。我们从几个维度来分析，这些公寓的特点：第一，哪些公寓是合格的投资。
公寓能不能买一直是一个富有争议的话题，理论层面的分析，很多房产大V都有分析过，缺点可以说出一堆：
税费高、产权年限短（40年产权）、持有成本高（商用水电物业价格高）、不能落户、没有学区（例如广州）、首付比例高（50%）、升值慢、梯户比高、居住人员多且杂等等（缺点太多，但是我还是要客观分析下去，用事实说话）。
当然，也不能把人家说的一无是处，优点也有：
不限购限贷、不占用住宅贷款名额、总价低、容易出租、租金回报率较高等等。
那么，如果没有购房资格，资金预算有限，是否也可以尝试投资呢？好了，我们不说干巴巴的理论，用事实说话，三哥吐血整理了30个广州公寓项目的投资回报情况，来看看买公寓的人，赚了还是亏了？
看完数据，三哥第一感觉就是，两极分化太严重了，回报最高的是黄埔的锐丰中心，年化回报率居然高达13%，而回报率最低的是奥园养生广场（9年），只有-0.15%（赚了个寂寞）。我们从几个维度来分析，这些公寓的特点：
第一，哪些公寓是合格的投资。
正常来说，年回报率高于8%，可以认为这个投资是划算的，年回报率低于8%（5%的利息 3%的通胀），则这边投资算是亏本的。这个七个项目：锐丰中心、万科云城米酷、君立国际公寓、敏捷上城商务中心、广州绿地城、瑞安·创逸和大壮国际广场，年回报率基本大于8%，买了这几个项目的粉丝，恭喜了！
如果把租金的回报也考虑进来，那么年涨幅大于5%，也可以算合格，共有16个项目，跑赢了通胀。
第二，合格的公寓项目，具有什么特点。
区域：合格的公寓项目，黄埔和天河比例最高，前16个项目，黄埔占了5席，天河占了6席，可见，经济发展越好的区位，公寓价值大概率越高，越容易产生高回报。例如万科云城米酷出租率和租金比一直非常高，这和周边产业和企业密集不无关系。
地铁：前16个项目，12个项目距离地铁不到1公里。说明，有地铁加持，大概率可以提升投资价值，虽然有地铁不一定能够涨的好，但是没有地铁，大概率是要跑输大盘的。
第三，杀猪盘的公寓项目，具有什么特点。
地铁：表现最差的三个项目：奥园养生广场、绿地滨江、汇合生广场，1公里内都没有地铁。可见，有地铁不一定能够加分，但是没有地铁，大概率是减分项阿。
区域：年化收益率低于3%的公寓项目，番禺、海珠、荔湾各占2名，话说，番禺住宅存量大，公寓生存空间小能理解， 奥园养生广场，名副其实，位置太偏了，安安静静的做个养老项目。荔湾和海珠区也算是老城区了，表现也这么差，无法解释（可能三哥采样的海珠区和荔湾区样本太小了，如果冤枉了海珠和荔湾，还请各位粉丝指正），万科海上传奇旁边就是唯品会阿，这些互联网精英都不买单，只能尽量避开这些区域。
第四，与同地段住宅项目相比，公寓表现如何？
最近6年，锐丰中心（累积涨幅109%）涨幅低于周边的住宅项目奥园香雪公馆（累积涨幅为233%）。
万科云城米酷（累积涨幅88%）涨幅低于周边的住宅项目雅居乐富春山居（累积涨幅为120%）。
广州绿地城（累积涨幅60%）涨幅低于周边的住宅项目万科幸福誉（累积涨幅为292%）。
萝岗奥园广场（累积涨幅37%）涨幅低于周边的住宅项目万科幸福誉（累积涨幅为223%）。
从数据上看，再次验证了规律：同一地段，公寓收益大概率跑输住宅。
总结结论：
1、公寓能不能投资？可以有选择性投资。
三哥认为，在严格筛选的前提下，是可以投资的，但是这个筛选难度比较大，不熟悉各个板块特点的粉丝，不要被只听中介一面之词，还是要多听听别人的意见，多去现场考察，特别是出租率和租金回报。
2、预算不足以购买同等地段的住宅的情况下，可以考虑公寓。
公寓购买门槛低，首付少，遇到好的地段，还是可以考虑。毕竟其他投资渠道收益更难以保障（例如股P，我认为比公寓还多坑）。
3、温馨提示，买公寓，就要做好涨幅小于同地段住宅的准备。
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