天津二手房降价5万（天津二手房画风突变）
天津二手房降价5万（天津二手房画风突变）重点先透似乎是埋下了一颗种子，春节后会有“反应”。但是，要说一个大写的但是。虽然被打入冷宫，可12月的剧情竟然反转：成交均价跌了大半年，年底回正了，这是2019年底都没有出现过的。
又一年结束，用个什么词来形容天津二手房呢？
打入冷宫。确实是不得宠啊。
一方面很多人挑不到合适的房子，另一方面又有大量的二手房卖不出去。
这是天津二手房2020年的“大对撞”。
但是，要说一个大写的但是。
虽然被打入冷宫，可12月的剧情竟然反转：
成交均价跌了大半年，年底回正了，这是2019年底都没有出现过的。
似乎是埋下了一颗种子，春节后会有“反应”。
重点先透
◆ 魔幻的年底涨价
◆ 成交量颓，但暗流涌动
◆“赶紧卖”和“不卖了”！
◆ 十区均价集体涨
◆ 2020年天津二手房榜单公布
◆ 2021年，天津二手房怎么走？
魔幻的年底涨价
2020年天津二手房走出了完美的“波峰 波谷”。
疫情后迎来一波行情，弥补迟到的小阳春。
之后陷入低谷，成交均价一路下探，9月迎来了“全年最低”。
与2019年不同的是，触底后没有横盘，而是一路反弹。
直到11、12月，成交均价竟然逆势回正。
2020年全年，天津二手房价跌幅大约2%。
（*数据来自市内六区 环城四区，这十个区的二手房交易活跃度高，更能代表真正的市场行情。）
二手房与新房不同，房价不会单边向下，跌到业主心理线之后，要么停售、要么扛着。
2020年10月时，天津二手房已经出现跌不动的苗头了。
那是买卖双方博弈的最强临界点。
为什么年底成交价格上涨了？两个原因。
❶ 学区季提前
这两年，天津小阳春的季节性行情特别有规律。
小阳春又恰好叠加学区季，学区房议价空间小，有经验的家长选择提前买房。
根据贝壳找房数据，截止到12月23日，和平区二手房成交了224套，预计全月能达到300套；
而11月成交了360套，但10月份只有260套。
在11、12月成交的房源中，20%都是单价7万以上的房源。
高单价拉高了12月二手房的成交均价。
❷ 业主心态回归
小阳春行情板上钉钉，业主预期膨胀。
“过完年就是我的主场了，现在着啥急，我就挂个心理价位，能卖出去就卖，没人买就算了……”恐怕一大部分业主都这么想。
业主和买房人在同一时空内，收到的“信号”是一样的。
有的买房人担心小阳春房价看涨，或者不好议价，干脆年底买了算了。
这两方面原因，在年底叠加，以至于均价上涨。
成交量颓，但暗流涌动
二手房价格年底翘尾，但成交量却颓了。
根据贝壳找房、中原地产、我爱我家三家的成交量：
12月二手房成交4909套房源，比11月减少了1%，基本持平。
12月成交量没起势，但却暗潮涌动。
从周成交量来看更明显，12月第二周开始起势。
天津二手房的成交量和成交均价，正在“向上酝酿”。
2019年12月的成交量可比11月涨了8%。
为什么2020年底成交量没怎么涨呢？也是两个原因。
❶ 新房拖拽太严重
举个例子，河北区紫樾宸府开盘前，春和仁居10月还能成交十几套，12月也就个位数了。
价格也极其受影响。
春和仁居同类型房源，2019年11月还能卖到2.3万/平米，2020年12月只能卖到1.9万/平米了，跌幅达17%。
与价格劲爆的新房抢食，二手房被打入冷宫是必然的。
此外，二手房分化太严重。
有价值的房子，比如重点学区房、低价落户房、品质次新房才会有成交，其它更多湮灭在茫茫房海中。
❷ 大众预期的问题
买涨不买跌，人之本性。
有的人因为即将到来的小阳春而看多，但也有人认为，新房都涨不了，二手房更会出现下跌预期，更加观望。
对于真想买房的人来说，最真实的心态是：怕涨又怕跌。
在买房这件事上，很少有人果断而决绝。
“赶紧卖”和“不卖了”！
从挂牌量来看，2020年的二手房，先经历了“猛给油”，再是“急刹车”。
挂牌量从年初的10万套，一路飙升到14万套，10月是最高峰，之后急剧减少到13万套。
背后是两种心态：“赶紧卖”和“不卖了”！
2020年小阳夏，二手房有行情，新房价格也理性，还伴随着政策放松的预期。
相当多的人打算卖一买一，挂牌量凶猛增长。
但此后大半年被按在地上摩擦，很多人体会到什么叫“降价也卖不出去”的苦闷。
于是，年底不想再纠缠，干脆下架停售，等小阳春吧。
在售房源量减少，带看量也随之降低。
总体来看，大多数二手房价格还在下探，但目前市场却出现了三种现象：
❶ 下架停售
价格达不到心理预期，等小阳春再卖。
❷ 扛着价，不再降了
有位群友打算出让一套闽侯路小学的学区房。
挂了163万，心里想着160万就卖，但中介强烈建议他降到155万。
他坚持没降价，也是想着卖不出去就等春节后。
最终十几天就卖出去了，160万！
还是业主的预期问题，遇到持有同样预期的买房人，这个阶段就能很快成交。
❸ 涨价
现在说涨价就像开玩笑，但确实存在。
海教园融创中央学府这套106平米房源，8月份就开始降价，降了近10次。
但最近“止降反涨”，上涨了4万。
再一看，这套房源一周内带看了8次，估计业主心态乐观起来了。
涨价能不能卖出去暂且不说，就说现在的二手房市场：
想卖房，必须等行情节点，这是“卖房土壤”。
团泊西的禹州御湖郡这套99平米房源，最近也涨了3万元。
板块有重大利好。
最近团泊西的静海市域（郊）铁路开工时间再次明确了——2021年2月11日开工。
靠谱度瞬间满星，据了解，基业世界已经上调价格。
又赶上团泊西没什么新房可选，这套以前无人问津的二手房，最近半个月竟带看了11次。
只要2月份市域（郊）铁路真正开工，团泊西的小阳春一定会爆。
十区均价集体涨
魔幻！12月天津市区和环城的二手房成交均价全部上涨。
这个“盛况”在2020年3月曾经出现过。
其中，和平区、河西区、南开区领涨，河西区涨幅最高，津南区涨幅最低。
不过，2020年全年的成绩逊色多了。
和平区、河西区涨，南开区微跌，其它7个区跌幅都不小。
马太效应依旧存在，上三区是房价的安全区。
红桥区跌幅最小原因是“大胡同拆迁”折腾的，四大老破小从2.8万/平米，飙升到6万/平米。
2020年天津二手房榜单
12月，天津十区92个板块中，有71个板块成交价格上涨，占比77%。
这是继3月以来的最高值。
9月“全年最惨”，涨价的板块只有8个。
很多板块房价都在起缓。
2020年，天津二手房板块成交量最高的是：大港、王顶堤、小海地。
“大王组合”是铁打的，年年霸榜。
小海地后来者居上，全靠云江新苑和兰江新苑这两员猛将。
2020年，谁是二手房的黑马板块呢？
涨幅最高的是：大胡同、小淀镇、新兴街、小海地、八里台镇……
与新房完全是“风马牛不相及”。
大胡同纯属因为拆迁“捣乱”；
小淀也“捣乱”，新城樾风华交房了，有二手房挂到1.7万/平米，虽然没成交，但也拉高了板块均价。
新兴街、小海地都属于有成交量的板块，价格有支撑。
2020年，二手房也有“狗熊板块”。
海教园第一“熊”，全年跌幅超10%，完全受新房拖拽，也很无辜。
辛庄也很“熊”，几个新盘一出来，直接把二手房从1.7万/平米干到了1.3万/平米。
二手房的“熊”，很大原因都是新房价格的后遗症。
2020年，天津二手房成交前三名：诚基经贸中心、碧春园、云江新苑，都是老面孔。
景兴西里、东北角艺术公寓、富力又一城等都位列前十名。
两种类型：要么是上三区学区房，要么是低价落户房。
有量就有价，能流通就有支撑，给打算买房的人提个醒。
2020年哪些小区带看量高？
诚基经贸中心、富力又一城、华润橡树湾……与成交量相辅相成。
2021年，天津二手房怎么走？
看清来路，才能找到出路。
所以，2021年，天津二手房怎么走？
小阳春肯定会出现，这是天津二手房自身的内力。
现在唯一的不确定在于，有可能出现大阳春，这要依靠外力。
政策放松是一方面，北京楼市对天津的影响已经“近在眼前”。
2020年，北京二手房成交量猛增，同比增长16%，创4年来新高。
什么原因？疫情那波“放水”，钱流过来了。
深圳涨完上海涨。
上海3月份开始涨，顶豪、改善、刚改、刚需已经完成阶梯轮动。
现在已经辐射到了北京。
因为货币宽松，北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。
北京成交量已经起势，量在价先，小阳春房价一定会涨。
天津还会远吗？
