楼市最佳买房时机（今明两年买房是）
楼市最佳买房时机（今明两年买房是）按照楼市以往惯例，调控越严、越紧，购房信心反而越足，而调控越宽、越松，购房观望情绪反而越重，举个例子，当楼市成交火爆时，为了防止房价上涨过快，限购、限售、限价等政策往往会出台，比如房子的备案价为10000元/平方米，随着成交量上升，房价上涨到11500元/平方米，涨幅达到15%，这时限涨政策出台，规定涨幅不得超过15%，在这种环境下，下一个楼盘备案价设置成11000元，购房者更担心房价还会上涨，生怕买晚了买贵了，反之，当房价下行趋势形成，鼓励买房和促进成交的政策出台后，人们反而担心房价还会下跌，观望也会进一步出现。截止到8月底，2022年全国楼市调控总次数超过700次，比2021年同期（420次）多出280次，单单8月份，全国就有90个城市累计出台120次楼市新政策。再看看二手房市场据中指研究院梳理统计，8月全国百城二手房均价为15991元/平方米，比百城新房均价（16203元/平方米）低
在我国，买房几乎是人生必需品，有房才有家的概念深入人心，年轻人结婚，可以没有车，但大多会竭尽全力买套房，婚姻才算圆满，然而随着我国房地产不断发展，买房支出费用俨然成为了家庭一笔不小的开销，一线城市房价普遍达到5万元/平方米，二线城市单价普遍过万，三四线城市房价也基本达到6千/平方米-1万元/平方米，一套房子按照100平方米计算，总价达到几十万甚至几百万元，加上日益增加的其他生活开销支出，买一套房子往往得掏空两个年轻家庭的6个钱包，那么，能在买房过程中尽可能少花钱，是每个购房者都关注的事情。
自从2020年新冠疫情出现之后，楼市出现一波下降空间，不少人认为2020年是最佳买房时机，随后2021年房价迎来一波上涨，如果不看2022年的楼市变化，很显然，2020年无疑是一次买房机会，不过，当时间来到2022年后，不由得起疑，买房机会是否出现得过于频繁了？楼市的再次探底，加上持续性的政策松绑，让不少人看不清局势，那么，今明两年买房，是“捡便宜”还是“不划算”呢？今天就一起来看看：楼市走势给出的答案。
先看看新房市场
根据易居研究院智库中心发布的《百城新房成交报告》数据显示，2022年1—8月全国百城新房销售面积为1.85亿平方米，同比下滑44%，甚至低于2020年同期水平，其中8月份，100个样本城市中，一二线城市共27城新房销售面积为1306万平方米，同比下滑37%，三四线城市共73城新房销售面积为1083万平方米，同比下滑25%，一二线城市作为我国楼市主力市场，下滑程度超过三四线城市，直观体现出我国楼市整体寒冷程度。
再看看二手房市场
据中指研究院梳理统计，8月全国百城二手房均价为15991元/平方米，比百城新房均价（16203元/平方米）低212元/平方米，此外，二手房均价环比下跌0.13%，整体来看二手房均价由涨转为跌，从二手房城市上涨与下跌变化来看，二手房价格下跌城市数量达到74个，比7月增加5个，达到近两年以来房价下跌城市数量最多水平，房产投资预期整体进一步出现下滑。
无论是新房还是二手房，都分别从不同角度指向楼市共同趋势：房产投资性弱化，楼市整体市场趋冷，主要体现在二手房挂牌量上升，同时价格下跌明显，展现出房价上涨动力不足的现象，也体现在新房市场成交量骤降，购房者的观望情绪居高不下，二手房与新房市场持续低迷，反弹迹象并不显著。
截止到8月底，2022年全国楼市调控总次数超过700次，比2021年同期（420次）多出280次，单单8月份，全国就有90个城市累计出台120次楼市新政策。
按照楼市以往惯例，调控越严、越紧，购房信心反而越足，而调控越宽、越松，购房观望情绪反而越重，举个例子，当楼市成交火爆时，为了防止房价上涨过快，限购、限售、限价等政策往往会出台，比如房子的备案价为10000元/平方米，随着成交量上升，房价上涨到11500元/平方米，涨幅达到15%，这时限涨政策出台，规定涨幅不得超过15%，在这种环境下，下一个楼盘备案价设置成11000元，购房者更担心房价还会上涨，生怕买晚了买贵了，反之，当房价下行趋势形成，鼓励买房和促进成交的政策出台后，人们反而担心房价还会下跌，观望也会进一步出现。
到目前为止，在国务院常务会议提出楼市实行“一城一策”主基调后，地方城市对楼市调控有了更多自主权，无论是购房门槛还是购房成本，都可以通过“一城一策”进行调整，以房贷利率为例，基准利率为4.3%，各银行在不同城市上浮比例不同，长远来看呈现下行趋势，意味着未来促进楼市成交复苏，降低房贷利率是降低购房成本主要体现，同时，购房门槛也是调控的主要方向，尤其是那些房价上涨过快的城市，首付比例仍保持30%、40%高位，接下来降首付首付比例也或将是调控一大发力点。
纵观我国房地产发展，金融风险最大的变数还是在于房企信贷负债与地方负债，我国房地产之所以能够快速发展，与长期实施的信贷扩张不无关联，我国房企负债排行前十中，恒大、碧桂园、万科、绿地负债规模均超过1万亿元，这是什么概念？以碧桂园为例，根据碧桂园年报数据显示，2021年全年总利润267.97亿元，而负债1.65万亿元，相当于61年才能还清债务，房企负债过高，是坚持实施“三道红线”的根本原因，这一点通过2022年楼市调控并未出现放松融资限制迹象可以看出，意味着防止楼市出现金融风险，是接下来楼市松绑的底线，楼市调控松绑不再推行以往的刺激性政策，对房企而言，从销售端回笼现金流才是正确方向，加上当下经济环境并不理想，以价换量成为房企领跑的主要渠道。
综上所述，今明两年买房，是“捡便宜”还是“不划算”，照目前楼市走势来看，答案显而易见，相比2021年，今明两年的购房成本更低，无论是房价还是房贷成本，均比过去更少，然而从接下来走势来看，也存在目前买房不划算的预期，关键就看楼市是否真筑底完成，随着楼市结构整体趋于完善，共有产权房、租赁性住房、安置房等大批量面市，商品房金融价值逐渐降低，不排除房价还有继续探底空间，关键就看经济复苏的程度有多大了。
