北向资金值得抄底吗（实探追涨花山）
北向资金值得抄底吗（实探追涨花山）同时区域内的万科花山紫悦湾、碧桂园生态城、联投花山郡都有二手房源挂出，而且不少房源是毛坯售出。不过从成交看价格差异也比较大，比如万科花山紫悦湾127平三室两厅户型，毛坯成交均价18417元/平，而87平的三室两厅户型，精装均价16660元/平，而这两套房源的成交时间前后不过10天左右。另外在万科花山紫悦湾底商，叔也看到了“排排坐”的二手中介门店。数据来源：克而瑞武汉“如果是自住，又不是在光谷上班，从花山到武昌到汉口的距离都不近，上下班通勤，是不是应该思考的问题？” 01 根据克而瑞武汉数据显示，2020年花山新房成交3203套，以碧桂园生态城、联投光谷瑞园、交投华园、纽宾凯麓院、武地建发玺院、绿城凤起乐鸣、联投花山郡等项目为成交主力，成交均价在14937元/平左右（说明：1-10月成交均价未包含精装修部分价格），区域内别墅项目花山花锦在2020年末全新入市，推出叠墅均价约29725元/平。
最近的地产圈比较流行用“IP”来定义一个楼盘的价值或者一个区域的潜力。扒开“IP”的皮囊，无非就是将我们以前常说的项目周边或者区域内的配套、城市面貌、楼市现状、品牌房企打包起来进行包装，然后用IP这个概念来引流。
近几年，搭着光谷的发展红利，地处武汉光谷东的花山板块价值迅速攀升，先后迎来了绿城、建发、交投、铁四院、中交等房企的抢滩入驻，楼面地价是屡屡被刷新，在武汉楼市，花山自然也有了自己的一席之地，除了承接武汉市的人口外溢，外来投资客也把花山纳入了自己的投资标的，说花山板块是武汉市场上一个新兴“IP”好像也没太大的毛病，但花山这个新IP含金量如何？
“如果是投资的话，它未来升值的可能性在哪里？”
“如果买了不自住，花山的出租或转手的需求在哪里？”
“如果是自住，又不是在光谷上班，从花山到武昌到汉口的距离都不近，上下班通勤，是不是应该思考的问题？”
01
根据克而瑞武汉数据显示，2020年花山新房成交3203套，以碧桂园生态城、联投光谷瑞园、交投华园、纽宾凯麓院、武地建发玺院、绿城凤起乐鸣、联投花山郡等项目为成交主力，成交均价在14937元/平左右（说明：1-10月成交均价未包含精装修部分价格），区域内别墅项目花山花锦在2020年末全新入市，推出叠墅均价约29725元/平。
数据来源：克而瑞武汉
同时区域内的万科花山紫悦湾、碧桂园生态城、联投花山郡都有二手房源挂出，而且不少房源是毛坯售出。不过从成交看价格差异也比较大，比如万科花山紫悦湾127平三室两厅户型，毛坯成交均价18417元/平，而87平的三室两厅户型，精装均价16660元/平，而这两套房源的成交时间前后不过10天左右。另外在万科花山紫悦湾底商，叔也看到了“排排坐”的二手中介门店。
二手中介门店
某二手房门店的中介表示：花山目前的二手房源不算多，只能算刚刚起步，成交天数和价格波动也比较大，即便是同一个小区，有时候一些房源挂出来十来天就能成交，也有挂了五六百天才成交。从价格上看，挂牌价上有倒挂，但实际成交感觉并不明显。
数据来源：2021.1.29二手房网站
在面粉价方面，2020年，花山有6宗地块成功出让，地价也多次被刷新，目前纪录定格在12634元/平。
2020年花山出让地块分布（来源：网络）
前面叔也提到了，去年花山新房成交均价在14937元/平左右，可以预见的是，接下来花山的楼价又将迎涨，而反观花山的产业，现在已知的2006年规划的武汉软件新城，规划是将引进1000家世界级和行业领军企业入驻，建成后年产值将超过500亿元，可创造10万个就业机会，并带动关联行业80万人就业……但就目前现状来看，开发和建设速度一般，尽管已经有了一些企业已经进驻办公，但从午饭时间大家外出就餐的人流量来说，花山的人口缺口还是很大的。
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根据东湖高新1月25日发布的公告，叔整理的武汉软件新城现状如下：软件新城包括产业和住宅两块，共分为5期开发，住宅一期占地面积15万方，建筑面积21万方，已完工面积21 万方；产业占地面积83万方，建筑面积107万方，已完工56万方，产业二期、三期已建成；在建的四期处于前期规划设计阶段，五期还是土地，预计开发的业态类型、建设规模尚不确定。
在叔看来，花山的人口目前尚不足以撑起区域的楼市，而且花山的房价在地铁规划的时候就已经透支了，尽管现在19号线目前已经全线开工。
花山新城站实拍
从规划站点设计看，在花山主要是花山新城站和花山河站，虽说是串了不少项目，但真正意义上的地铁项目，其实只有武汉软件新城和碧桂园生态城的部分项目，19号线通车之后对于花山来说利好应该更多的集中在二手市场，加强光谷东和花山的联系，便于导入光谷东的人口，但关键点在于，光谷东目前人口也不算饱和。
地铁19号线走向和花山部分住宅项目分布图（供参考）
按照规划，花山未来将要吸纳20万人口，如果没有更多的企业爆发，对人才的吸引力还是有限。
即便花山走的是配套先行的路线，现在已经有了光谷39小、华师附小、华科附小、华科附中、花山中学、花山小学等教育配套；还有花城汇、花山河（规划）等商业；但花山定位一个典型的走“以产定城”战略的生态新城，显然光有这些生活配套远远不够。
花城汇实拍
在叔看来，产业才是整个花山板块腾飞的基石，高新和高薪的产业才能给区域带来更多的人才和购买力，高价地后续上市的项目能不能在花山好卖，且卖出一个好价格，还有待检验，虽然花山定位生态宜居。
不过，目前的花山仍然是武汉房价的洼地，这一点就让它足以吸引购房者的目光。
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2020年中，拿到拆迁款的张女士准备买一套首付50万左右，兼顾投资和自住的房产，在看了青山、白沙洲、四新之后，她最终选定了位于花山的纽宾凯麓院，最近她跟叔表示，入手半年了，价格毫无波澜，“好像热火朝天的花山卖地跟楼市没有什么关系似的。”
其实近两年来，花山板块楼市热闹十足，整个区域的楼市面貌焕然一新，不仅是地缘客户，对北上广打工回乡置业的吸引力也非常大，之前就有广州工作想回汉置业的朋友表示“非花山不买”，其实他本人都没有实地去看过花山，只是在报道中“感觉花山很不错，跟广州比，房价也不贵，又靠近光谷，光谷的房子价格卖的高去化还特别好。”这也算是IP在楼市的，远远大于了品牌本身的效果吧。
后记：
花山生态新城，东至左岭镇，南接武汉科技新城，西临东湖风景区，北抵武汉北湖新城，是湖北两型社会首个生态城市，从地图上看，从花山生态新城驾车到武汉天地大约26公里，用时在35分钟左右，到天河机场55公里左右，用时大概50分钟……
虽然IP是大家的“宠儿”，但IP也不是万能的，在土地溢价中，背靠光谷的花山，房价已经远远超过了它的界限，尽管比隔壁光谷中心城仍有较大差价，虽然仍然有大量储备土地后期区域产业和商业配套建设空间较大，但对于一个新区来说，光有开发商还不够，产业落地和人口导入才是归宿。
而追涨花山的另外一个不确定因素，则来自越来越紧缩的楼市政策。
未来如何，时间会有答案。
