昆明公寓和二手房哪个更值得买（14万套起昆明主城公寓狂甩货）
昆明公寓和二手房哪个更值得买（14万套起昆明主城公寓狂甩货）从上图可见，保利天际此次特价公寓房源最高优惠达50万。且都为LOFT房源，优惠后单价仅约6086元/㎡起。▲朋友圈截图有的带“学位”、有的民水民电近期，巫家坝保利天际的特价公寓又铺天盖地的来了，一如去年该项目推出的“第二套半价”一样被广为宣传。而宣传的价格也从18万/套起到近日的14万/套起。
此前，房小星就已统计过，昆明不少车位挂牌价都已超过20万/个。而与之不同的是，主城还有不到20万的公寓。
公寓地位这么低了吗？还比不过一个车位？昆明为数不多的高档公寓慌不慌？
都说公寓不能买，那公寓又卖给了谁？
公寓低至14万/套起
有的带“学位”、有的民水民电
近期，巫家坝保利天际的特价公寓又铺天盖地的来了，一如去年该项目推出的“第二套半价”一样被广为宣传。
而宣传的价格也从18万/套起到近日的14万/套起。
▲朋友圈截图
从上图可见，保利天际此次特价公寓房源最高优惠达50万。且都为LOFT房源，优惠后单价仅约6086元/㎡起。
据了解，保利天际公寓2020年下半年入市，最初单价约13000元/㎡。不到2年时间，价格已接近对半打折。
▲巫家坝实景|图源网络
巫家坝其他项目的公寓价格，或多或少也都下调。例如金茂广场，约7500元/㎡；中国铁建·西派国樾公寓，约8258元/㎡等。
当然，昆明公寓价格走低不止表现在巫家坝。
位于西北新城的绿地中央广场，宣传公寓仅约4500元/㎡起。
▲绿地中央广场宣传图
据房小星实地了解，这套单价4000 的房源位于绿地香树花城，北向房，总价不到24万。
而绿地云都会公寓主力户型建面约49-52㎡，平层，整体均价5500元/㎡左右，总价约28万/套。
▲绿地中央广场两项目分布示意
同样位于西北新城的三千时光，公寓建面约40-63㎡，LOFT设计，预计6月交房。日前推出特惠房源仅约5888元/㎡起。
与其他公寓不同的是，据介绍，三千时光公寓送红旗小学学位，后期商水商电还能改为民水民电，诱惑力确实不小。
▲三千时光宣传截图
除此之外，昆明还有不少项目的公寓价格在7000元/㎡以下。例如，俊发观云海、华侨城花都时区、艺城·PGC紫金中心、融创孔雀镇、绿地东海岸、招商翰林大观等。
这其中，不少公寓都已现房呈现。
公寓库存压力大
高价公寓还有市场吗？
“甩卖”模式也侧面反映出，公寓市场的不乐观。
克而瑞数据显示，2月昆明主城商务（含办公、公寓）供应月1.31万㎡，环比下降40%；成交约3.05万㎡，环比下降80%，同比下降62%；成交均价约8669元/㎡，环比下降23%，同比下降6%。
▲近一年昆明主城商务供销走势|图源克而瑞
截止2月底，昆明主城商务存量约610万㎡，整体去化周期约49.77个月，去化压力依旧很大。
而支撑公寓市场成交的项目多为三千时光、绿地云都会等低价位公寓。
那么，昆明为数不多的高端、高价公寓还有市场吗？
以拢悦为例，该项目位于东风东路与白塔路交叉口，一环内，共2栋建筑。一栋21层即为“拢悦”项目，设有面积约62-345㎡的224套公寓，售价约30000-35000元/㎡。另一栋为酒店。
▲拢悦效果图
此外，同区域的还有恒隆广场的“昆明君悦居”，该公寓部分设置在君悦酒店之上，也仅有250余套房源，目前还未面世。
根据规划，恒隆广场的酒店、公寓楼栋1-27层为酒店部分、28-57层为公寓部分。
▲恒隆广场酒店和公寓楼栋规划示意
不难看出，市中心的高端公寓多为酒店 公寓的模式，房源少、价格高。
在公寓价格普遍下降的大环境下，高价公寓的市场份额会被挤压。
昆明所有公寓
都要避着走？
说到公寓，很多人的第一反应可能是“不能买”、“不要碰”。大部分人都觉得，买公寓是下下选。
那么，昆明的公寓都卖给了谁？什么情况下可以买公寓？
首先，来盘点公寓缺点：
商水商电、物业费高、不通燃气。
梯户比高、容积率高、采光差、居住人口复杂、没有学位、不能落户。
首付五成、贷款最长10年，交易税费高、二次交易不易出手。
……
公寓的缺点众所周知，那是不是昆明所有的公寓都要避着走呢？
凡是没有绝对，也不必谈“寓”色变。
一、要办工作室、小型创业公司，可以买公寓，毕竟写字楼租金不低。
二、考虑长租收益，拥有绝对稀缺的地段和资源的公寓，也可以入手。
人流量 租金，是公寓投资回报的基础。好的地段，也能大大降低公寓的空置率。
三、如果一定要用来自住过度的，可考虑住宅式公寓。
例如有70年产权，或者可享受民水民电、有学位、可落户读书等。
当然，有些公寓我们也不建议碰。比如郊区、新区的公寓，这些地方人少、租金低、空置率高。
▲昆明主城一角
总的来说，就是公寓的流通性不如住宅，变现的难度颇大。
投资公寓不像投资住宅，倒倒手卖，大概率就能赚钱。因此，公寓可以买，但也要谨慎选择。
