北京三年内二环烂尾楼盘有哪些（北京最难买的两个楼盘）
北京三年内二环烂尾楼盘有哪些（北京最难买的两个楼盘）限竞房“遗珠”锋面News 走访最近市场的网红“倒挂盘”一探虚实。而这些被追逐的“倒挂盘”现状如何？为何死忠粉苦等多年？未来能不能买到？
永定府工地旁，二环大爷们晒着太阳，放着风筝。
北京楼市“倒挂盘”出没，撩拨一众“区域死磕粉儿”的心。
在新房市场，区域内新房价格比二手房价格还便宜，被称为“倒挂盘”。这是个名词，也可以当“形容词”，因为它意味着，买到即赚到。
“倒挂盘”入市，无疑是一个比任何营销噱头都深入人心的概念。
而这些被追逐的“倒挂盘”现状如何？
为何死忠粉苦等多年？
未来能不能买到？
锋面News 走访最近市场的网红“倒挂盘”一探虚实。
限竞房“遗珠”
北京二环，一南一北，号称目前最难买的两个楼盘，正在撩拨购房者的心。
北京正南东城区的永定府和海淀四道口的天恒·学院里，这两个楼盘虽然没有太多主动的市场消息，但是却让众多购房者穿透四环、五环批量项目的促销信息定向捕捉。
他们俩是限竞房时代的“遗珠”。
2017年8月，华润、碧桂园、招商联手拿下了永定府地块。四道口学院里地块则是天恒在2017年的10月拿下的。
永定府项目地块现状
今年10月15日，永定府取得了“建筑工程规划许可证”，这个因北京中轴线申遗延误入市的限竞房元老，再次引得粉丝沸腾。
而位居西北二环，交通大学附近的天恒·学院里，则更是因为多年没有销售，被网友质疑过或存在“内购”。
天恒置业公开回应，不存在“桌下协议”。
近期走访四道口，天恒·学院里已经成为现房。
在2017年红火的限竞房时代，永定府、天恒·学院里，同当时的佑安府、西城天铸等项目因价格和地段优势圈粉无数。
如今，很多限竞房已经进入交房维权阶段，可永定府和天恒·学院里作为绝版地段的骨灰级限竞房，还没入市。
四道口天恒·学院里现场
“倒挂盘”的参考坐标系
地段好，价格倒挂，无疑是这两个楼盘最大的吸引力。
这个冬天，永定府东侧1.7公里处，北京城建·天坛府，虽然有着被人诟病的户型，其12万/平米的价格，仍然引发了“二环疯抢潮”。
与之价格相较，都是新盘，永定府因当年的限竞房政策，倒挂明显。
根据目前市场公开资料，永定府项目约391户，为4-8层产品，限均价8.9万/平米，最高限价9.35万/平米，项目执行“70/90政策”。
永定府紧邻的革新里24号院，为“老破小”。
永定府周边临近的二手房，比其价格便宜近2万/平米。
如革新里24号院，是1994年的房子，11月的参考均价为6.8万/平米。望陶园是品相相对新一些的电梯房，1999年建成，房龄也有20多年，参考均价7.1万/平米。
天恒·学院里周边也多为价格不菲的“老破小”。
天恒集团官网一直挂着学院里项目的基本信息和户型图。此类产品，地段价值大于产品力。
天恒集团官网公示了学院里多种户型图
官网公示，天恒以36%的自持比例竞得该项目，包括商业、住宅。住宅总共238套，整体布局借鉴北京四合院的方式，形成北侧商业、中部住宅、南部花园的模式。
紧邻学院里的四道口住宅小区，2015年的次新房挂牌价格在8.9万/平米，11月的参考均价为9.3万/平米。对面的铁道科学研究院住宅区，八九十年代的房子，11月参考均价11.95万/平米。
对比之下，天恒·学院里作为限竞房的销售限价为8.53万/平米，且已经是现房。
紧邻天恒·学院里的四道口住宅小区（红楼）
转“共产房”猜想
每一个被购房者追逐的“神盘”，都不是没有故事的小透明。
当走过通往天恒·学院里的学院路，在中国顶级学府林立之中自然而然感受到地段的气场；当看到永定门大爷在冬日暖阳下，悠闲地放着风筝，略懂了北京二环的惬意生活。
土地市场已经进入“两集中”供应时间，限竞房时代的神盘，或将“被迫”走下神坛。
近来，市场频传永定府和学院里，即将转型“共产房”，这有清晰的政策依据。
2018年5月，北京市住房和城乡建设委员会，发布“关于加强限房价项目销售管理的通知”，提到几点：
在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同“市保障房中心”对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。
根据“销售限价”与评估价之比不同，有不同要求。
设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。
比值不高于85%设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
显然，限竞房的销售限价已经确定，而评估价和后续是否根据市场变化产生变化，至关重要。
最后的两大限竞房王牌，一旦转为共产房，则倒挂的价格优势，因为不完全的产权被平抑。而本就奇货可居，供求矛盾突出的神盘，也将成为更加小众的产品。
能买到的人更少，悬殊的倒挂价格和盈利空间不再，这也是政策制定的初衷和市场减少波动的必然走向。
- 本文中提及的倒挂盘二手房参考价格引用自贝壳找房，其月度参考均价，源于过去2年所有成交和有效挂牌房源数据计算而来。
- 有关两个限竞房项目最新产品以及销售动态，以开发商公示信息为准。转“共产房”政策以及动态，以相关部门发布最新政策信息为准。
- 图片以及文字，不具名转载将追究法律责任。
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拍摄/文 赵恙
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