燕郊三湘印象位置（上半年销售不足1.5亿元）

燕郊三湘印象位置（上半年销售不足1.5亿元）围绕着地产行业，三湘印象创办了建筑材料加工公司、装饰公司，也参与过餐饮、生物、医疗等新业务投资，不过2015年之前房地产开发投资业务一直是其主业。公开资料显示，三湘印象前身为上海湘桃房地产开发有限公司，于1996年成立。在上海，三湘印象先后开发了芙蓉花苑、三湘花园、三湘世纪花城等多个项目，打造了“花城”“海尚”“黑森林”“广场”等产品系，1999年就提出新建住宅应“具备开放性、智能化和人性化功能”的开发理念，并在2012年借壳上市。半年报数据显示，由于长时间新增土地不足，三湘印象累计土地储备仅剩2011年摘得的河北燕郊三湘森林海尚城16-19地块项目，处于“吃老本”的状态。被三湘印象称作双主业之一的“文化演艺”业务，亦未能扛起企业发展的大旗。上半年三湘印象文化演艺仅收入322.76万元，占公司整体收入的1.45%，对营业收入的贡献非常有限。“文化 地产”双业难支

图片/中房报图库

彭红侠/发自北京

以“文化 地产”双轮驱动的三湘印象，正面临着两大业务带来的双重考验。近期，三湘印象股份有限公司（000863.SZ）发布2022年半年度报告。报告期内，三湘印象营业收入2.22亿元，较去年同期减少91.52%；归属母公司净利润-6806万元，较去年同期减少133.96%；基本每股收益0.06元/股，较去年同期减少135.29%。

作为一家地产起家的企业，三湘印象地产业务是其营业收入的主要来源。2022年上半年，三湘印象房地产销售1.49亿元，占据营业收入66.87%。不过，不足1.5亿元的销售规模在上市房企中明显处于末位，多年未摘地土地储备告急，亦使三湘印象面临“无米下锅”的窘境。

半年报数据显示，由于长时间新增土地不足，三湘印象累计土地储备仅剩2011年摘得的河北燕郊三湘森林海尚城16-19地块项目，处于“吃老本”的状态。

被三湘印象称作双主业之一的“文化演艺”业务，亦未能扛起企业发展的大旗。上半年三湘印象文化演艺仅收入322.76万元，占公司整体收入的1.45%，对营业收入的贡献非常有限。

“文化 地产”双业难支

公开资料显示，三湘印象前身为上海湘桃房地产开发有限公司，于1996年成立。在上海，三湘印象先后开发了芙蓉花苑、三湘花园、三湘世纪花城等多个项目，打造了“花城”“海尚”“黑森林”“广场”等产品系，1999年就提出新建住宅应“具备开放性、智能化和人性化功能”的开发理念，并在2012年借壳上市。

围绕着地产行业，三湘印象创办了建筑材料加工公司、装饰公司，也参与过餐饮、生物、医疗等新业务投资，不过2015年之前房地产开发投资业务一直是其主业。

2015年7月，三湘股份发布公告称，为助力公司多元化发展，公司以19亿元收购观印象艺术发展有限公司100%股权，增加的旅游文化演艺业务会与房地产业务协同发展。自此，三湘印象朝着“文化 地产”的方向进行全面转型。

对于任何一家企业来说，迈入新的领域都并非易事。2016年-2019年，三湘印象实现营业收入67.05亿元、24.74亿元、16.33亿元、19.88亿元，业绩出现大幅下降。

同时，三湘印象的地产业务开始出现断崖式下跌，甚至沦为边缘业务。自2017年1月在杭州主城区拿下1宗地后，多年来土拍市场再也没有出现过三湘印象的身影。公司仅剩的土地储备燕郊项目，还因开发缓慢被深交所多次问询。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，要保证销售业绩，土地储备一定要跟上，燕郊房地产市场发展目前尚不明朗，一线城市对如三湘印象的中小企业而言拿地风险较大，强二线、强三线城市会成为其未来发展好的选择。

不过，多年业绩拖累、净资产收缩之下，当前三湘印象货币资金不足10亿元。在三道红线收缩房企债务融资杠杆之后，三湘印象是否具备足够的资金实力保证公司的土地投拓仍然存疑。

另一方面，三湘印象看重的文化演艺业务，也未带来预期的发展空间。2016年-2019年，其文化演艺收入分别为1.93亿元、3.49亿元、0.76亿元、0.73亿元，占三湘印象营收比例分别为2.88%、14.11%、4.65%、3.69%。在经历了2017年的短暂高峰之后，状况急转直下。

有分析人士表示，当前实景演出市场进入“疲劳期”，竞争激烈、鱼龙混杂、产品老化、迭代艰难、成本难降等问题频出，加之缺乏成熟的运营能力和资本运作能力，使得三湘印象文化演艺业务发展艰难。

公开资料显示，在三湘印象主打的“印象”系列山水实景演出中，《印象·刘三姐》运营公司已破产重整，《印象·海南岛》也在运行5年后宣告停演。

“‘文化 地产’的产业转型，是希望凭借文创产业积累的人气和资源，挖掘完善配套的地产业务机会，进一步增强公司的盈利能力。显而易见，观印象作为三湘印象在文化板块最重要的布局，并没有达到预期提振业绩的租用，反而拖累了三湘印象的转型发展。”上述分析人士说道。

景鉴智库创始人周鸣岐表示，三湘印象的地产和演艺业务脱节，没能形成联动。“三湘印象的演艺作品，并没有采用文旅地产综合性投资，而都采用零投资的轻资产输出模式。三湘印象的很多演艺作品，落地在山区，房产销售前景不明；而在一二线城市，也没有真正二者结合的项目落地。要真正与地产形成联动开发，需要在目前基础上发展业态更丰富的综合性度假产品。”

燕郊项目如何撑场？

位于燕郊开发区科学城的三湘森林海尚城，是三湘印象首个也是唯一落址北方的作品。当前三湘印象的土地储备中，仅剩17号和19号地，两宗地块总占地面积分别为7.07万平方米、6.7万平方米。

公开资料显示，2011年10月，三湘印象通过公开招拍挂取得位于燕郊高新区燕高北路两侧6宗土地，包括1宗商服地块和5宗住宅地块。项目总用地面积为542.4465亩，总规划建筑面积117.93万平方米。

不过摘地多年后，该项目迟迟未开工建设，甚至引来深交所发函质询。深交所要求三湘印象说明燕郊地块交付进展，交付是否存在实质性障碍，充分分析说明可能存在的经营风险、对公司的影响以及拟采取的应对措施。

三湘印象表示，多年未开工建设主要系出让方未完全交地。“多年来，16-19号住宅地块，周围基础设施未达到七通一平，暂不具备交地条件。公司一直与当地政府积极沟通，尽早完善周围基础设施、达到七通一平 尽早完成剩余地块交地工作。”

据其透露，2019年12月13日，在政府的帮助下，项目公司完成了16号-19号地块的场地平整和围合工作。三湘印象方面表示，按2019年燕郊新建商品住宅19337元/平方米的销售均价来算，该项目未来有望贡献超200亿元的销售收入。

时隔多年，三湘森林海尚城虽迎来实质进展，但其所处的燕郊楼市仍存一定去化压力。为尽快回笼资金，燕郊新房市场多项目开展高佣金卖房、大范围降价，以及买房送汽车、车位等卖房促销大战。

当前楼市环境下，三湘森林海尚城去化周期尚不可知，且此时其产权已缩水8年。

据一位业内人士透露，该项目位置偏僻，几乎就是“村里冒出的楼盘”，周边多个村镇仍在拆迁中。此外，置业顾问宣讲的配套也大多距离较远，而且价格并不便宜，甚至比燕郊核心地段二手房还贵。

实地走访时，也有购房人全程参观下来，认为三湘森林海尚城主打的智能科技精装交付略显鸡肋，与其宣称的高价装修标准并不匹配。类似于电动窗帘、语音控制灯光系统等智能家具设备，可以寻找市面上更便宜却拥有相同功能的设备代替。

值得注意的是，三湘森林海尚城对外宣称采用圣象、科勒等高端一线品牌精装，在公示的交付标准展板含糊不清，并未有相应的品牌或型号体现。

此外，按照项目规划，住宅东区被商业步行街分割成南北两个部分，其小区的私密性和静谧性也将难以保障。