买房时机来了买什么都涨（干货拐点即将来临）

买房时机来了买什么都涨（干货拐点即将来临）其实没有很难。教给大家看数据的小方法，市场存量判断可以看下贝壳网的房源1KM内竞品小区的挂牌情况。重点看数量和价格（包括税费知识）。 实际出售数量可以按看到的挂牌数量*2来预估。接着看下小区每个月出售的套数基本就可以判断，自己的售卖周期需要多久了。 （具体的出售套数可以加我们客服微信获取哈）首先，要先学会如何判断上下行市场。方法也很简单。这里用图片来说明。 但我相信，整体大盘已经走到了上行市场的下半程。（当然不排除3-4月份大批摇号归来的买客冲击次新房市场）1 先帮大家科普下你看中的房子目前是不是开展议价谈判的最优时机。（这部分内容是直播有跟大家分享过的）

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2021年上海楼市在连续政策的轰炸下，房产的市场的降温是必然的。

我在昨天的直播中多次跟大家提到了“房客比”这一词。年后回来，二手房在售挂牌房源已经从3.3万套回复至3.8万套（此数据来源于贝壳网）。外环外和老工房房源量上升速度明显。改善小区的商品房交易周期明显开始拉长。虽然客户量是持续在增加的，但也开始逐渐趋于冷静。总体来说，“房客比”相对稳定。

相信大家都在疑惑，自己看房的价格段内，房子看中了，我现在是观望还是下手。其实直接回答起来还是有些懵逼的，单独看完区域和小区的数据，我们可以看到，不同价位和地段的房子，房东的预期和心路历程还处在不同的阶段上。

但我相信，整体大盘已经走到了上行市场的下半程。（当然不排除3-4月份大批摇号归来的买客冲击次新房市场）

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先帮大家科普下你看中的房子目前是不是开展议价谈判的最优时机。（这部分内容是直播有跟大家分享过的）

首先，要先学会如何判断上下行市场。方法也很简单。这里用图片来说明。

其实没有很难。教给大家看数据的小方法，市场存量判断可以看下贝壳网的房源1KM内竞品小区的挂牌情况。重点看数量和价格（包括税费知识）。 实际出售数量可以按看到的挂牌数量*2来预估。接着看下小区每个月出售的套数基本就可以判断，自己的售卖周期需要多久了。 （具体的出售套数可以加我们客服微信获取哈）

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典型的上行市场里，我把业主心态分成了三个周期，分别是“观察期”“亢奋期”和“冷静期”。大家可以自行脑补你正在看的房子的房东处在什么心态上。

1）观察期（大家可以脑补2020年4-6月份的市场）

上行市场中放盘的前30天是 购房的“机会窗口期” ，一般来 说，房源刚放盘，业主对于市场是一个试探性的阶段，如果处于上行市场，购房者应该果断出手。这个时期房源的供应量充足，可选性大，砍价的空间足。比如去的2、3月份下手购买学区房的人群一定是在偷着乐。因为那个时候他们的可以从多个学区里面挑选，房子的户型，楼层可选性极大，而且还有一定的议价空间。

2）亢奋期（大家可以脑补2020年7-12月份的市场）

此时市场行情开始不断上行，业主发现价格不断飙升，此时业主心态极好，捂盘，跳价现象开始频发。

客户的心理价位会紧贴着市场 的价格，当房源变的“稀缺”， 心理价位会不断上升，若刚好遇到上行市场，客户的心理预期也会提前、急剧上升。

这个时候对于购房者而言是很不利的，尤其是刚需客户，一是购房成本增加，二是挑不到好房子，手慢无。

3）冷静期（部分挂高预期的自嗨的缺陷房已经走到了这个阶段）

当整个市场的上行阶段趋于平缓，一些之前急售的房子开始交易，成交价格就会慢慢拉低。随着低于市场价格的房子交易，此时业主心态不再亢奋，逐渐回归理性。

此时是购房的时机，虽然购房成本比市场上行期间要高一些，但是该阶段市场上的房源量供应充足，房源不存在稀缺性，好房子可以挑一挑，且业主的心态也不再是亢奋期，砍价更为容易，高位站岗的可能性不大。

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回顾近10年的历史成交已经目前的市场动向。 我不止一次的讲过：

1、中国经济增长两位数的年代已经结束，经济增速从两位数跌倒了一位数。未来几年可能会是5%，6%。同时，大规划城镇化也已经到结束。

2、中国人均GDP达到一万元美元，进入万元美金社会。这个拐点会伴随着全社会对房子需求上的改变。

这两点明确告诉我们，“闭着眼睛买房，躺着赚钱”的普涨快涨年底过去了，房产会进入“严重分化”的年代。尤其是上海，区域和产品的选择变得尤其重要。

这里不做过多平均，我自己判断某些虚高的产品一定会在2021年进入下行市场。具体产品类别就不点名了，进入下行市场不是说房子本身不升值，可能增速慢，也可能需要时间消化一下2020年的涨幅。

但很明确，这类产品也是有受众群体的。

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说说典型的下行市场。同样把业主心态分成了三个周期，分别是“黄金期”“追逐期”和“妥协期”。

1）黄金期

大家可以看到，业主于6月18日挂牌房源，挂牌价815万，现在的市场价格是800万，此时的业主处于观望状态。我认为，下行市场中放盘的前40天是出售的“机会窗口期” ，也就是黄金期，一般来说，房源刚放盘，由于新鲜度高，最容易吸引客户和经纪人的注意力， 此40天也是给市场留下第一印象的最 佳时期。但对买家而言，此时却不是入手的最佳时机

初始挂牌时，客户对房子热情度较高，但是出价仍会贴近市场。我们可以看到7.1日有客户出价805万，这个价格已经是高于市场价格了，而此时业主觉得和他的挂牌价差距过大，业主总是希望挂更高的价格，以获得更高的成交价。于是果断拒绝。

客户的兴趣会在房子放盘的2-4周内达到热情制高点， 随后随着房源不再新鲜，热情逐渐减弱。客户会根据市场均价，去感知房子的价值。

2）追逐期

假如业主一开始错过了“机会窗口期”，由于房源不再新鲜， 客户心理预期随着市场下降，业主此时需要追逐市场。客户的心理价位也会紧贴着市场的价格，当房源不再“新鲜”，心理价位会急速下降，若刚好遇到下行市场，客户的心理预期也会提前急剧下降。

挂牌一段时间后，在下行市场中，房源充足，业主经过不断的讨价还价阶段，变为沮丧，业主会跟随市场波动，以降价刺激一波市场希望能够引起更多客户的兴趣，此时业主已经由“黄金期”变为了：追逐期“。

我们可以看到，业主的价格从7.8日的805万已经降到了800万。

3）妥协期

我们可以看到，在下行市场的尾部，客户会把市场价和当前挂牌价作比较， 只有价格达到心理预期，才会做出购买决定，才能和业主价格达成一致。反过来想，假如当时业主能抓住805万的 客户，损失也就没有那么大

小 结：

回顾案例我们不难发现，如果购房客户在业主挂牌30天内成交，成交价格在805万，相比最终成交价格780万，要多花25万的成本，而这25万就是客户不断试探业主心态的功劳

在这种典型的下行买房市场中，我们强烈建议非刚需购房者持币观望，伺机下手。

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我们都知道，要是能在市场房价最低时购入是最好的但是当我们知道最低时，房价已经上涨了；知道房价最高时，房价已经下跌了。实际上我们很难会遇到最不幸的区域，或者是最幸运的区域。

这边给大家出了一个“安全区域”。买家在买方市场购入是最安全的。虽然客户看不到房价地板，但是可以看得到市场是下行的，从长远来看，房价终究会往上涨。尤其上海市场的上升斜率更大。

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结语：

2021年初，上海的房价正处在一个动荡期。不要过分的看跌市场，房价嘛，长期看人口，中期看土地。上海落户口放开的4所985院校，2020年本硕博毕业生合计超过3万 ，还有全国45所双一流院校，95所大学中的双一流学科硕士，以及新增的5大类18小类的人才可以直接落户。

刚需房的客户不如等最近1-2周房多，而大家观望的时机下下手抄底，改善类的也可以看看自己的DreamHouse是否开始有新增挂牌。

还是那句话，高位站岗可能性极低，祝大家能以合理的价格买到自己的DreamHouse。最后，真切希望这篇文章能帮助到正在看房的你。

作者彭湃，985Home，云赴科技研究员。