青岛楼市三大玄机（拯救青岛北岸楼市的大利器来了）

青岛楼市三大玄机（拯救青岛北岸楼市的大利器来了）城阳、即墨的去化周期也超过了10个月，都不容易。青岛北岸楼市的风险主要在于胶州，胶州新房库存全市第二，去化周期全市第一，已经有一定的系统风险。当然，即墨的楼市也不咋地，尤其是蓝谷扮演了一个典型“政策性新区”撤力后的楼市悲惨世界。城阳相对胶州、即墨来说要好很多，除了位置、配套、产业、人口的因素，也与城阳搞共有产权、购房券等发明有关。关于上述分析，从青岛各区市在售楼盘数量和新房库存就可一目了然：

风雨萧条的青岛北岸楼市，或将迎来一道曙光。

01 北岸楼市现状

传统的青岛北岸，包括城阳、即墨、胶州、

可要说青岛楼市最惨的地方，非胶州莫属。这几年，一个个买房者跌掉首付的故事从胶州传出。

当然，即墨的楼市也不咋地，尤其是蓝谷扮演了一个典型“政策性新区”撤力后的楼市悲惨世界。

城阳相对胶州、即墨来说要好很多，除了位置、配套、产业、人口的因素，也与城阳搞共有产权、购房券等发明有关。

关于上述分析，从青岛各区市在售楼盘数量和新房库存就可一目了然：

青岛北岸楼市的风险主要在于胶州，胶州新房库存全市第二，去化周期全市第一，已经有一定的系统风险。

城阳、即墨的去化周期也超过了10个月，都不容易。

尤其是，青岛市区刚刚放开了限购，崂山、老四方、李沧完全取消限购政策，这对于北岸楼市是一个利空。

如今的大环境下，买房人心里都很清楚，郊区、远郊区的房子不好碰了，基本已经缺失了接盘者。

这时候，市区再放开限购，无疑把很多北岸的潜在买房者吸引到市区。

市区放开限购对北岸楼市是利空，那么北岸也可以自己创造一个利好来对冲影响。这个利好就是胶州湾大桥降费。

02 胶州湾大桥降费

昨天一则消息火遍了岛城：

深化胶州湾大桥差异化收费改革集中签约仪式在山东高速青岛公路有限公司举行。城阳区、胶州市、青岛高新区管委与山东高速青岛公路公司签订了差异化收费实施协议。

这个协议的目的是支持上合示范区、青岛高新区建设，促进环胶州湾区域各组团之间的交流；措施是进一步降低一类客车通行费，时间是最快将于十月下旬实施。

根据网传的消息，降低后的收费标准是：

相对于2019年的标准，上述费用降低了不少。

说到这里我有一点疑问，2019年那一次降费是青岛市区两级财政对一类客车(9座及9座以下客车)的通行费进行补贴，而这一次签订协议的城阳区、胶州市、青岛高新区管委，没有西海岸新区。

官方新闻中是这样报道的：本次改革是在2019年度差异化收费的基础上进行的深化，相关区（市）政府、管委将对青岛（海湾大桥站、海湾大桥南站及海湾大桥北站）至红岛南收费站、青岛至上合胶州收费站双向通行的一类客车(9座及9座以下客车)通行费进一步进行补贴。

所以，看到了吧，这一次降费不是上述网传信息，而只是对青岛至红岛、青岛至上合进行降费，没有黄岛端的。

想想也知道，城阳区、胶州市、青岛高新区管委出的钱（补贴），怎么会对没有出钱的黄岛端降费。

其实，黄岛那边早在6月份就发布了《关于胶州湾高速及胶州湾大桥实施差异化收费的通告》，自今年6月10日至12月31日的周五、周六、周日实施差异化收费，区间为胶州湾大桥各收费站至黄岛东收费站方向。

黄岛的这个政策是单方向，也就是只对进黄岛的补贴，出去的就不补贴了。而城阳区、胶州市、青岛高新区管委则是双向补贴，进出都管，但只限于青岛至红岛、青岛至上合，没有黄岛端的事。

说到这里，就看出各个区市那么一点“自私”的意味了。

另一个消息是，城阳区、胶州市、青岛高新区管委的这一次补贴只针对安装并正常使用ETC套装设备的车辆。

工作在青岛市区，居住在高新区、胶州市的，多需要每天通勤，自然也就会安装ETC设备。很明显，这一次补贴的对象就是上述这一部分人。

这一个差异化降费，降低了青岛市区上班、红岛（高新区）/上合（胶州市）居住的通勤成本，其中的利好明显指向高新区、胶州市的楼市。

这对于高新区、胶州的楼市来说，是一个大利器。

03 还可以去高新区、胶州买房吗？

假设青岛-红岛5元、青岛-上合10元，那么就低于胶州湾隧道开通时的价格了。

胶州湾隧道对黄岛海岸线附近房价的带动十分明显，这种效应能否转移到高新区、胶州市？

我个人认为，青岛-红岛、青岛-上合的大桥降费，对于高新区、胶州市的楼市来说是一个大利好，毕竟这个通勤费用每天都要交两次，长年累月下来是一个很大的数字。

但这个利好，很难达到胶州湾隧道对黄岛房价的影响。

首先，胶州湾海底隧道比较短，只有7.8公里，不堵车的情况下不到十分钟就可以通过。而且，海底隧道不受天气的影响，大桥遇到恶劣天气就封了。

其次，胶州湾海底隧道青岛端连接的市南，距离青岛核心市区很近；而大桥的青岛端是市区北部，距离崂山、市南还比较远。开发商所宣传的10分钟、20分钟到达青岛市区，也只是达到李村河的时间。

第三，胶州湾海底隧道开通前，黄岛已经发展的不错了，这样隧道才能发挥最大作用；黄岛端属于前海，更符合青岛人和外地人对海景房、近海房的定义。

第四，胶州湾海底隧道可以跑公交，更兼之地铁1号线的通车，已经全方位的把青岛-黄岛连在了一起；而胶州湾大桥不能跑公交，高新区、胶州与青岛市区之间的地铁8号线经过的地方、发挥的作用也远比不上1号线。

第五，胶州湾海底隧道2011年通车的时候，正是我国楼市最红火的时代，楼市就像一个炮仗一点就着；而现在楼市大环境已经很差了，很多以前的刺激政策已经不能发挥作用。

基于以上五点，我认为青岛-红岛、青岛-上合的大桥降费，对高新区、胶州市的楼市有积极作用，会吸引不少的买房者，但实际产生的影响有限，不会改变其根本面。

那么，高新区、胶州市适合哪些购房者呢？

我认为，在本地工作的朋友可以买；在青岛市区工作的朋友，可以优选高新区，预算低的话也可以考虑胶州地铁8号线附近或者上合。

预算可以的话，还是应该在青岛近郊区买，这比远郊区要好很多；但相对于省内一些县城来说，胶州楼市又要好上几个段位（价格已经差不多）。

所以，一个地方的房子值不值得买，得看你的预算和现在所处的城市。

本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

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