真假学区房陷阱（学区房是一场骗局）

真假学区房陷阱（学区房是一场骗局）紫竹半岛的业主今年是真疯了，挂牌均价已经突破10万。不过购房者也不是那么好忽悠的，成交均价仍然维持在7万左右，不过确实也比同地段小区高出不少。可问题是同地段“非学区房”买入价也低得多，即使今年学区房价格狠涨了一波也没有拉开太大差距。接下来万科花园小城会不会补涨呢？更有甚者，闵行顶级学区房东方花园三期竟然输给了毫无学区概念的陶然居。其实不仅上海，学区房价格涨幅不占优势甚至跑输大盘的趋势也适用于其他城市。比如北京著名学区房车道沟南里，该小区对口海淀实验小学北洼路校区，一度是中关村码农心中圣地。2008年北京均价1万元左右，车道沟南里凭借优质学区均价高达1.56万；时至今日北京市均价突破6.2万，车道沟南里成交均价8万元左右，依旧跑输大盘。明珠小学、福山外语小学是浦东公认最优质的小学，房价涨幅却没有与周边“普通学校”的房源拉开差距。甚至对口福外的梅园六街坊涨幅尚不如三梯队三航小区。静教院是静安区

学区是买房时一定绕不开的话题了：

有适龄儿童的一定要学区房，否则将来孩子成绩不好会暗暗自责；

没有适龄儿童的也要考虑学区，以便以后转手，而且还不断有人告诉我们学区房价格涨得快。甚至有人将今年的这波“巨浪”归为学区。

确实，今年房价上涨优先发生于大宁、联洋这些学区优质区域。

不过学区房只是一个开端，拉通周期观察数据我们发现学区房价格增幅并没有跑赢大盘，甚至会跑输大盘。

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为什么房价上涨自学区房开始我们文末讨论，首先来看一波数据：

数据来源：兔博士

明珠小学、福山外语小学是浦东公认最优质的小学，房价涨幅却没有与周边“普通学校”的房源拉开差距。
甚至对口福外的梅园六街坊涨幅尚不如三梯队三航小区。
静教院是静安区殿堂级的存在，海防邨也一度成为单价最高的“老破小”之一，然而价格涨幅却输给了没有学区概念的华纺小区。
徐家汇汇师小学学区房东方曼哈顿最近也是一房难求，价格涨幅与“非学区房”也没有拉开差距。
不仅市区，近郊学区房表现同样让人失望：

紫竹半岛的业主今年是真疯了，挂牌均价已经突破10万。不过购房者也不是那么好忽悠的，成交均价仍然维持在7万左右，不过确实也比同地段小区高出不少。
可问题是同地段“非学区房”买入价也低得多，即使今年学区房价格狠涨了一波也没有拉开太大差距。
接下来万科花园小城会不会补涨呢？
更有甚者，闵行顶级学区房东方花园三期竟然输给了毫无学区概念的陶然居。
其实不仅上海，学区房价格涨幅不占优势甚至跑输大盘的趋势也适用于其他城市。
比如北京著名学区房车道沟南里，该小区对口海淀实验小学北洼路校区，一度是中关村码农心中圣地。
2008年北京均价1万元左右，车道沟南里凭借优质学区均价高达1.56万；
时至今日北京市均价突破6.2万，车道沟南里成交均价8万元左右，依旧跑输大盘。

背后原因大家也能猜到：学区房价格被透支了。
都知道学区房好，在任何时间点买入学区优势已经不折不扣的体现在房价中，而且学区带来的溢价相对固定。

房价=学区 其他因素

其他因素的价格增幅通常大于学区，或者不输给学区。

不过上海的数据只能说明学区房没有明显跑赢同地段小区，并不能得出学区房就是坑的结论，那么何来骗局之说？
这是因为我们买房时标的通常是跨区域的，如果将明珠、福外、静教院的老破小房源与郊区次新房对比就会发现学区房真的是一个坑：

这些学区房没一个能跑赢万科金色雅筑。

为什么大家一直有学区房是硬通货、学区房涨幅高的错觉？
想想这些信息是谁传递给你们的就清楚了：

大部分情况下我们得到的信息都是别人想让我们知道的。

学区房已经成为房地产行业制造紧迫感最有利的工具，在不断地洗脑后学区房客户已经成为最容易被割韭菜的群体。
这也是学区房价格优先上涨的本质原因，中介只要说一句话就有不少客户掏钱了：

这里是学区房，必涨。

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当然事无绝对，学区房跑赢大盘的案例也找得出：

上海阳城一定是跑赢大盘的，尤其是今年，原因大家也都知道：
这里突然成为了复旦大学附属闵行实验学校学区房。
不过这样的故事很难复制，你得在学校规划出来之前买入，一旦规划落实价格就已经被透支。

再比如浦锦街道的浦江颐城晶寓，这个小区2015年才有二手房交易所以数据周期与前面不同。
上师大三附小、三附中2018年才开始招生，虽然是三梯队学区依旧带动了一波涨幅。
问题与前面一致：2015年谁能预测到这里会有新增学区？
所以大部分地段就跟赌博差不多，大家完全不用考虑学区因素。
难道就没有学区建成后入手依旧大幅跑赢大盘的有吗？
还真有，比如御桥。

建平中学地杰校区2010年就有消息落户御桥，2013年就已经开始招生，不过2014年地杰国际城仍然没有与非学区房绿洲康城亲水湾拉开差距。
后来教学成绩被证实，地杰国际城开始进入起飞跑道。
当然如果后来这所新学校成绩并不亮眼就是另一番故事了。
所以复制这个故事需要两步：
1、找到一个新建名校，且房价没有起飞；2、赌这所学校成绩一定突出。
这个决策需要相当的数据积累、经验沉淀、信息获取途径，不是普通玩家可以参与的。
而且明显有其他风险更低的标的。
今年有学区的地段诸如大宁、联洋、古美等等确实一路领跑，这些区域大涨的原因后面会推文详细解读，可以肯定的是学区不是核心推手，这些地段只是恰好有学区而已。
就好像发烧通常是感冒的一种症状，我们却不能认为发烧是感冒的本质原因。
当然如果学区自用环二是建议入手的，想给子女一个更好的教育环境不会有错，而且学区房也不一定会跑输同地段小区。
不过盲目的投资学区房是相当有风险的，在有大量更优质的标的时仍然有人让你不顾一切的买学区房一定是一场骗局。

以上为正文

编辑/环线咨询