北京楼市现状（北京楼市负重前行）

北京楼市现状（北京楼市负重前行）与此同时，3月份北京二手房住宅成交量达到了22172套的数据也被市场所津津乐道，被视为北京楼市具有风向标性质的事件。 在一线城市中，北京在很长一段时间内一直保持着房价涨幅最低的称号，而3月份北京二手房房价涨幅仅次于广州深圳，全国第三。

#房产大真探#

壹

根据统计局最新发布的70城房价表明，3月份北京二手房房价上涨幅度高达9.9%。

在一线城市中，北京在很长一段时间内一直保持着房价涨幅最低的称号，而3月份北京二手房房价涨幅仅次于广州深圳，全国第三。

与此同时，3月份北京二手房住宅成交量达到了22172套的数据也被市场所津津乐道，被视为北京楼市具有风向标性质的事件。

实在是帝都楼市泯然众人久矣，3月份二手房的成交量可谓打了一个漂亮的翻身仗。这个数据不仅比2020年同期几乎翻了两倍。即便抛开去年疫情的影响，与2018年同期相比，也几乎翻倍。

如果放眼北方城市，在天津、石家庄、太原、济南、青岛、郑州等北方重镇普跌的广阔背景下，帝都3月份的二手房行情则更显得殊为不易。

作为楼市一贯压舱石，北京楼市一贯以来一线城市中房价涨幅最低的称号背后，是对房价的围追堵截。

4月22日，北京住建委发布的《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》应声而出。

房企作为市场开发的主体，是此次通知重点关注的对象，从前期预售到后期销售话术，从新房到二手房，从住宅到商住，从买房到租房，都做出了具体规定，可谓面面俱到，

这份通知毫不拖泥带水，对房价进行360度无死角的严防死守，对新房和二手房市场同时出了重拳。

众所周知，今年北京楼市开始实施“集中供地”，“共有商品房”，“约定市场指导价”，这就造成了很多好项目的市场指导价都比较低的现状。譬如，海淀树村地块约定指导价为11.2万，

按底价成交的楼面价也已经达到了6.8万，而如果购房人按照共有商品房80%价格买入，则每平米仅为8.9万。稀薄的利润空间除了引发市场“豪宅也要做共有产权了吗？”的质疑之外，为了降低成本而导致的产品交配和捆绑销售的结果更是不言而喻。

因此，这份通知对“捆绑销售”喊停，封死了开发商可能的套利空间，使之欲哭无泪，可对购房者却是实打实的好消息。

在北京二手房市场这一轮行情中，学区房“居功至伟”。因此，在二手房市场，这份通知直指前期热度不断攀升的学区房和经营贷的组合，从根本上杜绝深圳楼市的狂飙在帝都重现。

杜绝炒作学区房，以及控制新房指导价，双管齐下，在新房和二手房市场同时钳制房价上涨的根源，北京房价涨幅大概率会应声而落。

贰

在市场和政策的拉锯战中，北京楼市在负重前行。

根据北京楼市的发展趋势，如果说讨论房价是否会持续上涨，现在是否是最佳入手时机还没有确定性结论的话，那远郊楼市在短时间内无法崛起却是不争的事实。

关于远郊楼市的现状，环环之前在《北京远郊VS燕郊：离尘离城的楼市真相与疲惫生活间的抉择》一文中曾经详细论述过，因此不再赘述，直接上结论：在2020年，远郊区域楼市成交量整体同比下降18%，其中延庆同比下降60%，降幅居全市首位。

不看好远郊楼市的未来，环环这次提出两个论据来支撑观点。

其一，北京人口的分布与产业、交通和公共服务资源配套呈现高度统一的状态。

中国联通智慧足迹数据科技有限公司近期基于中国联通在中国大陆的4.1亿多手机用户，日均1670亿条位置信息，并扩样至全量用户，通过监测2018年和2019年两年的用户轨迹信息及位置变化数据，分析来北京人口的空间分布情况，得出如下结论：

第一，北京的工作人口多分布在在国贸、三里屯、望京、中关村、上地、西单和丰台总部基地等企业数量密集的地区；第二，北京市的公共服务资源从内向外依次减少，因此五环以内的居住人口密度远高于远郊地区；第三，北京市居住人口基本沿1号线、2号线、10号线、5号线、13号线等几条主要地铁线沿线分布。

其二，从5月8日即将开始的北京首批宅地“竞拍大战”来看，当共有产权住房和公租房得到进一步优化之际，远郊楼市更会让人“敬而远之”。

以往共有产权住房和公租房多因位置不佳而造成的去化艰难问题，在这次土地供应中得到了根本性的改善。共有产权房最大供应量来自海淀和朝阳，基本位于东五环和北五环，临近地铁，交通便利。虽然销售最高限价逼近8万，但由于个人产权比例达到80%，所以性价比还不错。而这批推出的公租房也基本位于五环附近，周边大多有地铁配套，非常适合通勤和居住，

根据首批宅地“竞拍大战”所透露的趋势来看，如果肉糜近在咫尺，又有什么必要舍近求远，非要去吃远郊的土呢？