广州共有产权房实施细则（如何减租换房继承）
广州共有产权房实施细则（如何减租换房继承）关于租金及物业费支付，《办法》提出，承租人不得无故拖欠，不得拒绝执行依法调整的租金标准、物业服务费标准。住房监管执法人员等还将在巡查中检查住户的住房合理使用维护情况，物业管理区域公共设施保护情况，高空抛物、违章搭建及乱停乱放情况等。《办法》要求，工程建设、设备安装、房地产中介等商业机构，不得为公共租赁住房和共有产权住房违规提供建设、安装及中介等服务。《办法》以保障住户权益减少相关纠纷，提高运营和物业服务意识和服务水平，更加细致、周到地做好住保工作为初衷，对住户和运营单位的行为均作出了明确规范。在居住使用方面，《办法》规定，住户应按照规定及公共租赁住房租赁合同和共有产权住房买卖合同、共有协议约定使用住房，并配合市住房保障办公室及运营单位按规定进行的巡查工作。住户不得违反规定或者约定擅自互换、出租、转租、转让、抵押、赠与住房或者共有产权住房产权份额；不得擅自改变住房用途或者使用功能，利用住房从
为加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，规范公共租赁住房、共有产权住房使用，近日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法》（下称《办法》），提出将进一步严格落实监管职责，促进服务水平提高，维护社会公平公正。
当前，广州市建立了以公共租赁住房为主要保障方式的住房保障制度，原经适房保障对象纳入公共租赁住房保障范围。去年，全市又出台了《广州市共有产权住房管理办法》，形成了以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为基础的住房保障体系。
《办法》共7章36条，主要规范了市本级公共租赁住房、共有产权住房的居住使用、运营管理、物业服务、违规处理等事项，特别明确了租金支付方式及减免条件、规范了退租方式以及房屋调换和继承问题的处理办法。
经济困难或大病变故可申请减免租金
《办法》以保障住户权益减少相关纠纷，提高运营和物业服务意识和服务水平，更加细致、周到地做好住保工作为初衷，对住户和运营单位的行为均作出了明确规范。
在居住使用方面，《办法》规定，住户应按照规定及公共租赁住房租赁合同和共有产权住房买卖合同、共有协议约定使用住房，并配合市住房保障办公室及运营单位按规定进行的巡查工作。住户不得违反规定或者约定擅自互换、出租、转租、转让、抵押、赠与住房或者共有产权住房产权份额；不得擅自改变住房用途或者使用功能，利用住房从事生产、服务等经营活动，或者在物业管理区域、住房内从事违法活动。
此外，在签约时，住户应同时签署同意书，认可住房监管执法人员、运营单位服务督导员可以按规定以巡查、采取智能化安保措施以及从公用事业单位调取住房的水、电、燃气、垃圾处理等方面的数据核查住房实际使用情况。
住房监管执法人员等还将在巡查中检查住户的住房合理使用维护情况，物业管理区域公共设施保护情况，高空抛物、违章搭建及乱停乱放情况等。《办法》要求，工程建设、设备安装、房地产中介等商业机构，不得为公共租赁住房和共有产权住房违规提供建设、安装及中介等服务。
关于租金及物业费支付，《办法》提出，承租人不得无故拖欠，不得拒绝执行依法调整的租金标准、物业服务费标准。
当承租人家庭出现经济困难时，可以提供有关证明材料向运营单位申请缓交或者减免租金，其中领取失业救济金期间可以缓交租金，发生大病、变故等可以视情况减免不超过12个月的租金。
对于申请减免租金的承租人，由运营单位审核承租人家庭情况、有无住房使用违规记录、申请事由材料等酌情处理，并以向承租人反馈结果为准，具体操作指引及办理流程由市住房保障办公室制定和公布。
为提高房源适配度，《办法》提出由运营单位建立信息平台，允许住房面积与申请家庭人口数相匹配，或自愿接受低于家庭人口数对应面积标准房源的承租人之间协商互换公租房，互换前应经运营单位审核并办理租赁合同变更手续。
此外，因住房无电梯且不在首层，申请人或共同申请人一至二级肢体残疾、行动不便的；患有重大疾病需要就近治疗等特殊情况的，公租房承租人凭有关证明材料提出调换申请，由市住房保障办公室按房源适配情况酌情安排调换。
房屋出现质量问题影响居住安全，或者半年内维修两次仍无法解决、严重影响居住的，由运营单位在确保安全的前提下，负责尽快组织搬迁安置和房屋调换。《办法》明确规定，公租房互换、调换和共有产权住房换购过程中除法定事项外，禁止以任何形式收取中介费、咨询费、服务费、补偿费或者其他利益。
共有产权房承购人不得单方设立居住权
除对当前承租人、承购人予以行为规范外，《办法》还对承租合同期满、承租人逝世等情况作出了续租、腾退等指引，明确了共同居住人的权利和义务。
如公租房的承租人及共同申请人去世，已办理登记的共同居住人可以按照原租赁合同继续承租居住至合同期满，期满应予以腾退。
对于公租房整体承租单位被吊销、注销法人登记或者迁离本市的，应主动腾退整体租赁的公共租赁住房，实际居住的人员要给予配合。公租房租赁合同期满即终止，承租权不得赠与、转让和继承。
关于共有产权房，未经其他产权共有人书面同意，共有产权住房的承购人不得单方对共有产权住房设立居住权。共有产权住房的承购人去世，继承人在本市无自有住房的，可以提交继承公证文件后重新与代持管理机构签订《共有产权住房共有协议》、继承承购人产权份额作为共有产权住房继续居住使用。
对于继承人在本市有自有住房或虽无自有住房但选择转让共有产权住房的，《办法》允许其按规定办理转让手续，继承转让收益。
什么情况下需主动解除公租房合约呢？
《办法》明确，公租房承租人通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房或者农村宅基地的，应在购买签约、接受赠与、继承成就等行为发生法律效力后30日内，主动通知所承租公租房的运营单位，并办理公共租赁住房租赁合同解除手续。
此外，续租公租房的，承租人应当在租赁期满3个月前向市住房保障办公室提出申请。经审核不符合续租条件的、未按规定提出续租申请的或因其他原因租约期满未续签租赁合同的，由市住房保障办公室发出《终止住房保障决定书》，在租赁合同到期后收回公共租赁住房。
住户应当自租赁合同解除、到期或者收到《终止住房保障决定书》之日起30天内，结清相关费用、腾退住房，并办理相关手续，有正当理由无法按期搬迁的，承租人可以申请最长不超过 6 个月的延长居住期限。
建立服务督导制度，每千户配备2~3名督导员
公租房、共有产权房运营单位负责组织实施住房的租赁、互换、调换、换购、转让、物业服务、议事协调等工作，搭建公共租赁住房和共有产权住房租售信息平台。
《办法》提出，广州市将对公租房、共有产权房建立服务督导制度，其中，连片公共租赁住房和共有产权住房达到1000户的集中配备2~3名服务督导员，每超过1000户可以增配1名；零星、分散的公共租赁住房和共有产权住房按需要人数配备片区服务督导员。
在公租房、共有产权房管理方面，《办法》规定运营单位未经市住房保障办公室同意，不得改变公共租赁住房和共有产权住房及其配套设施的性质和规划用途，不得自行出租、使用公共租赁住房和共有产权住房或者出售共有产权住房，或者用于商业经营。运营单位应对服务过程中取得的住户信息和个人隐私严格保密，不得泄露或者向他人非法提供。
当住户初次入住公共租赁住房或共有产权住房时，运营单位应书面告知住房的使用要求及服务目录。服务督导员应密切联系住户，为住户提供交通、教育、医疗、购物、交费、文体等生活咨询服务，并指导住房的合理使用和日常维修维护，尽可能给住户提供居住便利。
执法人员、督导员等每年将按不少于30%的户数进行“双随机、一公开”抽查，对两年内没有违规使用记录、没有发现违规使用线索的住房，每年巡查不超过1次。组织巡查时，相关人员应出示工作证件，当场向住户发出《巡查通知书》，告知巡查内容及巡查方式，得到住户同意后方可进入户内，并由住户在场全程陪同。
如住户存在违反租赁合同约定行为的，运营单位服务督导员应调查取证、及时制止并给予口头提醒、指正。12个月内发生前述行为三次以上的，或者住户拒不配合调查、拒不立即整改的，服务督导员应做好工作记录，并由运营单位发出整改通知书并约谈承租人或者承购人。
经查实存在轻微违规或违约行为，经约谈后，承租人或承购人按时完成整改或承诺不再违反的，作为诫勉情形予以记录。承租人或者承购人拒不接受约谈或者拒不整改的，作为违约情形予以记录，运营单位服务督导员可邀请社区工作人员到场见证，并组织物业服务人员按有关规定纠正处理，相关费用按合同、协议约定由承租人或承购人承担。
符合条件的承租人、承购人可将户籍迁入
广州市对公租房和共有产权房实施物业管理，并纳入社区管理。《办法》提出，符合条件的公共租赁住房承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。
当公共租赁住房租赁合同解除，或共有产权住房发生产权转移的，应当同时履行将公共租赁住房、共有产权住房内的户籍迁出的义务，无处落户的，迁至区政府公共集体户口；拒不迁出的，由公共租赁住房、共有产权住房产权人及其委托的运营单位申请将其户籍迁至区政府公共集体户口。
对于物业管理区域全部是公共租赁住房的，可以由履行业主职责的运营单位自行负责物业管理，服务督导与物业服务合并实施。由相关公用事业单位做好住房水、电、燃气、电信、邮政等服务工作，并配合运营单位调取服务数据核查住房实际使用情况。
按照有关规定，广州市共有产权住房承购人、代持管理机构及物业管理区域的其他业主，可以决策选聘物业服务单位等业主共同决定事项。公共租赁住房和共有产权住房物业服务收费实行政府定价，由市价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门按照物业服务内容等级制定差异化定价规则，实行优质优价。
在物业安保方面，《办法》规定，公共租赁住房、共有产权住房的住户应配合建设单位、运营单位、物业服务单位实施人脸识别、指纹密码或者其他身份信息识别智能化安保措施。同时，建设单位、物业服务单位应对公共租赁住房出租、共有产权住房销售或者物业服务过程中取得的住户信息和个人隐私严格保密，不得泄露或者向他人非法提供。
【南方日报、南方 记者】郎慧
【作者】 郎慧
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端
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