万科周边（万科别撩我）
万科周边（万科别撩我）黄埔的旧改，大头集中在黄埔东路沿线和知识城，万科黄埔新城一直持续，都会面临来自前后的夹击，这就注定了，价格上，他不可能傲娇，必须老实做人。万科沙步旧改是个大项目，建筑面积404万平，规划住8万人，比中央城还大130万平（大约等于中央城 保利罗兰 品秀星樾），如果中央城要卖5-8年，万科沙步旧改，估摸着也得8-10年。1、他们撕的有多惨往东单黄埔，就有6盘在卖（含庙头2盘），再往东一些些，新塘，3大巨头华润万科越秀都守着13号线也在抓客户。这意味着，每个往东买房的同学，至少都要被4-5个开发商摸一遍
文：园长
黄埔巨无霸，万科沙步旧改，虽然还没正式亮相，但已经心急火燎。
群众们本来掏出小钱包要上庙头的，听到万科说自己3字头，又把钱揣了回去，气得庙头的越秀招商想打人。
好，捋一捋黄埔战局，看看，要不要等嘛。
1、他们撕的有多惨
往东单黄埔，就有6盘在卖（含庙头2盘），再往东一些些，新塘，3大巨头华润万科越秀都守着13号线也在抓客户。
这意味着，每个往东买房的同学，至少都要被4-5个开发商摸一遍
万科沙步旧改是个大项目，建筑面积404万平，规划住8万人，比中央城还大130万平（大约等于中央城 保利罗兰 品秀星樾），如果中央城要卖5-8年，万科沙步旧改，估摸着也得8-10年。
黄埔的旧改，大头集中在黄埔东路沿线和知识城，万科黄埔新城一直持续，都会面临来自前后的夹击，这就注定了，价格上，他不可能傲娇，必须老实做人。
2、黄小万，卖卖卖多少钱合适？？？
整个老黄埔，园长认为，价格应该是分成3-4个梯队的。
文冲以西，因为以鱼珠临港CBD的存在，为第一梯队，这个梯队以老城住宅和城中村为主，是早年的生活区，现在旧改最多的也在这里，未来形象会有大变化，房价目前是5-5.5万。
第二梯队则是文冲-黄埔大桥以西的双沙旧改范围，在这里也是老黄埔的住区，规划的是CBD旁的临港经济带。
所以第一第二梯队的产业层级相对较高，双沙还没亮相，但是价格必然是低于第一梯队的。
第2.5--3梯队则是黄埔大桥以东的庙头夏园沙步南岗。第四梯队，应该是外围的富力新城等。
这个区域的优点是，附近是就业中心广州开发区西区（制造业），但是同样也是问题——因为上述黄埔的支柱行业，开发区除了汽车没份，其他都有。
对，搬不了。
这注定了第三梯队跟第一、二梯队的产业规划层级拉开，房价当然也要拉开一个层次。
1号梯队5万-5万5，2.5梯队的靠地铁的庙头才卖4.2-4万6，远1.5个地铁站还不近地铁的万科黄埔新城，园长觉得，卖3字头是正常价格，要是现在卖4万多，谁理他啊
3、黄埔新城究竟有木有实力
事实上，黄埔新城的区位，不算特别优秀，他在夏园，南岗，和5号线延长线保盈大道站的中间。
北面是物流园区，南面是开发区，城市面貌，环境也一般般。
搞旧改嘛，黄小万的整个地块的规划，还是花了一点心思的。
商业和回迁房放在靠近黄埔东路的地方好出租，为了照顾天河的商品房业主，融资456789地块，都放在了靠近5号线延长线保盈大道站的600-1200米范围内（勉强步行可达）。
不过，靠近地铁的现在不卖的。现在可能大概要卖的，是1号或者2号地块
既然短期不靠地铁，那只能靠其他来凑了。
项目传闻有2大亮点，1是中央公园，2是11所公办学校。
公办学校这个真的没啥，任何旧改大盘都是要配学校的，而且为了卖高溢价，引名校几乎是标配营销思路，看不出大亮点。
黄小万专门把他的中央公园拎出来说了一说，从规划图来看，中央公园的面积还挺大的，地块也比较简单，估计卖一段时间后，小万就要开始搞公园揽客了！！
大公园，当然是好。但是！！眼毒的园长，又发现了一个问题，把大绿化给了公共绿化配建，每个小地块里，就没啥花园了。
关键是，这个楼盘的密度还不低，园长随随便便拿手指数了一下，融资区都是30-40多的高层和超高层（不代表最终成品，毕竟我是看着沙步文化馆的沙盘数出来的，说不定小万到时候改规划了）。
这个不能说好不好，毕竟大家每个人的喜好都不一样哈，大家自己看视频感知一下哈。
，时长00:15
4、要不要等等黄小万？？
黄小万首卖的地块园长估计多半是靠近黄埔东路的1或者2地块，距离两个地铁站分别是1.5-1.7公里。这个地块最靠近主干道黄埔东路，以及规划的商业，毕竟坐公交车也方便，也不算很差吧。
但是，你说他特别好吧，也不至于哈！
因为1/2号地块靠近的这个沿街商业，是早年自然形成的，很接地气，黄小万同学自己都不好意思拿出来宣传，短期看来，不会那么快拆。毕竟商业是需要人口购买力支撑的，你拆了搞个高大上的商业，新业主没进来之前，是搞不动的。。。
你看看，是不是很有90年代的气息？？
第一期在在卖的地块，不近地铁，旁边的商业没那么快，估计蛮长一段时间都是所见即所得的，首开的黄小万，园长觉得更适合开发区附近工作的同学，反正你们可以图上班方便，时间嘛，慢慢等。
但是对于天河上班的同学来说呢，略有点小鸡肋。建议这个地块的特质和情况，园长觉得如果够得上庙头甚至老黄埔的，没必要等，毕竟人家或者更近或者直接地铁上盖，直接优势明显。
但是！！如果你是天河同学，考虑云埔中央城时代（目前3万5-3万7）的，反而不如可以等等黄小万看看价格。毕竟，云埔往来天河时间还是长了一些，万科黄埔新城，还是近一点的。。。
