天通苑和回龙观哪个地理位置好（北京排名前三回龙观）

天通苑和回龙观哪个地理位置好（北京排名前三回龙观）根据伟业我爱我家集团市场研究院公开数据显示，2016年，北京最热门的十大租赁区域中“回北上”成功跻身前三名。【前情提要】“回北上”的数据发生了怎样的变化?这一变化又何哪些因素息息相关?请继续阅读本期观察视角《“回北上”增肥记》。图二：“回北上”区位示意图

近期，“回北上”成为一个引人关注的热点新闻，主要是说回龙观、北苑、上地这三处地区已经成为大家租房的热门选址地。

并且给出了这样一组数据：

图一：回龙观区域租房交易量环比增长

那么问题来了——

“回北上”的数据发生了怎样的变化?这一变化又何哪些因素息息相关?

请继续阅读本期观察视角《“回北上”增肥记》。

图二：“回北上”区位示意图

【前情提要】

根据伟业我爱我家集团市场研究院公开数据显示，2016年，北京最热门的十大租赁区域中“回北上”成功跻身前三名。

其中回龙观区域租房交易占比由2013年的1.054%大幅增至2016年的4.837%，北苑区域和上地区域2016年占比也分别上升到2.213%和1.977%。

而曾经的热门区域CBD、劲松和公主坟的租房交易量则在是连续缩小。从2013年到2016年，CBD从3.994%一路缩减至0.508%;劲松从3.71%下滑到1.177%;公主坟则从3.4446%下降到仅有0.060%。

毫不考张的形容，“回北上”中回龙观的“胃口”已经干掉了曾经CBD。

【疑云揭秘】

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现在，我们开始分析上面提到的“回北上”四大增肥因子，哪一项才是致命性的增肥因子。

(1)租金高低能否决定聚集度?

如图三所示，我们以“回北上”三个区域的地铁站来作为分析参考的主要数据。三站均位于地铁13号线上，在地图上显示也作出相关示意。同时参考图一，回龙观属于昌平区，北苑属于朝阳区，上地属于海淀区。

图三：“回北上”地铁线路及位置图

根据相关机构作出的地铁沿线平均租金数据，“回北上”所在的13号线平均租金在现有的15条地铁线路中排名第七，最低租金站点为龙泽站，不是“回北上”中的任何一站。

得出结论：

如果单从租金角度出发，还不足以支撑起“回北上”的租房聚集。

(2)房源情况能否决定聚集度?

北京各区及下辖村镇的具体出租房源情况错综复杂，这里用人均使用面积(密度)作为房源情况的间接体现，人均使用面积(密度)越大房源越紧张，越小则越宽松。

据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的调查报告，2014年北京市以及北京市各区具体的人口密度分布如表二所示：

北京市各区人口密度分布表

按照各区人口密度来看，“回北上”所属的三区均为人口密度偏上的区域，房源情况紧张。

另外，考虑到北京市常驻外来人口构成了租房者的主力军，我们将外来人口分布考虑进来。

相关资料显示，朝阳、海淀、昌平三区的外来人口占比位居前3名，常住外来人口占比达到52.6%。也就是说北京市租房的主力军，有一半以上聚集在“回北上”所属的三区中，相应的租房房源情况应该更为紧张。

得出结论：

如果单从房源角度出发，也无法支撑起“回北上”的租房聚集。

(3)企业扎堆能否决定聚集度?

企业聚集这一点上，我们分析了回龙观的地铁上班情况，北苑和上地数据暂未获取。

回龙观区域，我们以IC卡早高峰的地铁刷卡数据为依据，如下图所示，颜色越红、圆圈越大，则从回龙观上车的人在该站下站的人数越多，依次为西二旗、五道口、知春路、西直门和上地。

对比这几大主要工作地的企业情况，发现回龙观居民有很多是在上地、中关村互联网公司工作的程序猿。

图四：IC卡早高峰回龙观 进站人群出站刷卡数据 (图片来源：cityif)

资料显示，下站人数排名第五的上地聚集了联想(全球)总部、百度、腾讯、新浪、网易、滴滴等近350家国内外知名IT企业总部和全球研发中心，其中百度员工4万多，加上其他企业员工数最少有30万人。

同时，我们获取到“回北上”居住者、相关人士以及业内人士的一些的回答：

一位刚刚从劲松换到北苑租房的陈姓人士表示：“公司搬到来广营，人就不可能还住在东三环。”

一位匿名人士在网上咨询：“工作地点在上地，想在附近租个小单间或者和人合租，不知道上地附近的房源在那个中介比较多?”

房天下副总裁司智表示：“北五环外成为新的租房集中地的主要原因是海淀IT科技企业蓬勃发展，中关村科技园整个资金与人流的引入非常相关。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“北城一直是北京发展较为快速的区域，其住宅、交通、医疗等配套设施完善，知名IT公司和创业公司聚集北城，就业机会众多，因而一直受到租房人群的青睐。北苑、立水桥、回龙观、上地的地铁交通方便，房源较多，所以吸引了大批租客入住，并成为了北京最热门的租房区域。”

以上回答，都暗示租房地点的选择和工作直接或间接相关。同时调查显示，北五环外回龙观、西二旗、上地、中关村等地， IT科技企业发展迅速，人群结构90%为IT外地人员，本地居住人员仅占到10%~15%之间。租房刚性需求较大。

此外，业内人士通过时空数据，观察回龙观不同职业类型居民的上班情况，发现从事软件开发的居民上班都在比较近的地方，比如上地、西二旗、中关村等。

这实际上也和工作有关，滴滴出行数据显示，在工作日的22时至24时，打车需求量最大的为国贸、西二旗、中关村，平均下班最晚的地区是西二旗区域。

得出结论：

造就了“好像身体被掏空”的“回北上”，企业扎堆聚集功不可没。