营改增后二手房怎么交税（买二手房究竟要交哪些税）

营改增后二手房怎么交税（买二手房究竟要交哪些税）营改增后，增值税需缴纳：9.9万元。未满2年，无论是否是普通住宅，营业税都按房款总额*5%缴纳，也就是缴纳：30万元目前房地产营业税为5%。（不算营业附加税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、河道管理费等）目前业内猜测，由于房地产业增值税是11%，所以二手房交易可能会沿用房地产行业通用税率，预计税率11%。增值税=销项税【卖出价格/（1 11%）×11%】-进项税【买入价格/（1 11%）×11%】

2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。首次将个人购买90平米以上家庭唯一住房的契税征收税率统一调整为1.5%，不再区分为1.5%和3%。大大降低了契税。通知中对于营业税也有所规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。但是对于这个营业税优惠政策，北京、上海、广州和深圳并不享受~

昨天，国家税务总局局长王军透露，从5月1日起，二手房交易的营业税将改为增值税征收。2月19日的营业税优惠政策，上海小伙伴没能享受到，那改为增值税征收后，上海的小伙伴能享受到优惠政策吗？只能说期待期待了~~~

▌什么是增值税？

增值税是以商品增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税此前只面向企业征收，并不涉及自然人。

▌此前营业税如何规定？

财政部2015年3月30日发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中规定，购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住宅房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

目前房地产营业税为5%。（不算营业附加税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、河道管理费等）

▌二手房增值税将如何征收？

目前业内猜测，由于房地产业增值税是11%，所以二手房交易可能会沿用房地产行业通用税率，预计税率11%。

增值税=销项税【卖出价格/（1 11%）×11%】-进项税【买入价格/（1 11%）×11%】

▌给营改增后算笔账：

◢假设1：A购买了一套500万的房子，1年后将房屋卖出（不适用于免征营业税条件）。卖出价格为600万元。

未满2年，无论是否是普通住宅，营业税都按房款总额*5%缴纳，也就是缴纳：30万元

营改增后，增值税需缴纳：9.9万元。

假设A卖出价格为1000万元。

营改增后，增值税需缴纳：49.55万元。

◢假设2：A购买了一套500万的房子，2年后将房屋卖出。卖出价格为600万元。

购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；

营改增后，在增值税条件下，抵扣掉进项税后。约需缴纳：9.9万元。（如不对2年内出台优惠政策的话）

购买超过2年（含2年）的非普通住宅房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。（不算营业附加税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、河道管理费等）

也就是营业税需缴纳：5万元。

营改增后，在增值税条件下，抵扣掉进项税后。约需缴纳：9.9万元。（如不出台补充政策，按照正常增值税计算的话）

除了营业税以外，购买一套二手房还需缴纳哪些税款呢？

专业会计人士分析：

增值税的抵扣进项税等要求需取得增值税专用发票才能抵扣等，还有其他的一些条件，个人二手房交易增值税究竟是否会有抵扣，如何抵扣，税收标准等，所有的规定都有待新的细则出台。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦分析：

营业税改增值税的出发点是税法体制的完善。如果就现有的增值税政策来看，对于满两年后的普通住宅似乎不太有利，因为目前营业税对于这部分的税收是不需要缴纳的。所以政策制定上估计还会有调整的可能。在完善税收制度的同时，应该还会考虑到合理的住房需求。

其实国家税务总局局长王军也说了：

在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定一些过度措施，已确保所有行业税负只见不增。

所以，这是国家降税叫我们买房的节奏吗？

但首先~你要有……（你懂得）！！！

反正周到君只有算账的命~

祝大家买买买快乐~