什么是产权移交房（别低估了产权移交房的杀伤力）
什么是产权移交房（别低估了产权移交房的杀伤力）先看看这类房子是怎么诞生的？南宁超1万套产权移交房什么是产权移交房？这批房源入市，购房者能不能买到比商品房低价的房子？这类房子的产权靠谱吗？会对商品房市场造成冲击吗？对于购房者最关心的问题，花儿街一次给你扒清楚。01
终于等来了南宁产权移交房的新消息。
近期，广西联合产权交易所发布公告称：
五象金科博翠江山、彰泰府、建发央玺3个项目总计1114套产权移交房要打包转让，挂牌总价为153 564.25万元，约15.3亿元，需要一次性付款。产权属南宁市住房和城乡建设局所有。
那么问题来了。
什么是产权移交房？这批房源入市，购房者能不能买到比商品房低价的房子？这类房子的产权靠谱吗？会对商品房市场造成冲击吗？
对于购房者最关心的问题，花儿街一次给你扒清楚。
01
南宁超1万套产权移交房
先看看这类房子是怎么诞生的？
实际上，产权移交房算是南宁的“土特产”了。
在南宁楼市疯狂的2017年，南宁土拍市场开始出现“两限一竞”（限地价、限房价、竞产权移交面积）的土拍政策。
就是开发商买地，已经达到了最高限价了，但还没角逐出结果，怎么办？只能重新制定顶层角逐规则，就有了竞产权移交面积，谁竞的面积高，地就是谁的。
而产权移交面积部分由开发商建好后，再无偿移交给南宁市，这就是产权移交房的由来。
随着市场回归理性，2021年初竞产权移交面积就被迫退出市场了，但它挥一挥衣袖，为南宁造就了一批特别的房子：
产权移交房。
而且数量还不小。
花儿街不完全统计，南宁市有48个项目竞出产权移交房，面积1009580㎡，约100万㎡，住房总套数超过上万套，要知道，南宁2022年上半年也就卖了180万㎡的商品住房。
02
5类处理方式出现
住房总套数超过上万套的南宁产权移交房，最终的“命运”会走向何处？
从2018年到2022年，南宁市住建局和广西住建厅都曾发布过这一类房源的处理方法。
——2018年——
截至2018年11月，南宁市住房局首次公布了对产权移交房的处置方案：已选定18个项目共计2406套产权移交住房，建筑面积合计25.05万平方米。
根据市政府办公厅印发《南宁市国有产权房处置方案》和《南宁市国有产权房移交工作方案》要求，市国资委已对现有的45.6万平方米产权移交住房按1:1比例分配给南宁城投集团和南宁威宁集团两家平台公司。
当时，南宁威宁集团共接收15个产权移交住房项目，套数为1933套，建筑面积为19.73万平方米；南宁城投集团共接收3个竞配产权移交住房项目，套数为473套，建筑面积为5.32万平方米。
——2019年——
在《南宁市2019年竞配产权移交房处置实施方案》通知文件中说明，把产权移交房分三种方式处置：
一是各城区政府（开发区管委会）优先选购，用于拆迁安置房源处置；
二是对被拆迁人购买剩余的房源，由市属平台公司购买；
三是被拆迁人、市属平台公司购买后剩余的房源，政府以作价出资的方式处置给市属平台公司。
——2022年——
2022年3月，广西住建厅发布了《2022年保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造项目建设计划的通知》，明确了部分产权房用作保障性住房。
把彰泰府、建发央玺、龙光天瀛、锦麟玖玺、蓝光·雍锦澜湾、天健和府6个楼盘的部分产房移交房用作广西保障性住房的计划项目清单。
最新的南宁产权已交房处理方式，则出现了本文的开头，彰泰府、建发央玺等项目总计1114套产权移交房要打包转让的新方式出现了。
03
五象湖”天王盘“出现在打包名单
看到这，或许你会觉得产权移交房好像和普通购房者没啥关系？但是这一次1114套房源和之前的还不一样。
注意看出让公告中显示：“受让方取得标的产权后，按存量住房进行上市交易，受让方再次转让标的资产的价格及其交易主体无限制。”
这也就是说，这批房源的买家可以将房源拿出来对外销售，并且“价格和交易主体无限制”。也就意味着，只要价格合适，普通的购房者都可以购买这批产权移交房。
实际上，建发央玺等这3个盘的产权移交房可以销售并不是先例。
这两年来，南宁市场上也曾出现彰泰郡、盛天西城、联发君悦、碧桂园星荟、新城悦隽江山等楼盘，出现了一批低价房源销售，即比之前正常销售的商品房价格要便宜1000元/㎡左右，当然，低价房的装修标准也是减配的。
业内人士说，这些低价房是以上楼盘配建的部分产权移交房被分配到市属平台公司手里，再转到中介渠道手里销售。
△五象湖板块的产权移交房面积已超30万㎡。
有观点说，因为产权移交房的产品交付标准更低，梯数比更高，不会对商品房市场产生过多影响，其实我不太认可这个观点。原因三个：
1、在转让标的信息里注明：该1114套的用途均为普通住宅，与小区内的商品房共同管理，并使用小区的生活配套设施。住房的装修状况为带装修。
就意味着，既能享受到与商品房同样的学区、泳池、会所、园林等同样的大生活配套，就算产品的标准和正常商品房的规划有差异，装修减配，但是对于考虑学区的家长是值得去好好关注的。
2、这一次房源里出现了”五象湖天王“之一的建发央玺，这次转让的产权移交住房套数多达696套。
打个比方，如果房源拿出来销售，冲着学区和地段买五象湖“四大天王”的家长，会不会因为更便宜的价格而冲入产权移交面积房？
按照产移房的成本价，这次三个楼盘产权移交房的平均单价是1.43万元/㎡。具体到每个楼盘：建发央玺1.52万元/㎡，彰泰府均价1.4万元/㎡，博翠江山7500元/㎡。这价格与之前三盘的商品房价格还是有明显差价的。
比如原售价2万 的建发央玺最近已进入清盘阶段，高层129㎡房源最低特惠价1.72万 元/㎡。最低价和产权移交房相比还有2000元/㎡的差价。如果受让方最终加价出让，保持和商品房有明显的价差，就算产品不能和正常商品房的产品标准相比，但是对周边原2万 梯队的楼盘短时间内难免有冲击。
毕竟现在的行情，一个月单盘的销售量20多套房已经是优秀，建发央玺696套产权移交房入市，对于周边邻居盘的压力可想而知。
3、受让方如对外销售，当下的楼市行情不会加太高利润。
也许你会说，谁都不是做慈善的。一次性拿出15个亿的巨款买下产权移交房，如对外出售那是要奔着保本，甚至赚钱的目的。但是现在南宁楼市的行情，如果想要尽快出手变现，加价的幅度一定不会高。对于购房者就有捡漏的机会了。
不过，也有一位地产圈朋友做了个大胆的猜想，如果受让方把这部分房源做为平台公司的融资考虑，也是具备条件的。毕竟，这一千多套综合条件较好的房源，无疑是做REITS的优良底层资产。
这些房子的最终命运如何？还得看受让方的决策哈，权当猜想。
04
还会有什么悬念？
既然前面开了猜想的头，不妨展开多做些几个维度的思考：
1、谁会拿下？
一次性付款15个小目标，看这高昂的代价，当下行情能拿出这笔巨款的，可以锁定到南宁本土的国企或者平台公司。之前已经接收了部分产权移交房的南宁威宁、南宁城投、产投，你说谁拿的可能性更大？
2、后续还有多少产权移交房入市？
产权移交面积最大的龙光天瀛，唯二一个移交面积超过10万㎡的楼盘，除了保障租赁住房，另外还有大几百套的房子后面会进入市场销售吗？
还有锦麟九玺、阳光城大唐檀境、阳光城·江山璟源、恒大悦龙台等移交面积超过3万㎡的大体量楼盘会不会以同样的方式进入市场呢？
所以别低估了产权移交房的杀伤力！别说什么量太少，整个市场成交量本身低迷，一部分购房者去买了产权移交房，本来客户就锐减的新房市场，会不会有压力？
想必相关部门也考虑到了这个问题，这几年其实也在有意识地在控制产权移交房的入市节奏。
3、当然，我并不希望这批房子被简单的打包卖掉，因为它们可能还有别的使命。
比如这里开个脑洞：产权移交房能不能成为部分停工楼盘的救命稻草？
……
嘿嘿，我抛个砖，大家放开想，然后留言区交流。
4、最大的悬念就是能不能顺利出让？
原定于9月16日终止的标的，现在已经顺延到了9月21日终止。会不会有变数呢？
记得过两天再来看花儿街本条推文的留言区，我们将在留言区置顶本次中标人信息。
