科学城最值得买的板块（科学城VS鱼珠板块怎么选）
科学城最值得买的板块（科学城VS鱼珠板块怎么选）从今年黄埔公布的重点项目来看，86个项目中有31个位于科学城。除了在永和板块规划了园区、在核心区还开始治理城中村，完善中心区的配套，知识城的配套真正成熟还需要时间。从科学城的发展来看，虽然科学城目前引进了众多人才，建起了多个高大上的总部，但整体上来看教育配套还跟不上，如科学城小学、东荟城小学就存在学位紧缺的问题（之前东荟城小学一直都存在家长对学位的维权的事情，可以参考这篇），目前而言，科学城在教育上选择的是名校办分校模式，已经引进了市二中、华附、广大附中等名校到此办分校但还需等待更多的学校规划落地。科学城还聚集了300多家企业研发机构，1000多家高科技企业，陆续建设了科技企业加速器等86家孵化器，吸引了3000多名海归人才在此创新创业，但是这个还是远远不够的而且在科学城大力完善城市功能，强化居住及公共服务设施配套，但由于用地资源紧张和人口规模不足，居住人口分散，片区人口规模不足，反过来使
最近很多粉丝朋友都问犀牛评宅，科学城的大壮名城跟老黄埔的城市之光怎么选，买哪里才不会失手，买哪里未来的涨幅才会达到最大？
有些人会说选科学城的大壮名城，因为科学城芯，三地铁，公办华附就在家门口，学校已建成预计明年投入使用，而且产业规划非常好，未来的发展非常的不错
有些人会说选老黄埔的城市之光，因为商业配套成熟，居住人口密集，交通也是非常的便捷，到主城区非常的便利，而且周边名校多。
犀牛评宅认为这个就是板块跟板块之间的比较，我们可以从这些方面的来判断买哪个楼盘会比较的好！
作为新生代表科学城，经济飞速发展，以软实力为主发展方向，作为黄埔的产业主力大将，目前板块内已经有累计落户超过130家世界五百强企业和项目，占全市的四成，科学城的产业发展一直是亮点，诸如LG、三星、香雪制药、宝能、雪松控股等等都已经入驻，目前在科学城世界500强企业超130家，占全广州40%以上。
科学城还聚集了300多家企业研发机构，1000多家高科技企业，陆续建设了科技企业加速器等86家孵化器，吸引了3000多名海归人才在此创新创业，但是这个还是远远不够的
而且在科学城大力完善城市功能，强化居住及公共服务设施配套，但由于用地资源紧张和人口规模不足，居住人口分散，片区人口规模不足，反过来使商业、文化娱乐等各种服务设施的建设和利用成本提高，影响了此类设施建设的完善，难以吸引众多人群。
就好比南沙一样，规划了很多产业和高新技术，但是人口吸引能力还是比较的弱，考虑到配套和距离的问题，人都是喜欢扎堆的，喜欢凑热闹的，所以目前来说，人口都会集中的分布在老黄埔鱼珠板块这边，但是随着政府大力的推动产品规划以及政策的倾斜，吸引高精尖人才，未来将会有大量人口的涌入，形成的人口虹吸效应将为板块带来新的活力。
从科学城的发展来看，虽然科学城目前引进了众多人才，建起了多个高大上的总部，但整体上来看教育配套还跟不上，如科学城小学、东荟城小学就存在学位紧缺的问题（之前东荟城小学一直都存在家长对学位的维权的事情，可以参考这篇），目前而言，科学城在教育上选择的是名校办分校模式，已经引进了市二中、华附、广大附中等名校到此办分校但还需等待更多的学校规划落地。
从今年黄埔公布的重点项目来看，86个项目中有31个位于科学城。除了在永和板块规划了园区、在核心区还开始治理城中村，完善中心区的配套，知识城的配套真正成熟还需要时间。
科学城板块拥有尖峰岭公园，广州科学城公园，玉树公园。三个公园是相邻的，这一点比起公园分布太散的鱼珠板块优秀得多。
虽然科学城已经是很靠近天河的区域，但是片区依然很依赖地铁。科学城的轨道交通优势集中在地铁6号线、21号线以及有轨电车，这些线路的开通大大减少了沿线居民的出行时间。但科学城目前的交通线相对还是薄弱。
而且现状交通与周边区域的衔接不充分，出入口不够，导致交通阻塞问题严重。而现状路网密度整体不高，仅为5km/km²，“宽马路-大街区”的街区尺度和空间感受也不适宜人的宜居需求。
再看看新建住宅和收楼不久的次新盘，距离地铁都不太近。以香雪站为例：中海誉城3公里，时代春树里1.8公里，万科东荟城1.1公里。
从科学城核心片区的情况来看，区府地铁周边科创企业密度高，大量用地为商业、产业类型，居住属性的用地比较少。
另外，科学城规划的写字楼是写字楼，商业地块是商业地块，住宅是住宅，规划比较分散，难以形成规模效应，致使商业氛围也不足。
目前，科学城主要的生活配套集中在香雪-苏元一带，商业以万达广场、奥园广场为主；医疗主要有中山大学附属第三医院岭南分院、萝岗中医院等。相对于老黄埔鱼珠板块的医疗配套还是差的有点远呀，而且未来随着科学城居住人群越来越庞大，公共配套显然供应不足
目前，科学城的新福港鼎峰是4.6万/㎡，科城山庄是3.7万/㎡，越秀南山畔是4.1万/㎡，万科东荟城是3.3万/㎡，万科山景城是5.7万/㎡，大壮名城4.7万/㎡，品秀星樾4万/㎡，合生中央城3.6万/㎡，龙湖首开云峰原著3.5万/㎡，绿地杉和田晶舍3.5-3.9万/㎡
科学城即使是自住或者是投资都有一定的价值所在，建议大家掂量一下钱包之后，再实地评估一下是否要入手。
值得注意的是，发展这么多年，目前科学城主要地铁线、产业等已经落成，利好处尽是利空，科学城的房价上涨空间有，但肯定是不如从前了。
科学城去年房价的步子迈得有点大，部分项目定价过高，购房者并不买账，如果刚需的话，或者在科学城上班的话可以考虑买科学城的房子，但是要从交通和地段来考虑。
随着广州东拓进程加快，黄埔区逐渐成为广州东进的腹地，鱼珠作为广深港澳科技创新走廊，广州东进发展战略的重要节点，广州人工智能与数字经济试验区，广州国际航运中心，“一江两岸三带”、广州第二CBD的核心区、黄埔区“四区四中心 一区一园”联动发展的主战场。
而且近几年黄埔旧改如火如荼的进行，黄埔区宣布3年完成66个重点旧村改造项目，这66个重点旧改项目占全区旧村总建设用地的83%。目前老黄埔浮出水面的旧改项目达10多个。可以预期，未来黄埔区的城市面貌将焕然一新。规划落地，加上黄埔区的财政投入和执行效率，老黄埔已经成为最受关注的发展片区之一。
我们看到鱼珠、文冲等片区都改造都已经提上日程，像文冲船厂等都已经完成了厂房的搬迁。
随之而来的是，一栋栋现代化写字楼的崛起:广州日报新媒体文化中心、穗港智造特别合作区暨新华穗港城项目、中国黄金集团粤港澳大湾区总部、中俄金融中心等。
更何况老黄埔区位优势明显，与珠江新城、金融城、琶洲形成珠江经济带，同时规划了琶洲-鱼珠隧道，打通老黄埔(鱼珠)和琶洲，形成一个经济闭环。
从交通区位来看，鱼珠板块毗邻广州第二CBD，就近珠江更胜一筹，老黄埔板块的地铁路网早早就搭建了起来，已经建立了有5号线和13号到主城区的通勤时间也是非常的理想的，再加上主干道的通达，在不少人看来，老黄埔和天河的莲溪一带分割感不强，甚至称得上半个天河。
向西，尽快实施临江大道东延线、黄埔东路快速化改造、广园快速路(笔树立交-沙河立交段)拓宽改造、云溪路快速化改造、广汕公路快速化改造(开创大道-沙河立交段)等工程的实施，实现30分钟到达广州南站;
向北，将推进建设永九快速北延线和九龙大道北延线;
向南，将谋划筹建3条过江隧道。包括:琶洲东出口接临港商务区过江通道、沙鱼洲隧道、化龙-开发区西区过江通道工程
同时，区内通往四面八方还有6条高快速路正在加紧上马。包括:广惠西延线(凤凰山隧道)、北二环高速公路-开创大道立交工程、机场第二高速公路、花莞高速公路、广州北部快线、永九快速路。届时，黄埔鱼珠片区、海珠区、天河区，将由此隧道“一键串联”，加紧彼此的产业联通。
高速接驳广深机场，有轨电车，地铁交汇。两横两纵立体路网，畅行粤港澳大湾区。城际轨道交汇，高速线路对接机场。
有轨电车3号线串联萝岗科学城板块。毗邻文冲地铁站，5号线9站到珠江新城，4站到金融城，7号线（在建）直达广州南站，13号线贯穿白云片区、北京路片区、增城新塘片区，25号线（规划）支持临江发展带。多维路网，接轨珠江新城-国际金融城-黄埔临港经济区经济轴。
金融城东区共涉及5条地铁线和5座地铁站，5条地铁线分别是两条现有地铁，4号线和5号线，3条规划地铁分别是25号线、23号线、30号线
同样，在居住便利性上，老黄埔的居住配套相当成熟，又少了一些喧闹，临近天河，再怎么样也不会掉队，其潜力还是存在的 ，而且附近配套设施还是不错
三大商圈环绕，楼下即享繁华，黄埔城区，配套俱全。大沙地、文冲、下沙三大商圈环绕，惠润百货、沃尔玛商场、华润万家等商超配套就在左右，生活便利。
毗邻龙头山森林公园，黄埔公园，狮山公园，牛山炮台公园；邻近中山大学附属医院，广州医科大学附属第五医院，广州市黄埔区中医医院、广州市黄埔区妇幼保健院。
临港区现在2公里范围内遍布了十几所中小学。包括怡园小学、港湾小学、荔园小学、下沙小学、广州市第八十六中学分校、广州市第一二三中学等。随着黄埔的升级，黄埔的教育和配套将更为丰富，根据规划，临港区未来将有28所学校、3间医院，还有绿地公园，20万人的生活需求，在这里都能满足。
老黄埔先天性区位优势、又有地铁五号线直通市区的加持，老黄埔的人口居住量是黄埔所有区域中作为密集的，未来随着临港的升级，人员也将同步实现升级。
我们先看看从近2年广州出让的重点标杆地块，无论是汇景新城地块、琶洲地块、金融城地块，地价已是4、5万起步，未来房价奔着8万 、10万 而去。 这意味着，大CBD板块，新房市场迟早进入千万时代。
鱼珠的一手房进入5万 /㎡时代，追击老四区，文冲地铁站附近网红盘首开即爆，2分钟左右售罄。
目前老黄埔有三个新盘，一个是五矿招商·鹭山府，该项目共有三栋29层到31层的高层住宅，户型包括88-116㎡，价格在4.8-5.2万元/㎡；一个是富力南驰·富颐华庭，户型包括76㎡-120㎡，价格在4.2-5.2万/㎡；另外一个是万科城市之光，首推房源960套，户型包括78-140㎡，3.9-4.9万元/㎡。
可能老黄埔鱼珠板块存在的缺陷就是石化厂的问题还有就是码头，但是很多人都在这边住了这么久都没有发生什么问题，所以这个作为投资和自住的话问题不是那么的大，未来的发展空间还是非常的大的，不管是政策的倾斜还是旧改的加速推进。
随着旧改加速推进和政策倾斜，供需矛盾将进一步加剧，楼价走势已非常清晰，现在入手，相当于等风来。
我们来看看几个因为旧改带动周边房价上涨的例子
2009年，杨箕村被批准成为广州首批“城中村”改造试点之一。2011年富力成为该村旧改的操刀房企，开盘之初，住宅均价就高达50000元/㎡，彼时周边的东山领汇均价只有3.6万/㎡。然而目前，富力东山新天地二手均价为81579元/㎡，6年涨幅63%，而越秀房价6年涨幅已达95%，东山领汇涨幅更高达132%。
又比如天河林和村。从2010年拿地、建设到定名，历经两年多时间，新鸿基地产在广州第一个独立发展的项目“峻林”，即“三旧改造”林和项目，入市8年，峻林涨幅140%，其周边富力天河华庭涨幅190%，整个天河涨幅48%。按照天河中心区10万/平的均价来说，其实涨幅达到200%。
还有深圳的白石洲周边二手房价突破10万
所以旧改带来的周边房价的威力还是非常的大，目前老黄埔的新地块已经差不多了，所以依靠旧改，未来的房价将不可估量
1.购买力弱，能接受交通距离远一点的人，可以考虑科学城。
2.不喜欢太破太旧买来自住的，科学城市政容貌更好，次新房更多，可以考虑科学城。
3.短线自住投资5-8年内出手的，可以考虑科学城。因为那边二手次新房价格低一些会比较容易交易。
4.如果是打算投资加自住的，8年以上持有投资的，建议考虑黄埔临港经济区，那里区位涨幅更大，更多好学校，更保值增值。
5.没有名额的朋友，换房朋友，还是看鱼珠板块，房子一步到位。
