深圳买房的十大忠告（买房的思维局限性）
深圳买房的十大忠告（买房的思维局限性）5.如果按照500-600的标的来选的话，结合工作半径，南山这些盘小2房都能参考4.方案b月供稍微高很多，但是每月的现金流依然是正向的1.6w/月，优势就是扩大了负债，来均摊到30年的时间轴上，留手的防火资金25万，正常工作，没有不良嗜好，供楼不会有太大压力。a.5成思路：320的标的，首付160，贷款160，去掉税费 中介费合计15万，只有15万在手，每月月供8300；b.3成思路：500的标的，首付150，贷款450，去掉税费 中介费合计15万，任然有25万在手，每月月供24000；3.方案a月供压力小，每月的正向现金流高，但是浪费了你的月还款能力，并且留手防火资金反而还少。
以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦【粉丝提问】我老婆去年年底落户深圳，今年我和孩子也准备过来，老婆在南山前海上班，小孩五岁，老人到时候也要跟过来，现有子弹190左右，一家五口人居住，至少也得二室，在外地有一套房子贷款没还清，只能首付50％买房，有四个方案，一是买宝安新安至西乡领航城片，如云顶嘉园等，优点是离老婆上班近，但学校一般，也买不了太大。二是买宝安松岗，中海西岸华府等，学校凑合，也能买个三室，但离她上班的地方太远，三是罗湖东门片，东门天下等，学校可以，但也买不大，离上班也很远，四是买福田保税区一些老破小，三米六公寓啥的，离上班距离还行，学校还行，但也买不大，您看我第一次在深圳买房子应该怎么买？感谢表哥老师！每个月大概有收入四万。
回答：
1.买房的思维局限性，限制了你的天花板。正常的情况下，有贷款记录，深圳首套最低5成。但是考虑到你目前的收入情况，是可以用垫资抵押流实现5成改3成。这样你从原来320左右的标的选择，提高到500-600的范围。5改3，这块不清楚的话，翻一翻我之前的内容。不是什么奇门遁术，就是正正规规的银行贷款，只是以抵押形式发放，方式更加灵活。
2.给你做个比较吧，就知道大概如何买了。子弹190，月入4万
a.5成思路：320的标的，首付160，贷款160，去掉税费 中介费合计15万，只有15万在手，每月月供8300；
b.3成思路：500的标的，首付150，贷款450，去掉税费 中介费合计15万，任然有25万在手，每月月供24000；
3.方案a月供压力小，每月的正向现金流高，但是浪费了你的月还款能力，并且留手防火资金反而还少。
4.方案b月供稍微高很多，但是每月的现金流依然是正向的1.6w/月，优势就是扩大了负债，来均摊到30年的时间轴上，留手的防火资金25万，正常工作，没有不良嗜好，供楼不会有太大压力。
5.如果按照500-600的标的来选的话，结合工作半径，南山这些盘小2房都能参考
【前海北】：中海阳光玫瑰园，星海名城，新德家园，绿海名都，椰风海岸，东方新地
【前海南】：心语家园，心语雅园，鼎太风华， 诺德假日花园，荔香学校：阳光里雅居
【科技园】：阳光海景豪苑
【南山中心】：西海明珠花园，南海大厦，现代城华庭，后海花园
【白石洲】：中海深圳湾畔花园、侨城馨苑（白石洲）
【蛇口】：栖游家园，花园城三期
【后海】：金色阳光雅居，金色海琴苑
罗湖福田就有更多就不列举了，次新面积大一些的话，可以考虑西乡沙井龙华，都可以作为首次置业上车的选择
【会员提问 】向您咨询一下，现在老婆名下有阳光棕榈园120的3 1一套，欠款280w，月供14400，我名下金地上塘道87平的小三房，欠185w，月供9100；18年为了读书，把父亲的户口迁到深圳了，买了鼎太六期53平一房，欠315W，月供22400；目前我年近快40岁了，在互联网公司上班，年收入税前150w左右，目前存款60左右，请大表哥老师帮分析下，我这种情况，需要需要调整或者保持不动？
回复：
1.你目前的房产与债务结构：
a.阳光棕榈园 980 欠280 月供1.4w
b.金地上塘道 520 欠185 月供0.9w
c.鼎太风华六期 600 欠315 月供2.2w
2.按照目前的收入情况，是完全能够供得起这三套的月供4.5w；
3.上塘没有问题，可以继续持有，片区跟涨待兑现。前海北区，像鼎太风华，诺德假日，阳光玫瑰园，前海港湾等这些小区，多是08年以后的，风格上也更年轻，有南山名校加持，不需要调整。需要优化的话，阳光棕榈园可以考虑置换。
4.阳光棕榈园在是前海北的超级大小区，03年左右，小区绿化率很高，花园很大、相对舒适；中海的管理也还行，小区是原来最早一批南山企事业单位的人住的，整体素质高，生活配套也成熟，缺点是相对老旧，前海中学学位也一般，再加上车位严重不足，虽然也是临近前海桂湾，沾了前海自贸区的光，但是前海北片区普遍楼龄偏老，不如前海南区诺德假日，鼎太风华这些片区的成长潜力高。北区的定位是整体偏自住。
5.如果再继续叠200的负载，月供在现有的基础上增加1w，置换掉阳光棕榈园，可以选择1200左右的标的三房，可以看看山语海3房，半岛城邦2期3房，海境界3房等等。当然如果到1400左右的标的，3房的选择就更多，大冲城市花园、华润城等等就不一一列举了。
【会员咨询】表哥你好，南山和福田众所周知是好地段，但是产品价格过高难以再投资，下请问除了这些热门区域还有什么地段可供考虑吗？
回复：
随着行情平稳，回归主城、回归配套、回归居住才是投资深圳最正确的选择，而罗湖是兼顾主城和配套的洼地，拥有先发优势的罗湖积累了非常厚实的底蕴和资源，属于配套最成熟、最完善、最宜居的区域之一，彼时的罗湖房价还处于合理范围，未来一定会被填平；
其次罗湖最具价值的板块当属核心金融区的蔡屋围，该处定位为“新罗湖粤港澳大湾区金融服务中心“，在众多项目中，投资首选恒大天玺，产品的户型小、单价不算高且投资总价也比较合理，当属深圳主城区的高性价比之选。
【咨询】表哥好，最近抖音短视频中的房产自媒体太多太杂，可以简单说说分为哪些类吗
回复：
1. 新闻科普派
某某胡子，某某大象，这类基本就是新闻媒体的搬运工和百度常规知识的扩音器。
2. 中介派
XX地产说房，这类基本是中介爬到线上来扯蛋嗮屁股
3. 看房派
某帅说房，啥高楼市，这类天生就是看房员，阴性买房思维，用眼睛买房，用大长腿思考，阳台落地大飘窗，搞得跟贩卖家具似的，功能用途上基本等同于中介。
4. 学术派
啥小司，这类通常多见于一些学霸，或经济学家，主业主要研究宏观经济，顺便说说房子这类民生问题。
5. 水库派
啥房老王，这类以思维洗脑为主，讲杠杆讲融资讲贫富关系讲圈子讲财商为主，也能收获一些百度常识派以外的一些黑科技，但是学得不精，没有实操指导，也容易成黑暗料理。这个派系争议很大，人云亦云，所以黑粉白粉互喷也是最多的一类。
6. 搅屎棍派
不站在任何一方，以行业外的视角，讲前面各派别的护城河，商业盈利，各自的套路模式，专注于商业互怼。
7. 蓝海派
专门只拍老破旧的房子，越破越丑陋越好；专门只拍某一价位范围的房子，比如300-400；专门只拍买房的经历和逆袭故事，专门只拍学位学区房....
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。生命的美，不在它的绚烂，而在它的平和；生命的动人，不在它的激情，而在它的平静。惟平和，才见生命的广大；惟平静，才见生命的深远。
