郑州二手房还有上涨的空间吗（郑州二手房出现13连跌）
郑州二手房还有上涨的空间吗（郑州二手房出现13连跌）从近一年来的土地成交金额及溢价率上来看，郑州土地市场溢价率整体处于较低水平，月度平均溢价率始终不超过20%，底价成交占据绝对主导地位。数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房7月8日，中共河南省委、河南省人民政府印发了《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》。其中明确提到，推动郑州市放宽落户条件，其他城市全面取消落户限制，加快郑州大都市区建设，明确洛阳副中心城市，商丘、南阳、安阳3个区域中心城市区域协调发展功能定位。这有助于推动我省区域协调发展向更高水平、更高质量迈进。02 2019棚改计划出炉！涉41个项目6万余套房子7月12日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《2019年棚改基本建成项目计划表》，涉及41个项目6万余套房子，覆盖金水、中原、管城、惠济、郑东新区等多个区域。其中三王庄、北卧龙岗、五里堡等棚改项目进展较快，均已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、
概述
7月份，郑州土地市场供应量、成交量双双上涨，底价成交占据绝对主导地位；新房供应量、成交量均遭腰斩，房企推盘节奏放缓，去化率差异较大，楼市分化明显；二手房量涨价跌，降价房源持续增多，市场下行趋势难挡，供给结构整体稳定，三房及以下户型占比高达89%。租金均价27.29元/平方米/月，环比下跌1.02%，郑东新区单价最高。
政策解读1.1 城市政策
01 郑州放宽落户条件，推动区域协调发展
7月8日，中共河南省委、河南省人民政府印发了《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》。其中明确提到，推动郑州市放宽落户条件，其他城市全面取消落户限制，加快郑州大都市区建设，明确洛阳副中心城市，商丘、南阳、安阳3个区域中心城市区域协调发展功能定位。这有助于推动我省区域协调发展向更高水平、更高质量迈进。
02 2019棚改计划出炉！涉41个项目6万余套房子
7月12日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《2019年棚改基本建成项目计划表》，涉及41个项目6万余套房子，覆盖金水、中原、管城、惠济、郑东新区等多个区域。其中三王庄、北卧龙岗、五里堡等棚改项目进展较快，均已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》四证。
数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房
从近一年来的土地成交金额及溢价率上来看，郑州土地市场溢价率整体处于较低水平，月度平均溢价率始终不超过20%，底价成交占据绝对主导地位。
7月份郑州土地成交金额共69亿，环比6月份增加68%，随着供应面积、成交面积的增加，成交额相应上涨。
平均溢价率为0，环比6月份降低12.5个百分点。7月份郑州土地市场成交17宗地，全部底价摘得，市场热度不高。
数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房
2.2 7月郑州19宗地挂牌，17宗成交，共吸金69亿
据诸葛找房数据研究中心监测，7月份郑州市公共资源交易中心共挂牌出让19宗地块，1宗暂停，1宗流拍，17宗成交，成交面积共计59.75万方（约896亩），成交额69亿。
环比6月份，土地成交数量、面积、金额各项指标均有所上涨。成交数量增加7宗，成交面积增加37%，成交金额增加68%。
数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房
成交地块总结分析
01 地块分布区域广泛，主城区占比高达89%。管城、高新数量最多，均为4宗，金水、郑东新区各有3宗，中原2宗，上街、中牟、二七区各1宗。
02 中小型地块为主，平均单块成交使用面积在54亩左右。差异明显，面积最大的有122亩，高新区的16号地，面积最小的仅2亩，郑东新区的6号地，交通建设用地。另7月份单块面积超过100亩的有2宗，比6月份增加1宗。
03 出让地块多为城改地及合村并城用地，涉及大量安置房。仅郑东新区及上街的4宗地属于储备用地。
04 底价成交占据绝对主导地位。7月份挂牌出让19宗地，17宗成交，全部底价摘得，0溢价，房企拿地颇为谨慎。
2.3 年内首宗流拍住宅地块出现，楼面价最高6207元/平
2019开年以来，地市土拍火热，郑州却显得有些冷清，仅少数北龙湖、经开区等高价值地块受到哄抢以外，其余地块多底价成交。然而流拍现象并不常见，这还是2019年以来的第二次。第一次则是1月8日金水区挂牌出让的1宗商务金融用地。
第二起就是郑政出〔2019〕52号（网），位于二七区学院路东、安宁路南，使用权面积45572.23㎡，城镇住宅。该项目属于二七棚户区改造安置区用地，所建房屋不得进入一级市场销售，最终结果为流拍，也是今年首宗流拍的住宅地块。
17宗地均底价成交，楼面价最高的则是位于郑东新区北龙湖片区的5号地，商务金融性质，区位优越、地块规整、环境优势明显，背靠龙湖金融中心，其价值不言而喻。项目最终被北京德得创业有限公司摘得，成交价34100万元，楼面价6207元/㎡。
地块位置
3.1 7月房企推盘节奏放缓，供应量、成交量均遭腰斩
据诸葛找房数据研究中心监测，7月份郑州市累计有17个项目开盘加推，共推出3368套房源，成交2561套，平均去化率76%。
环比6月份，开盘项目减少10个，供应量、成交量双双下滑，跌幅分别为59%、58%，去化率增加1个百分点，相较于6月份冲刺年中业绩，7月份房企推盘节奏有所放缓。
楼市分化依然明显。无论是房企，亦或是项目销售情况，分化已成为大势所趋，资金、品牌资源向龙头房企聚集，行业集中度持续提升。楼盘销售方面同样如此，7月份去化率最高达100%，中海湖滨世家、融创城、融创中原大观3个项目均取得高销，定价均略低于周边楼盘，以价换量的策略屡试不爽，去化率最低的则是高新区的保利文化广场，28%，公寓产品热度较低。
3.2 开盘区域集中在主城区，管城供应量最高，918套
7月份开盘区域集中在主城区，占比高达92%，环郑郊区仅占1席。供应量最高的是管城区，918套房源；去化率最高的则是金水区，100%，仅推出1个项目105套房源，全部售罄。
各区域房源供应量呈阶梯型分布，环比6月份均有所减少。管城、惠济、新郑处第一梯队，供应量均在500-1000套之间；高新、二七区则在200-500套之间；中原、经开、金水新推房源量较少，均在200套以下。
4.1 郑州二手房挂牌价连跌13个月，跌幅扩大明显
7月份郑州市二手房挂牌价为15269元/㎡，环比下跌1.24%，同比下跌8.4%，跌幅扩大明显。挂牌量105490套，环比下跌1.3% 同比下跌5.4%。量价齐跌，市场信心有所降低。
从数据来看，郑州二手房挂牌价已连跌13个月，在调控趋紧、房贷利率上调、全国楼市降温的大背景下，郑州二手房价上涨动力不足，叠加新房分流了大部分的刚需客户，市场情况不容乐观，降价房源持续增多，尤其是7.30政治局会议过后，郑州一周内新增3000余套降价房源，卖方心理预期降低，买方持续观望，有了挑挑拣拣的机会。双方博弈状态下，势必会造成二手房市场持续下行，挂牌价缓慢下滑。
数据来源：诸葛找房
日度二手房挂牌价波动式下滑，从单月挂牌价走势来看，7月份郑州市二手房挂牌价涨跌互现，月初房价处于最高点，上旬及后期波动明显，15日-23日相对平稳，整体呈下跌走势，但仍保持在15000元/平以上。
数据来源：诸葛找房
4.2 市场供给结构稳定，三房及以下户型占比高达89%
从挂牌房源的面积分布来看，占比最多的依然是90-140平米房源，35%，其次是60-90平米以及60平以下的房源，占比分别为29%、20%。环比6月份，60平以下房源占比减少1个百分点，60-90平房源占比增加1个百分点，其他区域比例不变，市场供给结构整体稳定。
数据来源：诸葛找房
从挂牌房源居室分布来看，7月份分配比例稍有变化，1居室减少1个百分点，2居室增加1个百分点。占比最高的依然是3居室，37%。三室及以下为市场主力军，总占比高达89%。
数据来源：诸葛找房
4.3 高新区挂牌价连涨2月，金水挂牌量最高，28689套
本次城市均价跌幅明显，各大主城区也多呈下跌走势，仅高新区微涨0.49%，最新二手房挂牌均价13737元/㎡，其他7个区域房价均环比下跌，跌幅均不超1%，经开区以0.95%的跌幅领跑。
值得注意的是，高新区已经连续2个月成为唯一的挂牌均价上涨区域，该片区房源多为新建小区，环境、物业、建筑设施等都要好一些，比起中原、二七等大部分老小区更适宜居住，地铁也极大地缩短了通勤时间，在价格等方面都更具竞争力。
数据来源：诸葛找房
各城区挂牌量有增有减，排名与6月份一致。挂牌量最高的区域依然是金水区，28689套房源，环比下降3.8%；其次是中原、二七、管城、郑东新区，挂牌量均在1万套左右，位列第二梯队；惠济、经开、高新区房源量较少，均不超过5千套。
数据来源：诸葛找房
4.4 7月累计调价房源29007套，降价房源量环增4成
7月份，郑州市累计有29007套房源进行了调价行为，环比6月份增加35%，市场活跃度明显增强。
其中涨价房源3156套，平均涨幅6.19万；降价房源25851套，平均降幅4.38万。环比6月份，涨价房源量减少0.9%，降价房源量增加41%，平均涨降幅均有所降低。降价房源持续增多，也反映了卖方信心不足，市场整体环境不好，而买方可挑选的房源更多，议价空间大，地位也将有所提升。
7月份，降价房源量环增4成，各城区均环比增加，排名稍有变化，二七、中原位置对调，管城、郑东新区位置对调。
降价房源量最多的依然是金水区，8172套，环比6月份增加27%；其次是中原、二七、管城，分别有3849/3627/3321套降价房源，以上均为老城区，发展时间已久，基数大，老小区多，降价房源也相应偏多。高新、经开区相对较少，降价房源量均不超1000套。
数据来源：诸葛找房
4.5 降价房源量TOP20小区
7月份，降价房源量TOP20小区，集中在管城、金水区，两者占比高达65% 套均降幅不超5万/套。
降价房源量最多的小区是管城区的富田太阳城，205套，套均降价3.52万元，环比6月份，房源数量增加111%，降幅下滑0.62万元/套；套均降幅最大的则是金水区的曼哈顿3期，4.77万/套，102套降价房源，套均降幅较6月份下滑明显。
4.6 热门城区二手房量涨价跌
数据来源：诸葛找房
租赁市场解读5.1 7月郑州租金均价27.29元/平方米/月，为年内最低
据诸葛找房数据研究中心监测，7月份郑州市租金均价为27.29元/平方米/月，环比6月份下跌1.02%，在全国20个大中城市中排名第17，处于较低水平。
随着毕业季租赁热潮已经过去，毕业生需求大体上释放完毕，多数二线城市租金开始下滑，郑州此次更是下跌1.02%，跌幅扩大明显，排名全国大中城市第二，租金下滑至年内最低。
2019开年以来，郑州租金均价涨跌互现，始终维持在27-28元/平方米/月之间。即便是春节后、毕业季也并未出现租金大幅上涨的情况，与市场上租赁房源增多、空置率高、客户需求变化等多种因素有关，整体价格上涨乏力，未来或延续大概率低位企稳的态势。
数据来源：诸葛找房
居室租金方面，各居室高低不等，呈阶梯型分布。一居室月租金在1499元左右，二居室月租金2135元，三居及以上月租金均价2571元，环比6月份，各居室租金均有所回落，尤以两居室下滑幅度最大。相对来说，三居及以上房屋租金价格更为实惠，适合刚毕业或经济压力较大的人群。
数据来源：诸葛找房
5.2 各城区租金差异明显，涨跌互现，郑东新区稳居榜首
各城区租金均价差异明显，呈阶梯型分布。其中郑东新区以38.38元/平方米/月的单价高居榜首，也是唯一一个单价超30的区域。其次是金水区，29.98元/平方米/月；惠济、中原、二七区租金均价相对较低，均位于25元/平方米/月以下。
与6月份相比，各区租金均价涨跌互现，排名略有变化。仅金水、惠济两个区域均价有所上涨，其余6个区域均下跌。惠济均价升高，也使得本期二七、惠济排名对调，其余则保持不变。
数据来源：诸葛找房
均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算
