房企转型需要准备什么（房企转型的6大焦虑）
房企转型需要准备什么（房企转型的6大焦虑）之后的故事大家都知道了，不少当年想转型做运营商的房企，行情好起来之后，战略立马又变了，结果啥都没干好。反倒是当年敢赌的那些房企，过去几年赶上了好行情，业绩狂飙排名一下就冲到了前面。因此，当时大家对转型的意见也是比较一致的。2014年下半年开始，品牌房企谋求转型渐成气候，“跨界”转型商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等。这其中，有部分是真想转型，更多的还是希望藉此拿到便宜的地，然后延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业卖出去。到底要不要转型▿对于房企要不要转型这个问题的纠结，距今最近的一次是2014年。当时，行情很差，认为行业已经到顶的声音占了大多数，如果去库存的政策再晚半年才出，现如今一些风光无限的房企在当时就玩完了。
9月13晚，北京公积金“913新政”突袭，预示着新一轮的调控在路上。因为北京的政策向来有风向标作用。接下来，其他地方很可能会陆续跟进，调控继续加码。不少实力型房企投资也已经开始变得谨慎起来，因为最冷的时候还没到呢。
行业下行 集中度提高，一方面使得房企要想办法，怎么度过眼前这个难关，活下去。然而正如俗语说的，人无远虑必有近忧。因此，另一方面，一些房企也在思量，将来怎么干，要不要转型。短期自救比较简单、直接，转型却让很多房企纠结焦虑。
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焦虑一：
到底要不要转型
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对于房企要不要转型这个问题的纠结，距今最近的一次是2014年。当时，行情很差，认为行业已经到顶的声音占了大多数，如果去库存的政策再晚半年才出，现如今一些风光无限的房企在当时就玩完了。
因此，当时大家对转型的意见也是比较一致的。2014年下半年开始，品牌房企谋求转型渐成气候，“跨界”转型商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等。这其中，有部分是真想转型，更多的还是希望藉此拿到便宜的地，然后延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业卖出去。
之后的故事大家都知道了，不少当年想转型做运营商的房企，行情好起来之后，战略立马又变了，结果啥都没干好。反倒是当年敢赌的那些房企，过去几年赶上了好行情，业绩狂飙排名一下就冲到了前面。
由于过去20年来，每当快要活不下去的时候，政府总会救市。因此，转型变得有点像狼来了的故事，不太相信。
前不久，孙宏斌在业绩发布会上就表示，我们多元化停止了，没有多元化的考虑。业做得好没有必要多元化，有问题的公司才做多元化呢……
明源君接触到的一些开发商，做得一般，但行情不太差的时候，也还能赚点小钱。现在就很纠结，怕自己刚转型，调控又放松了，行情又起来了！可是，眼看着行情没有变好，反而一天天变差，十分焦虑。
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焦虑二：
转型干什么靠谱
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现实中，有不少中小房企的老板，奋斗了大半辈子，多的赚了十几个亿几十个亿，少则几个亿。觉得继续干不能躺着赚钱了，自己年纪也大了，直接就将公司打包卖掉，去享受生活去了。但是，大部分干不了开发了，还是希望能够再干点别的事情。
比如，某做文旅地产的小房企老总告诉明源君，由于银行不给贷款，他们只能民间融资，每年成本二十多个点。前几年，由于行情大好，他们的操盘能力也很强，产品不错，净利润率竟然还能达到百分之二十以上。但是，还没来得及高兴，就发现老窝都被人端了——由于这家小房企没钱，当初只是跟地方政府签署了一个框架性协议，而其他房企看到这个区域起来之后，直接就把它周边的土地全部都拿下了，该房企没得玩了！
这个老总觉得，开发对他们这种小体量的房企来说已经玩不动了，想干点别的，但具体干什么一直没想好，自己还年轻，总不能现在退休养老吧，十分焦虑。
转型不是加应用，而是换操作系统，这从来不是一件容易的事情。
比如，多年前，盛高置地就提出“2 X”的发展战略，在住宅产品线之外，还开发城市综合体和旅游地产。最终，转型还未成功就因为资金恶化被绿地收购。
跨行业转型更难，比如上市公司H企早在2010年时，就先后投资乙肝疫苗研发、金矿等诸多新业务，但很长时间里，这些业务并没有获得像房地产主业一样的收益。导致公司定向增发，还要以房地产项目开发投资的名义才能够募集到一部分资金。
不只是中小房企，巨型房企同样会对此感到焦虑。“跟着别人跑相对容易，进入无人区很艰难。”在谈到万科转型以及新业务的时候，郁亮也不禁感叹，“今天的我们特别焦虑，焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习，这是万科最大的焦虑。”万科的焦虑不无道理，其探索了很多业务，但目前盈利却还极少。
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焦虑三：存量短期不赚钱
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碧桂园搞农业、做智能机器人；恒大进军高科技……引起业内不小的骚动，但大多数房企玩不起这么大的跨界，更多还是在房地产行业内转型，简单地说就从拿地、开发、卖楼的产销模式转向持有运营的资管模式。
纯持有运营方面，美国EQR持有管理的规模不到10万间，但市值高达249.5亿美元，折合人民币约为1700亿元，远超美国最大开发商的市值；国内的长租公寓运营商魔方，之前走的是轻资产模式的路子，现在魔方越来越重视资产的收购，因为此前魔方将物业经营得很好，但并没有享受到资产的增值。早在2016年初，魔方就与中航信托成立蓝山资产，聚焦北上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理，以成规模战略化的布局和筛选项目，系统改造此类资产！
租售并举的模式，新鸿基是标杆，其今年上半年的物业销售收入为345.83亿港币，营收为551.66亿港币，净利润则达到334.79亿港币。如果论销售额，其排名40位之后，但如果论净利润的话，其仅次于利润之王恒大……
虽然存量经营长期看好，但从当前来看，特别是与开发板块的投资收益率相比而言，许多房企普遍反馈“存量不赚钱”。这也是纠结转型的缘故，因为毕竟开发的利润还不错，去了别的行业发现更难干。
长期来看，存量领域是有前途的。可是，正如凯恩斯那句名言——长期来看，我们都死。眼下已经够焦头烂额的了，还怎么关注诗和远方。可是，看到人家在存量领域攻城略地，又不免焦虑——将来咋办？
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焦虑四：自己人不好用，招的不放心
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观察那些死在转型道路上的房企，无外乎以下几种：
一是转型过快过猛，猝死的，这类房企缺乏远见，没有提前试水，临到发现原来的模式玩不下去了才慌乱转型，由于原本的业务已经资金紧张了，必然无法给新业务输血，自然很容易猝死。
二是战略不够坚定，左右摇摆的，最后啥都没干好。
三是转型的方向很坚定也有一定的资金实力，但缺乏经营管理经验，很容易还未成功就已成仁了。
最早将长租公寓列为主航道业务之一的龙湖，最近由集团CEO邵明晓直接兼任了冠寓的CEO，可见其对新航道的重视；万科也已将长租公寓升级为核心业务……
由于转型的新业务，不像新拿了一个开发项目一样可以马上赚钱，甚至一开始还亏钱，所以在集团内部，不太受重视，别说像龙湖这样，由集团CEO直接挂帅，据明源君了解，不少房企新业务的老总要向开发业务的副总汇报工作，可获取的资源极少。
此外，让原来干开发的人去做文旅、商业和公寓等的运营，根本不靠谱。对万科、龙湖这样规模的房企来说，当然没问题，可以在市场上招。可是，对规模较小的房企来说，公司人数本就不多，转型是为了活下去，让兄弟们继续有口饭吃（有些将公司卖掉的老总，对收购方的要求就是不能裁人），如果还得先把原来的人都开除，必然纠结。
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焦虑五：除了盈利还有伦理问题
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转型道路上，All in的毕竟是极少数，更多的是采取在小范围内试错的方式。对大多数开发商来说，那些拿出来“试错”的项目都只占到总盘子极小的比重，即使失败短期的影响也不大（长期另说）。但即便是这样，仍然面临着诸多问题，让正在转型的房企战战兢兢，让计划转型的房企犹豫不决。
郁亮就坦诚，养老业务“还真是没赚到钱”。除此之外，郁亮还不无担忧地表示，教育、养老、租赁这些多元化业务，遇到的不止是经营问题，还面临着许多的伦理问题。“关于养老业务，我现在非常焦虑，会不会出现大规模小概率高风险事件。”
郁亮的焦虑不无道理。举个简单的例子，开发商卖出去的房子，业主住在里面死了，只要不是因为房子质量、安防方面的缘故——比如因为心脏病突发，没开发商什么事。但是，如果你做养老地产或者长租公寓，有人死在了里面，你跑都跑不掉。
某做养老地产的老总告诉明源君，比较大的挑战是如何将一般的、大众的物业管理服务（比如餐饮服务），跟养老和医疗服务，通过一个主要的负责人和后台串连起来。他们通过智能化的方式来解决，比如引进的三星智能可视对讲终端，能够对接到服务中心。每个老人家里都安装了智能按钮，如果他想到楼下走走，服务中心可以快速响应，用电瓶车将其带到目的地；如果老人不舒服，就送到医养中心。
此外，公司还与一个遥感技术公司合作，设计了一种灯，安装在走廊、门口和床头上，只要老人在一定范围内活动，其心率和呼吸都可以在服务中心的系统上实时呈现，一旦发现异常服务中心立刻派相关人员跟进。
然而，该老总坦诚，整合起来可能是比较难，有时候焦虑得晚上会睡不着。为啥？比如某个老人有危险，你的智能设备出了问题，最后人死了，不管怎么样，你都是有责任的。
再以最近被舆论推到风口浪尖的长租公寓为例。同样有很多让人头疼的问题。推进租售并举符合国家的政策，也是房企转型的一个方向。然而，现在适合做租赁的城市，租金收益率都是很低的——低到无法覆盖资金成本。
因此，多数进入这一领域的房企，会采用轻重结合的模式，比如，目前龙湖冠寓是从轻资产入手，即租赁其他物业进行改造；通过这种方式形成一定的市场规模和影响力，以获得快速发展。邵明晓也表示，龙湖集团在挑选长租公寓时仅20％为重资产，即龙湖自持物业，80%会从市场租。
最近各地租金上涨，引发热议。租客已经压力山大叫苦不迭了，可是，新进入的长租公寓运营商也满腹委屈，因为他们也微利或根本不赚钱，为啥？因为成本高，这其中主要是拿房的成本高。排除短期其他因素的干扰，租金一定是紧跟着经济发展上涨的，这意味着，对想要进入这一领域的房企来说，要赶紧拿房，且最好一次多拿一些。
然而，大量整栋拿楼，会造成短期内市场供给短缺。因为你拿了房装修需要时间，然后才能推向市场。打破供需平衡会导致租金大涨，被骂和管制是必然。
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焦虑六：增值收益不好
弄搞不好惹一身骚
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北京认房又认贷的“913住房公积金新政”，对缴存不足10年的购房者来说，相比过去120万的最高额度，现如今购房者的贷款额度将出现50万和100万左右的差额，随之利息也会大幅提高，这让广大刚需很受伤。
事实上，不断加码的调控，不仅使得放款速度变慢了，而且利息也高了，二者共同推动了购房成本的上升。就这样，不少购房者还担心银行不给自己放款。换句话说，银行麻利的放款是一件值得高兴的事情。
可是，租房市场上，就不是这么回事了。
比如，去年11月3日，建设银行深圳分行与碧桂园、万科、恒大等11家房企签署房屋租赁合作协议，推出个人住房租赁贷款“按居贷”，最高可贷100万，最长期限10年，且利率低于同期购房按揭贷款！
消息一出来，很多人就说，银行又想吸租房者的血了。最近，被口诛笔伐的租房贷同样如此。
由于仅靠仅靠租金差“不赚钱”，因此，公寓运营商通常还会琢磨着搞点增值收入，比如帮租客打扫卫生，一楼开个商店……还有一个就是给租客提供租房贷。
对想租房，但暂时缺钱的租客来说，租房贷是个不错的选择。因为他能解决燃眉之急，成本也不高（据明源君了解到的，市面上的租房贷年利率都在6%以下）；对运营方来说，也是利好的，因为他可以一次性收到半年甚至一年的租金。之所以最近被口诛笔伐，主要是中介有故意诱导租客签署“网贷”的嫌疑，以及运营方拿了这个钱去干嘛。但租金贷这个事情并没有说的那么可怕。毕竟，刀不会自己杀人，拿刀的人才会……
可是，经过这次舆论的讨伐，业内诸多运营方对此都如履薄冰，甚至有些有点心灰意冷，想撒手不干了。
根据明源君的统计，典型的长租公寓运营商，增值收益部分约占总收入的10%，不多，但类似租金贷这样的服务，很容易成为被讨伐的对象。同理，想开拓养老地产、社区服务等领域的增值收益，同样面临这样的问题，越来越多的人觉得这是伪命题。已经走在转型道路上房企焦虑不已。
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