南京地铁5号线买房地图（南京地铁5号线房产投资分析）
南京地铁5号线买房地图（南京地铁5号线房产投资分析）第五卷，也就是最后5个站也属于江宁区。这五个站都属于江宁区，三个大步骤还要细分n个小步骤。好了，不唐僧了。第四卷要说的是：岔路口站、城北路站、上元大街站、新亭路站、竹山路站。
每一篇文章都必须要3个大步骤：
1、实地考察5-10遍
2、下笔
3、初稿完成后，再重新考察1-2遍
三个大步骤还要细分n个小步骤。
好了，不唐僧了。
第四卷要说的是：岔路口站、城北路站、上元大街站、新亭路站、竹山路站。
这五个站都属于江宁区，
第五卷，也就是最后5个站也属于江宁区。
江宁给我的感觉就：
三四线城市，但是受市府黄恩浩荡，归顺旗下，
机场、地铁、高铁等基建特别硬，
各种外企，各种世界500强。。。
江宁开发区的部分世界500强企业
翻开市府关于江宁区的2010-2030的规划，
可以看出：一心三城。
一心：东山街道是江宁区的核心发展区域，并且未来向国际化迈进。
三城：禄口新城、汤山新城、滨江新城。
其中，禄口以空港（禄口机场）为核心发展点，汤山以旅游业（温泉度假）为核心发展点，滨江以工业（滨江开发区）为发展点。
禄口板块：市场单价已经达到12000-20000左右。
朗诗二手房单价已经18000，
招商更贵，已经19000-20000，
新城保利，20000
汤山板块：
东郊小镇：25000左右。
银泉东苑：17000左右。
滨江板块：
中铁建：16000左右。
朗诗：16000左右。
绿地：15000-16000。
一个城市真正的贵，是全面的贵！
滨江和禄口离新街口30公里，汤山离新街口25公里。
这还只是“直线距离”。
我们建议一般是：回避江宁整个区。
你实在想买，咬牙跺脚，也得最好在东山附近进场，
上述三个新城就更不要碰了。
现在及后期流动性一般比较差，
也不会被城市化包进去，
不是真正的南京。
此外，通勤时间真的太长太长。
以滨江为例，不考虑堵车：
公共交通：40km，单程2.5h，来回5h。
驾车：40km，单程50分钟，来回100分钟。
步行：准备好担架，此处省略十万八千个字。。。
你告诉我，如果你是外地人，会每天来两场 马拉松吗？
我读书少，你别骗我，这是南京？
如上图所示，江宁的土地规划中，最稠密的红黄相间的区域即是核心发展区域——东山街道。
咬牙跺脚后，江宁建仓的话，别跑偏了，尽量在上图最密集的区域进场。
- 岔路口站
汇景和园：小盘，地铁站近在咫尺，拆迁安置房，单价18000左右，估计2年后才能上市交易。房龄比较新，现在市场上也有交易的，但是都必须公正。
明月港湾：大盘，单价27000左右，2002年，楼梯，还有联排别野，。小区整体外立面，绿化等中规中矩，本土小开发商，价格也不是多便宜，由于大盘出现笋盘的概率大，所以要实时关注。
天地新城：大盘，本土开发商，7大组团。单价25000左右，楼梯，可以淘笋。
天地新城西南是双龙大道站，周围的盘不在本站分析内。
大型配套：实在没有什么配套，如果有，那就两个学校吧：交通科技学校、岔路学校。
- 城北路站
山水方舟：中等盘，单价28000，200n年的房子，外立面保持的还行，比老破小好一些。
南京本土开发商，小区整体整体中规中矩。
环境比较好，三面环水，紧邻大蓝鲸母亲河--秦淮河。
秦淮绿洲：大盘，分三个组团。
三个组团的单价都在35000上下，回避吧，壕随意。
爱秦湾：小盘，楼梯，本土开发商。单价32000-33000，回避。
靖雅居：小盘，江宁本土开发商。单价24000，离城北路站非常近，价格也较为亲民。
蓝鹰花园：小盘，单价28000左右，其他不详。
武夷花园：大盘，本土开发商，单价不亲民，回避。
康馨花园：小盘，楼梯，老破小。单价26000左右，回避。
大型配套：几乎忽略不计，仅有学校可以拿出手。
- 上元大街站
来到这一站，终于有些人间烟火了，终于有些城市的气息了。
这一站，就来到了江宁的区中心——东山，江宁万达广场。
这里商贸发达，人流攒动，车水马龙。
21世纪假日花园:中等盘，2001，准次新，楼梯，大户型较多。小区宏观环境比较清爽，左边即是秦淮河。
单价：23000-27000，大面积低单价，后期可以补涨，可以建仓。
上海明珠花园：准大盘，大户型为主，楼梯，2002年竣工。单价28000左右，显然就没有21世纪抢手。
货比十八家。
新光花园：老破小，楼梯，2000年，学区房——江宁实小。
单价已经29000左右，没兴趣，回避。
北苑阁新村：28000左右，老破小，楼梯，不感冒，回避。
顺达佳苑：28000左右，老破小，小户型，楼梯，呸！二万八我不如在市中心好好挑挑。
中心花园：老破小，想钱想疯了，啐！回避。
大型配套：万达广场、秦淮高中、东山公园、天印公园、江宁实小、南医大附属江宁分院、富腾奥特莱斯
除了万达广场，其他全是低配版，跟市中心没法比啊。
- 新亭路站
天琪福苑：单价26000-28000左右，位于小半岛上，依水而建，2008年。
龙湖春江郦城：单价37000左右，回避。看见这个名字，我就不用多说了。
东城福园：单价30000左右。江宁本土开发商，楼梯，紧邻地铁口。不买。
万欣翠园：单价24000-26000，本土开发商，2003年竣工，大户型为主。马马虎虎也可以建仓。
骆村新寓：出门即是地铁口，交通极为便利。单价27000左右，电梯，大户型，还可以淘笋。
广兴花园：老破小，楼梯，2002年。单价均价25000左右，努力淘宝会出现23000左右的大户型，
市政天元城：大型盘，顾名思义也知道本土开发，楼梯，大户型，小区内环境是这一带较为有品质的，但和市中心比，还是烂，哪怕跟浦口一些小区比，都差1-2个档。
单价28000左右，也可以淘笋。
大型配套：三江学院、竹山中学、市民中心，无商业mall。
- 竹山路站
换乘站——与1号线竹山路站换乘。
万欣花园：老破小，楼梯，2003年。单价已经28000左右，2万4、5也可淘。
竹山路地铁站近在咫尺，非笋不入。
东渡国际青年城：2009年，次新，电梯，外立面保持的9新，小区环境是花园式，毗邻秦淮河，物业也不差。
跟市中心的盘比，也是差了2-3个档。
单价30000左右，非笋勿入。
观竹苑：武夷绿洲的系列盘之一，大盘，单价29000左右，准老破小，楼梯。购买欲望有待激起。
其他子盘非笋勿入。
天元瑞沨名苑：小盘，就4栋，江宁本土开发商。
这个盘比较不错，次新，2008年左右的盘，小区整体看起来很舒服。
单价25000-30000，出门就是地铁口。
可以建仓。
天泰花园：老破小，楼梯，中等盘，单价25000左右，
建不建，随你意。
25000，我们是不愿意在这儿进场。
- 总结
江宁的房子，至少是这一卷，
基本以南京本土开发商为主，小区无论宏观层面，还是微观层面，都较为中规中矩，没有什么花样。
相应的，价格也没有市中心变态。
而炒菜建仓来说，最好就是国营、本土开发商，大面积低单价、城乡结合部。
为什么？
涉及到一个“品牌溢价”，
品牌开发商的楼盘附加值一般比较高，附加值高，那么雪坡就会短。
还有，就是：资金动用量也大。
当然，也有例外。
我们对江宁的态度：
建仓，东山买，
自住，随便买，
投资，谨慎买。
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