万达商圈房产（存量无路万达开方）

万达商圈房产（存量无路万达开方）这个寒冬中，持有型商业地产对于开发性现金流普遍性的高度依赖，在开发商母公司因为销售与融资双向受限的局面之下，商业地产陷入水深火热的境地也就成了自然而然的事情了。换句话说，存量商业地产的路，越来越不好走了。要么苟延残喘，勉强维持，成为低效资产，要么彻底沉寂，成为负资产。就在万达洞察行业变局，实现从“开发—持有—运营”全产业链模式向轻资产模式转型之际，中国房地产行业以高负债、高杠杆推动的高周转模式所积累的风险，将整个行业推入了深度调控的寒冬之中。01 必然命运：“弃子”和“鸡肋”？中国内地商业地产行业如同整个房地产行业一样，经历了长期单边卖方市场之下的快速成长，这种草莽式成长也让以经营能力和资产管理为核心的商业地产，演变为高周转、快去化的开发型业务的配角，甚至散卖商铺也一度成为商业地产开发的代表性模式。而从住宅转向商业地产的万达，曾创造了“以售养租”模式，并借此成为中国商业地产的绝对领袖，“以

深圳龙岗万达广场的出现，给中国商业地产行业带来了一些暖意。

今年9月，万达商管以轻资产模式与华南城合作，在深圳龙岗开出了首个第四代万达广场，盘活了因行业衰退而陷入冷清的原华南城四号馆，大幅提升了原来低效资产的收益与价值，为中国存量商业地产的重整与升级，提供了一个可资借鉴的解决方案。

据公开数据显示，尽管受疫情影响，开业三个月的龙岗万达广场仍然实现了总客流突破800万、总销售6.5亿元的不俗业绩。

显然，对万达而言，这是一个成功的项目，或者说是第四代万达广场的成功试水。从整个行业所处的历史阶段来看，深圳龙岗万达广场则为中国存量商业地产的破局和新生，提供了一剂良方。

01 必然命运：“弃子”和“鸡肋”？

中国内地商业地产行业如同整个房地产行业一样，经历了长期单边卖方市场之下的快速成长，这种草莽式成长也让以经营能力和资产管理为核心的商业地产，演变为高周转、快去化的开发型业务的配角，甚至散卖商铺也一度成为商业地产开发的代表性模式。

而从住宅转向商业地产的万达，曾创造了“以售养租”模式，并借此成为中国商业地产的绝对领袖，“以售养租”、以开发业务支持持有和经营，成为特有环境下商业地产发展过往的主流模式。

就在万达洞察行业变局，实现从“开发—持有—运营”全产业链模式向轻资产模式转型之际，中国房地产行业以高负债、高杠杆推动的高周转模式所积累的风险，将整个行业推入了深度调控的寒冬之中。

这个寒冬中，持有型商业地产对于开发性现金流普遍性的高度依赖，在开发商母公司因为销售与融资双向受限的局面之下，商业地产陷入水深火热的境地也就成了自然而然的事情了。换句话说，存量商业地产的路，越来越不好走了。要么苟延残喘，勉强维持，成为低效资产，要么彻底沉寂，成为负资产。

实际上，在高周转模式之下，去化慢且困难的商业地产从来都不是开发商主动选择的结果，而是作为提升去化较快的住宅物业的配套设施、争取拿地优惠条件的IP，甚至是强制性规划配比的产物，也就是通常所说的“被动持有”产物。

被动持有，再加上开发商普遍缺乏管理经验与商业资源，乃至对于商业地产作为配角的天然的内在不重视，让商业地产沦为了开发商食之无味的“鸡肋”和难以甩掉的“弃子”。或者说，沦为低效资产是内地商业地产的必然命运，只是时间早晚而已。

除了开发商旗下大量的低效存量商业地产资产外，一些由于城市发展和区域功能转换而需要重新定义其商业功能的现有物业（如深圳华南城4号馆），乃至需要改造提升的原有商圈物业、一些老旧并走向衰落的传统商业街区，也都迫切需要以新的商业思维和创新业态，以足够强大的商业经验、商业资源和综合运营能力重新挖掘和赋予其新的生命力。

对此，万达开出的药方是轻资产模式，以轻资产实现存量商业地产的升级迭代或者起死回生。

02 化腐朽为神奇

作为内地商业地产的先行者，万达依托长期以来规模化的万达广场所积累的深厚的商业经验、所沉淀的强大商业资源以及不断完善的管理体系所赋予的卓越执行力，共同托起了万达品牌超强的影响力。从2015年万达开始输出品牌和管理并推出轻资产的万达广场以来，在过去的6年中不少曾经闲置甚至荒废的项目，在万达的操盘下都实现了起死回生，成为业内津津乐道的商业传奇。

如总建筑面积近40万平方米的轻资产项目大庆让胡路万达广场，原设计规划建设的商场外立面已竣工，但由于招商、运营等迟迟无法推进而停滞近5年。该项目在万达托管后于2019年7月19日开业，吸引了周围近30公里的消费者，成为东北最知名的购物中心之一。而让胡路（万达广场）超大室内空间的处理，诸如篮球场等体验业态的介入，也为创新的第四代广场积累了宝贵经验。”

再如上海崇明万达广场，在万达接手前该项目因招商能力不足历经10年而未能开业。万达托管以后，2020年11月27日该项目改造完成并开业，客流等多项数据均打破华东新开业购物中心的纪录。

其实，自万达推出轻资产战略输出品牌管理以来，矗立在大庆油田边缘的让胡路万达、闲置十年之久又获重生的上海崇明万达、雪域高原上布达拉宫不远处的拉萨万达，无一例外都在万达的赋能之下实现了化腐朽为神奇，成为了所在城市的生活中心。

万达转型轻资产模式以来实现了更高的发展速度，无论是在管面积，还是营收与业绩的增长都堪称亮眼，即使在疫情反复不定和宏观经济呈下行之势的2020年和2021年也都实现了高速的逆势增长。2020年疫情期间不但新开业的万达广场数量仍在快速增长，万达商管的满租率不降反升而达到了99.4%。万达商管2021年上半年财报显示，主营业务净利润率为41.45%，比去年全年水平上涨超过6个百分点。

03 轻资产背后的商业逻辑

众所周知，轻资产模式有更好的现金流和ROE（净资产收益率），再加上无论是与业主的协议，还是与商户的租约，都因为期限相对较长而使公司运营具有较强的抗波动和抗周期性，而项目数量的规模化与商户的海量化也使得公司稳定性大大提升，这都是万达成功转型为万达商管以后更受行业与市场青睐的主要原因。

同时，因为模式更轻，发展中需要的资金投入更少，而目前的行业形势和城市发展与经济转型的需要又提供了广阔的市场空间，也就赋予了万达轻资产模式以更快发展的势能。

另外，轻资产模式也打破了传统经济学边际收益递减的经典模型。在传统经济学经典理论模型中，随着企业规模的扩大，企业的因为投入的不断增长和资产规模的扩大而无法实现收益的线性增长，进而呈现边际收益递减状态。但是在轻资产模式和不断创新之下，随着企业规模的增长，企业的初始投入和创新成本等固定成本相对而言不断被摊薄，反而会带来边际收益的递增。这也是在当前不断扩大的市场空间之下，依赖项目咨询、品牌输出和运营管理、物业管理的万达商管敢于提出较高的业绩且信心满满的原因所在。当然，这也是对传统经济学线性增长模型及其适用性一知半解的人所难以理解的。

当然，轻资产虽好，可并非人人都能做。轻资产模式的魅力绝不是一蹴而就的，更不是空穴来风的，轻资产模式的魅力需要建立在资源整合能力之上，没有资源整合能力的轻资产噱头不过是耍流氓而已。万达积多年商业地产开发与经营之功，以超群的商业资源积累与深厚的行业经验、卓越的组织执行能力以及自有的商业、酒店、影院、宝贝王等多种业态和依托于每年超过60亿线下流量的创新能力，共同支撑起出万达这块具有超强资源整合能力和管理运营能力的金字招牌，让万达商管成长为中国内地不断扩大的商业地产市场的引领者，和存在迫切改造提升需求的中国存量商业地产市场的解局者。

从公开数据可以看到，2021年万达商管计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%；在万达储备的162个商业项目中，133个为轻资产运营模式，占比82.1%，充分说明了万达轻资产模式强劲的市场竞争力和良好的市场前景。

整个行业正在呈现出新的发展趋势，三线城市及以下市场增量仍有较大空间，一线及新一线城市标杆性商业项目中迭代和存量改造升级成为主流，对于已经走过土地红利和金融红利时代的中国商业地产行业而言，轻资产输出品牌的管理能力将成为企业未来发展的决定性因素。

对万达而言，处于这样一个历史阶段，无疑是幸福的，因为市场上到处都是机会和潜在合作者，足以让其尽情发挥；对广大存量商业地产持有方来说，尽管处于一片行业红海之中，可也是幸运的，因为万达与华南城轻资产合作的深圳龙岗万达广场，已经为存量破局提供了一条可借鉴、可复制的求生之路，甚至是成功之道。

作者简介：柏文喜，中国企业资本联盟副理事长，中国社会科学院研究生院特聘导师