上海临港大道地铁站楼盘（上海房产的穷富分割线）
上海临港大道地铁站楼盘（上海房产的穷富分割线）小区外立面采用高端的香槟金铝板与干挂石材有机结合，底层做挑空大堂。虽然从外部来看由于楼高问题，显得小区密集，但实际栋距达到较为开阔的60米。公园世纪由仁恒开发，2017年建成，小区共11栋楼，约5.57万方， 共717户，精装交付。环世纪公园社区当中的标杆楼盘，在整个浦东除了沿江楼盘之外，其综合实力也难逢敌手。容积率2.66，绿化率45% ，人车全分流，车位配比1:1.5，车位50万左右，开发商自持物业，管理十分严格，刷脸门禁，物业费6.5元。内环沦为鸡肋，在座的小区都有责任 #l068仁恒公园世纪对口学校：浦师附小（锦绣校区）、建平香梅中学
杨东板块东建路以北，聚集了不少国际社区和高品质的改善社区，房龄新于南侧。业主一半为上海本地人，一半为新上海人和外籍人士，小区户型较大，以三房为主，绿化率高，景观较好，吸引了不少陆家嘴、竹园等从事金融行业的中产精英和涉外人群，以及追求生态环境、居住品质和舒适感的家庭。
本文为杨东北部楼盘的看房笔记
杨东板块的解析、南部楼盘的点评，可点击下方链接阅览：
看过都喜欢，下手却纠结，这里值得买吗？
内环沦为鸡肋，在座的小区都有责任 #l068
仁恒公园世纪
对口学校：浦师附小（锦绣校区）、建平香梅中学
公园世纪由仁恒开发，2017年建成，小区共11栋楼，约5.57万方， 共717户，精装交付。环世纪公园社区当中的标杆楼盘，在整个浦东除了沿江楼盘之外，其综合实力也难逢敌手。容积率2.66，绿化率45% ，人车全分流，车位配比1:1.5，车位50万左右，开发商自持物业，管理十分严格，刷脸门禁，物业费6.5元。
小区外立面采用高端的香槟金铝板与干挂石材有机结合，底层做挑空大堂。虽然从外部来看由于楼高问题，显得小区密集，但实际栋距达到较为开阔的60米。
中央景观铺设大面积草坪，最大限度欣赏中央景观以及组团景观。花瓣形的户外游泳池，夏天可短暂使用，其余时间则为园林点缀，增加小区品质感。小区内有约6800平会所，地上一层至地下二层，设有长25米，宽15的室内恒温泳池，内外双泳池设计可以说是仁恒系项目二十多年以来不变的执着。3600元即可办理家庭年卡。
小区二梯二户，6/8/9号为二梯三户，主力户型为156平三房和230-275平四房。
三房户型南北通，双向大阳台，主卧套房，内带7平卫生间以及转角飘窗。
楼王为275平4 1房2厅4卫，位于小区的7号楼和3号楼，三南一北户型，入户6平玄关，17平中西厨。北侧5平的工作间面积过小，做书房也勉强。主卧30多平的大套房，双衣帽间，双拐角飘窗，独立小客厅可再分割出一个约15平的房间。
从小区靠杨高南路的边门出去，步行约800米就是4号线蓝村路站。业主多为陆家嘴从事金融和新兴产业的高管，以及浦东实力企业家。仁恒公园世纪是浦东非沿江楼盘的价格标杆，甩开隔路相望的香梅花园五期近40%。
香梅花园
对口学校：浦师附小（锦绣校区）、建平香梅中学
香梅花园共分五期，由金大元集团开发建设，总建筑面积38万方，共51栋楼，1928户，容积率1.81，楼盘由著名华侨领袖陈香梅女士提名。
香梅花园一期
一期20栋楼、二期11栋楼，都在04年前后建成，位于东绣路的东侧，各自独立。
三-五期连为一体，小区内联通，位于东绣路的西侧。三期四期06年前后建成，共17栋楼，都是低密度的小高层，四期有两栋石材外观的叠墅。五期名为王座，11年建成，仅3栋高层，位于小区的最南端，面朝陆悦坊商场。
外立面都为灰白色面砖搭配大面积的浅绿色玻璃，三-五期由于颜色深，看上去更具质感。
香梅花园二期
香梅花园的景观是最大特色，一二期为池塘水景，精致小巧。三-五期为景观湖景，内外都有水系，更为大气漂亮。一期小区与香梅公园相连，内部有门可刷卡进入。除了二期小区占地较小之外，各期的绿化覆盖基本接近，三-五期由于楼房密度低，显得绿化更为茂密，园林品质之高，在全市范围都排得上号。
小区均为花园人车分流，一期车行面积相对多一些，三-五期的分流最为完全，车位配比1:1.1，车位40万左右。一二期为绿城物业，物业费3.8元/平·月。三-五期为万科物业，物业费3.5元/平·月。管理水平差不多，门禁严格，清扫勤快。
香梅花园三四期
香梅花园的经典户型为150-160平的全南南北通三房，这类户型在市场上比较罕见，既有良好的通风，又兼顾了每个房间的采光。唯一的小缺憾是客餐厅错位，没有直通。两房则以100-130平全南为主，面积很大，且都没阳台。另外还有190的船头三房，看似尺度不错，可使用率偏低，户型多有斜边，这类户型不适合国人口味。
五期香梅王座底层挑空，奢华酒店式大堂，3栋高层之间，也由艺术连廊连接，每栋楼都有管家服务，01和03栋有64/88平一房，算是入驻品质社区的最低门槛。
四期的2栋8层叠墅，一梯一户，275平复式，6.5米挑高客厅，景观大阳台，开发商及关系户自住，极少流通。
香梅花园五期
从香梅花园一期北门步行800多米就是2号线科技馆站，其余几期都走不到地铁。社区没有自己的会所是一大缺陷，外部有一些底商和洗浴、健身馆，都对社会开放。
香梅品质高，吸引很多涉外人士。但小区船头户型“拖后腿”，且建成之前，此处有墓地，不少土著居民介意，外加早期业主很多都是企业家，经营不善公司破产，急售和查封较多。诸多原因导致小区的历史房价不高，堪称环世纪公园性价比最高的楼盘。十多年过去，原始业主很多都已经离开，如今价格也在慢慢修复。
适合追求社区生态和套内面积，不依赖公共交通的改善型家庭购买。
上海绿城
对口学校：浦师附小（东城校区）、建平香梅中学
上海绿城是杭州绿城集团来到上海开发的第一个项目，凭借这个项目在上海打响了名气。小区04年建成，总建筑面积46.1万方，2760户，地下两层车库设计，花园式人车分流，车位配比1:0.8，车位50-70万左右，停车比较紧张。开发商自持物业，物业费3.5元/平·月。
小区共分三期开发，毛坯交付。一期04年建成，靠杨高南路；二期05年建成，靠东绣路；三期07年建成，靠浦建路。
项目立面主体为浅棕色面砖，窗框连接处是高级涂料，十几年如新，流线造型，现在看依然很有品质感。
进门即是南北景观轴线，中心广场与地平间的落差达到5.6米，其余5个独立组团也均有2米左右的垫高，利用阶梯营造自然的立体感空间。小区植被丰富，高低乔木、鲜艳花卉、藤本交错搭配，运用绿化之多甚至超过了香梅花园3-5期。单论园林，仁恒公园世纪在绿城面前就是个弟弟。
小区内配有2800平中央会所，设室内外游泳池和健身房，网球场，羽毛球馆。定位显然高于香梅系列。
项目户型多样，主力面积段为97-121平的两房和126-152平三房。主力设计都是标准南北通，大阳台大飘窗，自住率都很高，难得出售。
市场上流通的很多是为了迁就景观组团，或者为了避开杨高南路噪音，导致设计不周正，朝东、朝北的户型。以及低区户型，小区这样的绿化体量和密度，4楼以下可说是不见天日了。所以很多人看着挂牌均价，会产生绿城这小区很便宜的错觉，实际并非如此。
小区早期业主为花木本地土著居民，以及不少冲着绿城而来的浙江一带购房者，经过二十年“换血”，入住了不少新上海家庭。小区内部比得上一座中型公园，很适合三代同堂，老人散步和饭后溜娃美滋滋。
锦绣华庭
对口学校：浦师附小（东城校区）、建平香梅中学
锦绣华庭是花木地头蛇由由集团开发，03年建成，总建筑面积5万方，13栋楼，是“锦绣三兄弟”之中规模最小的一个楼盘。车位配比1:0.6，停车比较紧张，自持物业，物业费1.55元/平·月。
小区中央有一个圆形下沉式广场，却没有水景。不过这也算好事，以由由物业的管理水平，若有水景则必然干涸。景观由草坪和高低植被组成，没有人车分流。外立面为红褐色的马赛克面砖，大门的门牌有点脏，门面功夫做得不好。整体品质勉强算中等。
楼栋一梯两户，进门大堂南北通，可直接步行穿过，得房率81%。主力户型112平两房和127-143平三房，均为飞机格局，其中112平两房是拳头产品，可以轻松改造为3房2厅2卫，功能区面积都很够用，总价却低。
小区居民以本地土著和浦东上班的新上海家庭组成，适合刚需以及初步改善家庭。
锦绣天第
对口学校：浦师附小（东城校区）、建平香梅中学
锦绣天第03-06年陆续开发，总建筑面积40万方，55栋楼，容积率1.8，由电梯洋房、小高层这类低密产品组成。车位配比1:0.4，停车十分紧张，地面过道停车较多。金地物业，物业费3.1元/平·月。
小区立面采用最难老化的红色面砖，与白色窗框形成鲜明对比，至今仍保持干净。设有中央景观区，四周下挖弧形小水景，连廊旁有活动室供休憩。绿化覆盖率尚可，但品种不丰富，小区也没有人车分流，通道停车很多，影响档次。
两房户型为90平全南，以及100-107平全明南北通。三房分为两种，115平紧凑户型房间都集中在一侧，户型狭长，客餐厨南北通。120-140户型基本都是标准南北通风的格局，设计很好，紧凑实用，尤其8-11层的洋房，得房率极高。
小区居住人群和购买人群和华庭相似，但物业较好，居住密度也低，比华庭的档次略高。
锦绣满堂
对口学校：海桐小学（东城校区）、建平香梅中学
锦绣满堂07年建成，以锦安东路为界分为南北独立小区，北区较小，2栋楼，南区21栋楼，车位配比1:0.68，停车较为紧张，上房物业，物业费3.1元/平·月。
与锦绣天第为同一开发商，小区内有大规模中央水景，景观步道，石砌绿化带，有较强的品质感。立面主体为褐色面砖，落地转角大玻璃窗，采光通透。进户门厅很有特色，有左右单双两个进门。
北区主力户型为56-63平一房、88平两房和102平三房，均为北向客厅，房型不佳。
南区主力户型为98平全南和110-116平南北通两房，130-162平南北通三房，客餐厅都错位通风。边套是小区最佳，主卧270度圆形阳台看绿化景观，光线和视野无敌。
锦绣满堂内有运动会馆对外开放，总体的景观布局比天第好很多，对口的海桐小学比天第的浦师附小要更强，综合素质称得上锦绣三兄弟之中的老大。只是锦绣满堂是高层住宅，得房率低于天第。
万源杰座
对口学校：浦师附小（东城校区）、建平香梅中学
万源杰座06年建成，房龄较新。7栋小高层住宅和1栋酒店式公寓。车位配比1:1.3，车位40-50万左右，停车比较有序，中海物业，物业费3元/平·月。
外立面为青白色面砖，风格与香梅花园如出一辙，只是颜色更为暗沉，看起来稍老一些。门厅大堂挑空，南北通风可直接步行穿过。小区景观很别致，中央大面积水景湖，养了好多锦鲤。小区整体的底子很好，优于锦绣三兄弟。
然而，小区南侧顺石砌台阶而上，一片小商务区，几家公司竟开在小区内部，一下子把楼盘的档次拉了下来。
小区主力户型为97平和115平全南两房，139平和141平南北通三房，设计都很不错。边套户型的主卧带半圆落地窗，与锦绣满堂类似。
万源杰座原本可以作为杨东地区的二线标杆，但内部的公司和工作室，甚至开进了住宅楼，使得人员构成复杂，影响了竞争力。
陆家嘴中央公寓
对口学校：浦师附小（锦绣校区）、建平香梅中学
陆家嘴中央公寓由陆家嘴集团开发，05年建成，共29栋。车位配比1:1，车位35万左右，停车有序，仁恒物业，物业费3.5元/平·月。
小区外立面为玻璃覆盖的框架结构，白色涂料配有彩色条状点缀，风格明亮显眼。中央花园高低起伏，水系和亭台，石料和假山，样样不缺。栋距宽敞，达到100米。
小区主力户型以140-160飞机三房为主，南北双阳台，北向阳台最大约14平，少数270度转角阳台达20平，但得房率不高。
小区后排曾为涉外租赁公寓，人员曾比较混杂，16年中央公寓梅开二度，后排的世纪公园景观公寓为莱蒙国际整体买下并包装出售，因此现在的管理比之前更为严格。只是小区内健身会所对外营业，仍然做不到完全门禁。
整体品质优于锦绣三兄弟，与香梅花园一期伯仲之间。但小区东门步行至2号线科技馆站仅650米，家门口就是锦绣坊商业街，位置的优势显而易见。适合对公共交通要求高，2号沿线就业的人群购买。
东和公寓
对口学校：浦师附小（锦绣校区）、建平香梅中学
东和公寓由陆家嘴集团开发，09年建成，塔楼结构，可以自由分隔，5栋24层电梯高层。车位配比1:1，自持物业，物业费12元/平·月，包含了会所价格，性价比不错。
小区进门处和休闲广场都成片种植草坪，半圆形的会所被中央水景围绕，设有游泳池、篮球场和网球场。采用褐红面砖作为立面，大面积的玻璃环绕四周，楼体方方正正，楼栋的中心是镂空的圆形天井，层层叠叠十分日系。
东和公寓曾作为日本500强大手企业涉外租赁公寓，楼盘的户型朝向、功能区分割、面积设置和装修风格，基本都按照外籍人士的生活习惯而设计，就连楼盘亮点也沦为鸡肋，三房270度的大开间转角窗，成为西晒采光，8.4米的超长阳台中央放置空调外机，一不能封阳台，二在阳台洗晒和活动也受影响。三梯四户，主力户型为88平一房和186平三房，01室12楼以上有150平复式两房，得房率只有78%。
小区从东门步行至2号线科技馆站约1公里，不远不近。小区基本都是朝东/西开窗，并不符合国人对居住舒适度的需求，一般适合外籍人士和习惯国外居住体验的人群购买。
