买商铺一定要知道的6个重点（买商铺前你一定要了解的几件事）

买商铺一定要知道的6个重点（买商铺前你一定要了解的几件事）商铺的业态分类只有你了解清楚以上这些基本的知识点以后，才能够有效分别什么样的商铺有价值，值得投资，什么样的商铺有风险，要谨慎避开。商铺的购买客群主要可以分为两大类：资产类投资者和经营性投资者。简单来讲第一类就是买来投资的，靠出租赚租金和物业增值的收益，更关注的是我买来的铺子能否租出去，租金回报率是多少，升值空间是多大；第二类经营性投资者，就是买来自己做生意的，关注点是商铺所在商圈的人口量、人口结构、客流量、客群消费水平、店铺昭示性、便利性、交通的通达性等。

商铺是经济交易的重要载体。但商铺又不同于普通住宅，是商业属性的物业，同时，商铺又跟同是商业属性的公寓、写字楼区别很大。所以，投资商铺，与投资住宅的逻辑完全不一样，之前的文章里我有具体分析过，这里就不再展开说了。（感兴趣的可以戳链接☞：为什么不能用住宅的逻辑看商铺，我们来看看两者的区别到底在哪里？）

在入手商铺前，一些基本的功课是必须要需要做的。

商铺的特点：单价高、总价高、商业水电、首付大多需50%（个别城市除外）、转让税费高；

商铺的类型：商业盒子（Mall）、专业市场、商业街、商务楼写字楼商铺、社区底商；

商铺的投资逻辑：考虑投资回报率，需长期持有；

商铺的购买客群主要可以分为两大类：资产类投资者和经营性投资者。

简单来讲第一类就是买来投资的，靠出租赚租金和物业增值的收益，更关注的是我买来的铺子能否租出去，租金回报率是多少，升值空间是多大；

第二类经营性投资者，就是买来自己做生意的，关注点是商铺所在商圈的人口量、人口结构、客流量、客群消费水平、店铺昭示性、便利性、交通的通达性等。

只有你了解清楚以上这些基本的知识点以后，才能够有效分别什么样的商铺有价值，值得投资，什么样的商铺有风险，要谨慎避开。

商铺的业态分类

很多人对商铺并不是很了解，认为商铺就是一个门面，在哪儿都一样，其实并不是这样，商铺也是有很多种类的，那么商铺的类型都有哪些呢？

1、百货商场、购物核心商铺：这类商铺在业内通常称之为“商业Mall”。这种商业mall一般都是开发商自持运营的大宗商业，而这样的商铺，品牌商家的引入和运营的好坏，决定了这种商铺能否存活下去。

尤其是3层以上的店铺，如果内部设计和运营有问题，就很难聚集人气。

2、专业市场类商铺：在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

专业市场，成行成市很重要。招商和运营能力决定了这个专业市场能不能做起来。

3、商业街商铺：商业街指以平面按照街的形式布置的单层或多层商业房产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

这类商铺的业态规划很重要，地段反而是次要考虑因素。很多设计新颖、概念独特的商业街，大部分都比较火，例如北京的南锣鼓巷、成都的宽窄巷子。

4、商务楼、写字楼商铺：商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、写字楼等里面用于商业用途的商业空间，这类商铺的商业价值也值得关注。

5、社区类商铺：社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位（包括地下1层及地上1，2层）的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

底商是当前所有商铺类型中最常见的，无论是新建的住宅小区、新商圈都会有大量的底商，也是目前大多数人经常接触到的投资物业。

商铺的投资逻辑

无论选择哪种类型，商铺的门槛依然在那里。

普通人是可以直接排除商业盒子的商铺了，那些是大宗资产，动辄几个亿。（如果有单独对外出售的商业盒子，且是开发商帮你运营的，你可以考虑入手）。

适合我们普通人投资的商铺，只剩下社区底商、商业街、专业市场。

在这里面，商业街的价格比社区底商高得多，专业市场更多的是需要在该专业领域有一定经验的人群。所以，只有社区底商是门槛最低的商铺投资类型。

接下来，我们将以社区底商的投资逻辑来进行分析：

1、所有的社区底商，无论是临街还是不临街，一层还是二层，都是有商业价值的。

小面积的1层商铺，由于适合的业态和商家特别多，所以这也是大部分投资商铺人群的选择。在这里，通常遵循“金角银边草肚皮”原则。

角铺是商铺里面点最好的铺，通常位于两路交汇处，展示面最好，也最能够吸引人流。最差的铺就是肚皮铺，位于商铺中间或者最里面的商铺。

2、2层或以上的商铺，展示面欠佳，通常入手这样的商铺会拿到很低的单价，但是只要你能找到适合的业态，例如：健身房、医美机构等，依然可以坐享高额收益。

3、商铺的投资首付需要50%，贷款年限通常只有10年。而且，商铺由于是商业，所以转让更名是需要缴纳高额税费的。

所以这里给你个建议：你可以考虑用公司的名义购买。这样，能让投资者有充分的退路，可以避掉高昂的转让税费成本。

而且用公司的名义，在信贷方面可以施展的余地就非常多了，可以用多种方式腾挪资金，也可以作为抵押进行贷款，可谓是一个优秀的资金通道。

好地段的商铺往往不便宜

商铺投资是对未来价值的投资，而不是对当下价格的投资，没有价值再便宜的价格也不能入手。

长期以来，人们在买商铺的时候，考虑最多的都是“李超人”的地段论，地段！地段！还是地段！

好地段的商铺，当然是香饽饽，但是，地段好的商铺，就意味着单价高、总价高，获取的代价大。

选择成熟地段的商铺，就得用高昂的代价获取，成本必然就高，后续的租金也会高。

不过作为一个合格的投资者，你必须充分考虑你的下游是否有承租你商铺的承受能力。

所以，如果要投资成熟地段的商铺，就得先摸清楚这个片区的业态是什么。如果是高毛利的业态，那必然值得高价去获取。什么叫高毛利的业态？就是投资成本少，但是收益很高的产业，如：餐饮、医美、宠物医疗、烟酒业、美容美甲等。

如果你没那么高的预算，那你大可以考虑在某个商圈尚未成熟前，提前介入，提前布局，也能选到好的商铺。

买非成熟地段的商铺，风险就是入手太早，商圈尚未成熟，进入后资金沉淀时间太长。故而，买入时机很重要，错过了时机，要么就是商圈起来了，价格大涨一波；要么就是入手早了，商圈还在凉着，买了就在“养铺”。

所以，商铺投资的玄机，关键在于如何发掘商铺的价值，在正确的时机，找到正确的业态进入。