基础设施公募reits 模式（解读万达1000元起投的类Reits众筹项目）

基础设施公募reits 模式（解读万达1000元起投的类Reits众筹项目）今天，我们就来聊聊该众筹项目及类似的Reits产品。先用图解万达稳赚一号：这当然需要钱。万达花了近10年时间，在全国各地建了109座万达广场，并成为全球规模最大的商业地产企业，用的是“银行贷款/股票上市/增发股票/发行债券等融资方式建设万达广场，之后部分出卖/部分自持”的重资产方式，现在要玩轻资产了：投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商加管理。所产生的收益万达与投资方按一定比例分成。区别一目了然：以前用自己的钱/融来的钱建万达广场，一旦后期房屋出售或招商出租不利则直接影响企业的资金链（房地产本就是资金密集型行业），而今用别人的钱建设万达广场，即使出售/招商不畅也绝不会资金链断裂，影响的只是利润（收益分成）和品牌形象。上图为2014年12月28日万达战略控股快钱在房地产增长趋缓甚至在一些三四线城市房地产下行，再加上互联网对商铺的冲击和对商业重构的大背景下，以商业地

解读万达地产首款1000元起投的类Reits众筹项目：

什么是Reits/该众筹项目风险点在哪/是否值得投资/还有哪些类Reits产品

前言：

万达曾豪言：要用10年时间建1000个万达广场。

这当然需要钱。万达花了近10年时间，在全国各地建了109座万达广场，并成为全球规模最大的商业地产企业，用的是“银行贷款/股票上市/增发股票/发行债券等融资方式建设万达广场，之后部分出卖/部分自持”的重资产方式，现在要玩轻资产了：投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商加管理。所产生的收益万达与投资方按一定比例分成。区别一目了然：以前用自己的钱/融来的钱建万达广场，一旦后期房屋出售或招商出租不利则直接影响企业的资金链（房地产本就是资金密集型行业），而今用别人的钱建设万达广场，即使出售/招商不畅也绝不会资金链断裂，影响的只是利润（收益分成）和品牌形象。

上图为2014年12月28日万达战略控股快钱

在房地产增长趋缓甚至在一些三四线城市房地产下行，再加上互联网对商铺的冲击和对商业重构的大背景下，以商业地产为主的万达地产此招可谓非同凡响。站在互联网＋的风口，赶上了万民众筹的好时代，推出了万达联手快钱之后的第一款互联网金融产品，万达“年预期收益12%、名为稳赚1号”的众筹项目于6月8日甫一公布就备受瞩目。

先用图解万达稳赚一号：

今天，我们就来聊聊该众筹项目及类似的Reits产品。

什么是Reits?

Reits全称叫房地产信托基金，它是把流动性较低、非证券化形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。它的特点：1.收益主要来自于租金收益和房地产升值；2.收益（租金收益）的大部分用于分红。

举一个浅显易懂的例子：

某个开发商开发了一个大型的购物中心Shopping Mall 该购物中心除了一部分在建造期间出售外，大部分都是开发商自己持有，因经营者（一般为商场管理公司，很可能是开发商的关联企业）管理有方，开发商每年都会获得一笔不菲的租金收益。可问题来了，这似乎是一个流动性很差的“死资产”，除了有着稳定的租金现金流收入外，资产很难变现（当然可以抵押给银行贷款，但受诸如银行信贷额度、单个借款企业总借款额度等限制；也可以出售，但不一定找到能溢价购买的买家），为便于理解，我们假设该购物中心评估价为1000万。这时一家基金管理公司就登场了，它要发行一个规模为1000万的Reits 就开始向公众募集资金了，等1000万募集完毕后，作为管理人——该基金管理公司就把1000万给房地产公司，并买下该购物中心，此时的购物中心则属于Reits的资产了。如果一份1万元，你购买了1份也就是占该购物中心股份的0.1%，并以此份额享受租金收益和房产增值收益，商场的经营管理者可以更换也可以不更换，表面上商场没有任何变化。

之后该Reits可以申请在交易所上市交易，其价格决定于该购物中心租金收益的多少（若经济景气商场经营有方则可以提高租金，反之则降低租金）和其房产价值的多少（楼市好时则房产涨价，反之则房产跌价），并受当时债券收益、股市行情、交易心理等多种因素的影响。通过Reits，把难以变现流通的沉淀资产变成了流动性极好的金融产品，理论上该Reits可以像股票一直存在，这是标准化的Reits产品。我国目前还没有真正意义上的Reits产品，多是Pre-Reits/准Reits/类Reits产品。

万达的类Reits众筹项目

万达这款名为“稳赚1号”（若反应不错，之后会陆续发行2号、3号甚至10号）的众筹项目有如下特点：

资金规模：5亿元；

众筹金额：每份1000元，认筹起点为1份即1000元；单人最高认筹1000份即100万元；

投资期限：不超过7年；2015年6月12日-2015年6月15日为认筹期；

预期收益：1.预期租金收益年化6%，每年的7月15日发放；2.预期物业增值收益年化6%，（若三年后通过Reits或其他方式上市，可获得增值收益部分的70%；若没上市则万达集团在第七年按6%的年化收益率回购）；合计预期年化收益率12%以上。

购买方式：1.你可以通过快钱的手机APP和网站电脑上购买，签订电子版合同；2.你也可以通过万达在上海、重庆、郑州等16个城市的分公司购买，签订纸质版合同；

退出方式：1.项目成立三个月后通过快钱平台份额转让（对价格会有波动空间的限制）；2.若三年后通过Reits或其他方式上市，则自由交易；3.若通过快钱APP平台没有转让或七年内一直没有上市，则投资人需要持有七年后由万达集团回购；

据了解，该众筹项目募集的资金拟全部投资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内五个城市的万达城市商业广场项目，这五个项目为郑州惠济万达项目、广东梅州万达项目、三门峡万达项目、湖南常德万达项目和江西宜春万达项目。到底以什么形式投资于该五个城市的商业项目，广告宣传上没有说明，但按照其收益来源“租金和物业增值”并“计划3年后Reits或其他方式上市”来看，应该是成立个类似众筹基金，之后用募集来的资金购买万达在该五市的部分地产项目，并获取所持房产的租金收益和增值收益。

“稳赚1号”的风险及投资价值

上面说了，“稳赚1号”的收益来源于“租金收益和物业增值”，6%的租金收益是预期收益，可能高于也可能低于，万达并不为该收益担保；但6%的物业增值收益因是万达集团回购条款，所以有保障。因此，“稳赚1号”的风险点及投资价值就看投资标的物业是否能出租/高价出租及物业增值潜力了。其投资标的是郑州、梅州等二三四线城市的万达广场项目，比起一线城市来，其租金收益及物业增值潜力或许受限，但合计预期年化12%的收益应该还是能达到的，但再高的收益则要看你的运气了（包括物业增值及能否上市获取溢价收益）。一是万达有稳定的租客，如关联企业万达影城和大歌星KTV，另外还有一些战略合作商家，这就确保了万达广场不至于招商难（但理论上也存在经济不景气、商场竞争激烈以至于商家难以生存关门歇业的极端事件可能），租金收益相应的就有保障；另外即使实际租金收益达不到6%，出于品牌形象维护的考虑，在力所能及的范围内，万达很有可能会对收益兜底。

但这合计预期12%的收益是否值得购买呢？在购买前，你要看清楚：预期6%的租金收益是每年给付，可预期6%的物业增值部分并不是每年给付，并存在你要持有7年时间的可能，如果把年3%左右的通货膨胀考虑进去，从货币购买力及资金流动性方面来说，“稳赚1号”的吸引力似乎并不太强。如果你有年化10%收益、流动性较好的金融产品的话，我觉得你还是不要考虑这个众筹项目了。

“稳赚1号”对万达及地产行业的意义

“稳赚1号”众筹项目是王健林力推的万达向轻资产转型的有益尝试，也是其出资据称20亿控股快钱51%股份后，双方合作后推出的第一个房地产类互联网金融产品，对万达来说具有标志性意义。

通过以上介绍会发现，比起真正的Reits产品是用来盘活已有固定资产不同，万达推出的这款众筹项目重在融资功能。对于资金密集型的房地产行业来说，在融资渠道有限融资难度较大且融资成本很高的当下，能获得成本月息1分的资金确实不贵，更何况每年只支付6%（实际上是租金收益，理论上是租客支付，万达并不为此收益提供担保），剩余的6%/年（七年合计42%）在最坏的情况下直到第七年才一次性全额支付。

如果王健林美好而又完美的轻资产运作愿望实现的话，万达在一个城市建万达广场需要的20亿资金全部通过众筹实现，对万达来说可是一个稳赚不赔或只是赚多赚少的生意了，而房屋出售/招商入驻/物业价格涨跌/资金成本等风险早已转嫁众筹投资者了。

把思绪再拉来回河南，跟全国各地一样，去年中开始的担保公司崩盘，其导火索就是房地产趋稳销售不畅，担保公司大量吸储民间资金再把绝大多数的钱以3分/3分5以上的高息放贷给房产公司，因房价不再像之前那样大幅上涨，后续资金跟不上，最终导致资金链断裂，造成民间借贷系统性崩塌。

通过低门槛项目众筹的方式来为房地产项目融资，为房产公司拓宽了新的融资渠道，但或许也只有万达这样的一二线开发商才有这样的号召力，其他经营管理/开发理念/产品质量/资金实力等都较次的中小开放商也只能看看吧了。市场通过择优汰劣进一步淘汰弱小开发商，房产市场份额或许会进一步集中到少数几个地产寡头手中。

市场上还有哪些类Reits/Reits产品

我国第一款权益类Reits产品是2014年4月25日成立的“中信启航专项资产管理计划”，总规模逾50亿元，投资标的是北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦。其收益来源是俩栋大厦的租金收益和物业增值，该产品的另一特点是采用了结构化设计，分为优先级和劣后级两类。优先级主要获得物业日常的租金收益，在退出时只享受物业增值部分的10%；而劣后级主要是权益收益，退出时获得物业增值收益的90%。该产品只针对机构投资者，并于2014年5月21日在深交所上市。

2014年12月19日，苏宁云商将旗下11家位于全国各地的线下门店物业资产权益作价43.42亿元，转让给“中国华夏苏宁云创资产支持专项”计划（类Riets产品），该产品的收益为11家门店的租金收益（租户即为苏宁云商，由业主变租客）和物业增值，从而盘活了苏宁云商的线下沉淀物业资产，苏宁也因此实现了13亿的税后净收益，从而摆脱亏损泥潭。

在万达推出“稳赚1号”Pre-Reits的同一天，我国首只公募Reits鹏华前海万科获批，其投资标的商业物业——前海企业公馆由国内顶级地产企业万科打造，坐落于深圳前海。该物业可租面积为5.5万平米，目前每月每平米租金收益为250元，出租率达100%，预期收益为8%/年。在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。另根据产品设计，后期该产品将装入封闭式基金的法律架构通过证券交易所上市交易。

后记：

不得不佩服，王健林在战略布局上的眼光和魄力、执行力，能成为中国首富，也绝非偶然和幸运，背后的个人能力和个人努力都是密不可分，但万达电商为啥就不能有点起色呢？

（完）

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