万科资本运作模式（探索新的发展路径）
万科资本运作模式（探索新的发展路径）1993年万科企业将房地产业务确定为核心业务，2013年，万科企业开始向国外市场发展，并且在许多国外城市都有房地产开发业务。经营范围涉足商贸、工业、地产、证券、文化，贸易业务上在多地成立分公司并建立商场。1984年万科企业股份有限公司成立，成立之初万科企业主营业务办公设备及视频器材的进口销售。1988年万科企业股份有限公司以招标买地的方式开始进入到地产行业，20世纪90年代初，万科企业股份有限公司在深交所上市，是中国首个在深交所成功上市的房地产商，下文简称为万科企业。总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席郁亮。万科企业实施多元化发展和跨地区发展战略。
【阅读此文之前，麻烦您点击下“关注”，方便与您讨论分享，也能及时观看下一篇精彩文章。非常感谢您的关注！】中国的房地产行业自20世纪80年代市场有商品房以来已经历了40年的历程。在这40年的发展中，房地产行业高速发展并成为我国国民经济的重要性支柱行业。
因为房地产行业具有投机性，容易导致系统性金融风险，所以一直是资本市场和研究学者关注和研究的热点话题之一。
十九大以来，中央提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，这意味着房地产行业进入新时代新格局。
在新形势下，房地产企业如何选择融资策略拓宽融资渠道、解决融资难融资贵问题，是每一个房企必须要考虑的。
1984年万科企业股份有限公司成立，成立之初万科企业主营业务办公设备及视频器材的进口销售。
1988年万科企业股份有限公司以招标买地的方式开始进入到地产行业，20世纪90年代初，万科企业股份有限公司在深交所上市，是中国首个在深交所成功上市的房地产商，下文简称为万科企业。
总部位于中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席郁亮。万科企业实施多元化发展和跨地区发展战略。
经营范围涉足商贸、工业、地产、证券、文化，贸易业务上在多地成立分公司并建立商场。
1993年万科企业将房地产业务确定为核心业务，2013年，万科企业开始向国外市场发展，并且在许多国外城市都有房地产开发业务。
仅仅用了三年的时间，万科企业就在国内完成以珠三角为中心的房地产项目覆盖，业务总计辐射60余个城市。
万科企业历经三十余年的发展壮大，已成为国内领先的龙头房企，业务覆盖全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。
从1984年万科企业成立以来，万科企业已经发展成为中国房地产龙头企业。
截止到2019年12月31日万科企业房产销售面积为4112.2万平方米，相较于2018年增长1.85%，总销售额为6308.4亿元，相较于2018年增长3.94%。
同比增速在其2018年14.5%的基础上进一步放缓至3.94%。2016年万科企业第一次进入《财富》“世界500强”，并在接下来的3年接连进入榜单，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。
万科企业坚持“现金为王”战略，坚持快速开发与周转战略。同时随着房地产行业从增量进入存量时代，万科企业在各个业务板块中将致力于把各自领域的客户照顾好，为他们提供好产品、好服务。
对于未来的战略布局，万科企业表示今年将再次做战略修订，同时还要做配套的数字化发展规划。
万科企业财务状况概况1.偿债能力概况
流动资产与流动负债比能体现企业的偿还短期债务的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债袭能力越强。
从数据可知近年来万科企业的流动比率偏低，故由流动比率这一指标说明万科企业的短期偿债能力有待提高。
2012—2018年万科企业速动比率从0.41稳步上升至0.49。一般而言，速动比率保持在1:1较合适，这样企业短期偿债能力较强。速动比率过低，企业的短期偿债风险较大。
2012—2018年万科企业的平均资产负债率在80.04%，2018年万科企业资产负债率高达84.59%，房地产开发企业在项目前期投入资本比较大，所以需要借入大量的资金，导致资产负债率会相对较高。
因此房地产行业属于负债经营行业，资产负债率不能太低，太低则起不到较好的财务杠杆作用；同时资产负债率不能太高，太高会导致较大的财务风险，企业要谨防财务风险。
2.营运能力概况
由下表3.4数据可知，2012—2018年万科企业的存货周转天数波动比较稳定，说明万科企业的存货管理水平较高；
房地产行业的平均应收账款周转率这个指标近年来在3.8左右，万科企业应收账款周转天数从2012年的5.94下降至2018年的1.83，周转天数数值越小，表明企业流动资金使用效率越高，同时也进一步说明企业管理以及营运能力较好。
由万科企业的总资产周转率、存货周转天数以及应收账款周转天数表明，2012—2018年万科企业营运水平较高，在房地产行业内具有一定的优势。
万科企业初创期的融资策略1.初创期的融资策略概况
初创期：稳健型的融资策略。万科企业成立于1984年，万科企业在成立最开始的阶段主营业务是录像机进口贸易。
当时的万科企业并没有做房地产业务。1988年万科企业提出了股份制改造并于当年开始涉及房地产行业，到1991年底，万科企业的业务涵盖商贸、房地产、工业以及文化传播四大经营框架。
1992年前后万科企业的业务范围持续扩大形成了多元化经营发展战略，1993年开始，万科企业经营战略发生了重大改变，在多元化发展战略中万科企业提出以房地产为主营业务。
这一阶段万科企业资金需求规模相当的大，面临着土地、固定资产的购买，仅仅依靠企业内部留存难以满足初创期的资金需求。
从1988年万科企业开始涉及房地产行业到2001年万科企业主营房地产业务的这一阶段为初创期，直接融资通过首次公开募股及1991年、1997年和1999年的三次配股；
间接融资通过银行借款在这一时期筹集31.62亿元。在这一阶段，因为万科企业得益于上市地位的确立，万科企业充分把握股权融资来解决内源融资资金紧缺的问题。
初创期的融资策略在内源融资不能满足其发展的需求下，企业的融资决策多运用股权融资渠道以及银行借款进行筹集资金。
融资决策单一化，同时在初创阶段企业为了维持良好的资本结构发行债券比较慎重，融资策略属于稳健型。在融资顺序上，万科企业满足优序融资理论，先进行内源融资，外源融资中先债权融资后股权融资。
2.万科企业成长期的融资策略
从2005年到2007年期间，受限于我国经济以及人民的发展情况，国内宏观调控政策着手对房地产价格进行调控其中出台了对房地产征收土地增值税。
这与成长期初始阶段的政策导向有所区别，这一时期注重打击房地产投资增速的调控，同时国内尽量维持和限制我国商品房价格的高速增长。
与此同时为了解决城市低收入家庭住房困难也出台了相关政策，如尽快建立城市廉租房等措施。
随着限制房价的政策持续出台，给我国地产行业带来的是资金的短缺以及房地产价格短暂的停滞。
在成长时期把握市场持续的良好机遇背景下，万科企业积极运用各种融资决策。
首先发行债券进行筹集，与新华信托合作利用房地产信托方式融资渠道，适度的扩张并合理使用财务杠杆，充分释放企业的举债能力。
这一阶段万科企业融资策略整体上比较进取，进取型的融资策略保证了企业的扩张，树立了市场口碑与信誉兼具的万科地产品牌。
3.万科企业成熟期的融资策略
2012年之后，房地产所面临的环境也变得错综复杂，其中政策对房地产融资趋紧，中国经济也由高速发展逐渐转变为高质量发展，房地产的发展由此进入稳定成熟的白银时代。
在2013年万科企业更是提出“轻资产、重运营、极致服务”的发展理念，不在意做大资产主要是提高企业利润，因此其融资策略也有所改变，万科企业积极尝试多元化的融资方式。
房地产 互联网金融模式融资。“房地产 互联网金融”是在新时代的大环境下，房地产企业进行融资方式创新的产品，房地产企业与互联网金融企业合作，降低了房企的融资成本同时加快了资本的回收。
2014年10月“平安万科购房宝”产品推出，该产品是由平安集团和万科集团强强联合推出的一款创新金融产品，此次的合作开创了万科企业在互联网融资渠道的先河。
房地产融资需要结合自身特点来制定，实事求是的制定融资方式组合。不同的房地产在融资需求上有着不一样的特点。
规模大小不一样的房企在销售金额上、销售面积上以及综合测评上有着巨大的差异，在制定融资策略时要知悉各种融资方式的特点。
另外，开发不同的项目以及处于不同开发阶段的房企对资金的需求是不一样的，因此企业在进行融资策略时必须要充分考虑房地产的项目以及开发进度，谨慎地选择融资策略组合。
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