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乐高2023年新品街景:乐高34

乐高2023年新品街景:乐高34房山长阳“锁定”3万西城区居民将“疏解”所以,房山是北京五大新城中,比较值得关注的板块。2022年-2025年,我们认为房山有可能会迎来一系列的“重大利好”消息,可能会让房山彻底打一个“翻身战”。【01】

2022年,可能将是北京的“房山年”。

目前北京西南边陲新城的房山区,二手房均价仅有3万 ,新房均价大概是4万 ,是北京新城房价“洼地中的洼地”。

就算房山核心区的“长阳”,最好的次新二手房也在5万/平米以内。

房山区的房价与其他新城相比,比如顺义、昌平、大兴,每平米至少有10000-20000元的“巨大差距”。

所以,房山是北京五大新城中,比较值得关注的板块。

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2022年-2025年,我们认为房山有可能会迎来一系列的“重大利好”消息,可能会让房山彻底打一个“翻身战”。

【01】

3万西城区居民将“疏解”

房山长阳“锁定”

“西城第十二学区”模式

2017年北京市提出在“房山长阳的06-07街区”打造“西城区安置房区”,把房山长阳作为“承接首都中心城区人口疏解的重要地区”。

根据规划,房山长阳的“西城安置房区”一共分为17个地块,总建筑面积超过200万平米,用于承接西城区1万户、3万人口

在未来五年,西城区的“疏解人口”将会陆续迁入房山长阳。

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那么这会给房山带来什么影响?

在北京“人口郊区化”的发展模式中,只要是东西城的“安置房区”,都一定会配置东西城优质的“学校和医院”。

这种模式被称之“西城十二学区模式”,相当于你在一个郊区,也可以享受西城或东城最好的医院和学校

比如昌平回龙观地区的“西城安置房区”,就分别给配置了“北京积水潭医院分院” “北京161中学” “北京育翔小学”,该片区目前的二手房房价已经超过6万,部分项目甚至达到了8万。

所以房山地区未来随着“西城疏解居民”的迁入,配套等级必将大幅度提升,一大堆“优质学校和医院”已经在路上。

【02】

宣武医院 清华附中 人大附中

有望入驻房山长阳

房山区是目前北京唯一没有“三级甲”医院的新城,尤其是“武警总医院和北大人民医院”项目流产以后,房山急需“三级甲”医院迁入。

从最新的消息透露,宣武医院将接棒北大人民医院,落户房山长阳“06街区”,成为房山区第一家“三级甲医院”。

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而对于房山的教育,历来是影响房山房价最大的因素,因为房山差不多是目前北京新城中引入“优质教育资源”比较少的板块了。

这么多年也就引入了北京四中还算比较优质外,像首师大实验学校、北京十二中都很一般跟其他新城板块相比,差距还是很明显的。

所以不仅房山的“普高率”一直在北京“排名不突出”,而且知名的学校太少,无法吸引城区人口入住,这严重影响了房山的房价水平。

2022年房山将加快引入两所“名校”:清华附中人大附中

目前“清华附中”的选址已经基本确定,就在北京四中的东侧,目前已经动工,为“9年一贯制学校”。

但“人大附中”目前的选址还不确定,大概率还是会选址在长阳地区。

目前北京市正在搞“集团化办学”,集团成员校内部教师将“大规模轮岗”,很多西城、海淀的老师将有可能到房山轮岗上学,极大提高房山“优质成员校”的教学水平。

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整个房山长阳地区非常类似“亦庄河西区”,有优质成员学校、有高端住宅、有三级甲医院,还有地铁。

这个地区的房价理论上,应该可以达到5万 的水平,部分好项目的房价应该可以突破6万。

【03】

乐高乐园“选址长阳”

房山“商住”有了“救世主”

2022年对于房山区来说,最大的利好是“乐高乐园”终于要开工了。

根据北京发改委的消息,北京2022年重点工程中就有“乐高乐园”项目,将会在今年正式开工,而且项目选址从原来的“青龙湖”变成“房山长阳镇”。

从发改委的公告看,目前应该是“乐高乐园一期工程”,建筑规模30万平米,包括主题乐园、酒店、商业街及停车场等项目。

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房山做大做强“长阳镇”的野心已经“昭然若揭”。

从选址的位置上看,房山区长阳早期曾经爆出“文旅项目”位置图,其正好位于京良铁路南侧,距离房山地铁广阳城站约2.5公里,这个位置应该是“乐高乐园”的不二选择。

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乐高乐园选址在这里,不仅可以辐射房山、大兴的居民,同时还可以通过房山线辐射城区居民,通过京良铁路辐射北京城市副中心、亦庄。

未来一旦“乐高乐园”建成,房山长阳镇及大学城周边的房价及租金肯定会有较大幅度的提升。

假设2025年“乐高乐园”一期能够成功运营,那么周边的地铁小商住的租金至少可以实现“翻倍”,早期投资小商住的回报率可以明显提高。

而对于房价来说,周边品质较好的次新住宅房价可突破5万,而小商住的房价达到3万左右,应该是可以预期的。

根据环球影城的数据,疫情影响下半年时间的人流量大概在210万左右,住宿收入实现了1.2倍的增长,商业及其他收入也同比大幅提升。

综上所述,我们认为房山作为“北京新城”最后的房价“洼地”,其实具备一定的发展潜力,关键在于北京优势资源的“植入”。

尤其是优势的医疗、优质的学校重大项目的落地,是房山目前最为急需的“短板”所在。

而随着宣武医院、清华附中、人大附中、乐高乐园等项目的逐渐落地,房山这个“最后的洼地”爆发也是迟早的事情。

同时还有“丽金地铁线”,“S6号线”,“副中心线”等轨道交通的加持,房山对城区人口的吸引力肯定会逐渐提升。

长期站岗房山的“业主们”,尤其是小商住的业主们,可能将会迎来重大利好,不管是长持,还是待价而沽,应该都会有不错的回报。

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