楼市回到7年前，楼市13年来首次出现

楼市回到7年前，楼市13年来首次出现自2008年以来，全国房价从3800元每平米一路单边上涨到2021年的10141元每平米，在长达13年的超级周期内涨了3倍，深圳北京合肥等城市甚至翻了四五倍。这也就意味着，全国房价在强力调控之后，再次回到了3年前2019年的水平。数据显示，一季度全国商品房销售面积31046万平方米，同比去年下降13.8%；销售金额29655亿元，同比去年下降22.7%，超过五分之一。销售面积和销售金额呈现“双跌的局面”。而作为购房人最敏感、也是最关心的价格，同样出现了下降。数据显示，2022年一季度，全国新建商品房销售价格为每平米9552元，这是2021年全国新建商品房成交均价达到历史最高点的10141元每平米之后，重新跌回到万元以内，甚至比2020年的9859元还要低，跌幅达到5.8%。

近日，统计局公布了2022年第一季度国民经济相关数据。

总体看，一季度GDP同比增长4.8%不算特别亮眼，和全年预设的5.5%目标差距不小，但是考虑到疫情反复和突然爆发的俄乌冲突双重夹击影响，应该说能保持4.8%的增速实属不易。

如果不是遭受疫情反扑加上俄乌冲突这只超级地缘政治黑天鹅冲击，一季度GDP增速超过5.5%应该是板上钉钉的事情，甚至达到6%也不是没有可能。

虽然经济整体上保持了不错的增长势头，但具体到各行业，差别却是非常大。其中，涉及面最广，也是最受关注的房地产行业，可谓是“万红丛中一点绿”，出现了全面的下跌。

数据显示，一季度全国商品房销售面积31046万平方米，同比去年下降13.8%；销售金额29655亿元，同比去年下降22.7%，超过五分之一。销售面积和销售金额呈现“双跌的局面”。

而作为购房人最敏感、也是最关心的价格，同样出现了下降。

数据显示，2022年一季度，全国新建商品房销售价格为每平米9552元，这是2021年全国新建商品房成交均价达到历史最高点的10141元每平米之后，重新跌回到万元以内，甚至比2020年的9859元还要低，跌幅达到5.8%。

这也就意味着，全国房价在强力调控之后，再次回到了3年前2019年的水平。

自2008年以来，全国房价从3800元每平米一路单边上涨到2021年的10141元每平米，在长达13年的超级周期内涨了3倍，深圳北京合肥等城市甚至翻了四五倍。

即使在楼市极其惨淡的2014年，全国房价也是保持了小幅的上涨势头。因此，今年一季度房价出现5.8%的跌幅，可谓是楼市近13年以来的第一次。

而楼市只涨不跌的神话，这次也算是彻底打破了。

那么，过去猛涨了13年之久，从未下跌的房价，为什么这一次偏偏就下跌并且跌幅还不小了呢？

其中原因，主要在两个方面。

第一，从开发商来看，在于本轮楼市调控首次对房企“动手”了。

之前的历次调控，主要是针对购房人的，比如“三限两提高”的限购、限贷、限售，提高首付比例、提高贷款比例等。但对开发商来说，基本没有什么实质性的动作。通俗点说就是板子只打购房人。

但很多人都知道，推高房价的，除了一部分炒房客之外，一些激进的开发商也是重要推手之一，比如曾经各地层出不穷的地王，就是少数房企给高烧楼市的火上浇油。

而这一次，调控的板子终于是打到了房企的屁股上，而且下手还比较重，个别房企的屁股甚至都被打开了花。

针对房企的调控，最具代表性的动作，就是“三条红线”的划定，可谓是稳准狠，直接从融资上卡住了房企的“命根子”。

之前的调控，由于主要只针对购房者，因此，市场不好的时候，房企宁愿房子拿在自己手里也不降价销售，如果资金紧张了，那就找银行贷款或者到国内资本市场上融资，甚至到海外高息发行美元债券来硬扛。

从历次调控来看，扛到最后胜利的都是房企，而输掉六个钱包的都是购房人，毕竟作为购房者，买房是刚需，即使能扛得过开发商，但却扛不过丈母娘。

而这一次“三道红线”划定之后，房企融资渠道被堵死了，要想回笼资金，寄希望于通过不断扩大债务的方法行不通了，要想回血，只有降价销售这一条道可以走。

因此，我们才得以看到，自去年下半年以来，恒大、碧桂园、融创、雅居乐等各大房企在全国范围内纷纷降价销售回笼资金，有的甚至出现了5折甩卖的现象，这在之前历次调控中是不敢想象的。

正是有了头部房企在全国范围内的大面积降价销售，才有了这次全国房价的明显回落。

第二，从购房者来看，是居民的购买力基本已经接近枯竭。

3月初，央行发布了2021年经济和和社会发展的统计公报，相关数据显示，截止2021年底，我国居民整体杠杆率已经超过60%，达到了62%。

这些年，在房价的非理性狂热上涨中，不仅是各大房企热衷于加杠杆、铺摊子、上规模，就连历来信奉无债一身轻、有事没事爱存钱的中国人，也以贷款买房为载体，杠杆加的杠杠的。

中国人保持了3000年的存钱习惯，被楼市20年的单边上涨给彻底击败了。

相较于疯狂的房企们动不动就把负债率干到百分之八九十，甚至百分之百不同，很多人可能觉得居民62%的负债率就是个弟弟，有什么大惊小怪的？

如果你要觉得居民杠杆率62%只是个弟弟的话，那就大错特错了。

正所谓没有对比就不知道自己有多无知。放眼全球，62%的杠杆率，已经非常之高。这已经超过英国、法国、德国等西方主要发达资本主义国家，逼近次贷危机前的美国和上世纪90年代初楼市崩盘的日本。

因此，购房者再往上加杠杆的空间已经不大，除非不顾后果，直接拉爆，而这，显然是各方都不愿意看到的，尤其是监管部门不能忍受的，因为一旦拉爆，出问题的就不仅仅是房地产市场，而是整个中国经济了。

所以，我们看到前段时间广州把封禁了几年的“接力贷”放了出来（就是父亲贷款买房儿子还钱，俗称父债子还，因此也被戏称为“传宗接贷”），但很快就被叫停了。

因为这种“贷贷相传”、寅吃卯粮的做法，相当于二次加杠杆，成倍放大杠杆率，类似于美国次贷危机中的金融衍生工具，潜在危险太大，后果难以估量。

同时也必须注意到，我国居民的高杠杆率是在很短的时间里加起来的。2008年的时候，居民杠杆率还不到18%，短短13年就涨到了62%，而英国、法国、美国等发达资本主义国家，居民杠杆率从20%到60%，平均大约用时80年。

很显然，我们的杠杆率，上升太快太猛。这就像一个正常的人，从幼年到成年，身体各个器官发育成熟需要18年，但我们在非常规模式下，只用了3年时间，就从婴儿到成年了。

这已经不是补点钙、吃点生长素催长的问题了，明显是直接往身体里面注射人工合成激素了。

这其中的痛苦和危险，以及带来的后遗症，也就只有自己才知道了。所以我们看到，稍有风吹草动，楼市就惊涛骇浪。

开发商层面，看似强大的恒大、富力、融创等房企，虽然个个号称万亿规模的五百强企业，扒开一看，却是外强中干，华丽外衣下面，是无数的大小窟窿，“三条红线”的镜子一照，一个接着一个暴雷，几个亿的债务都还不上，甚至走到破产的边缘。

购房者层面，很多人盲目信仰房价只涨不跌，抱着“赢了会所嫩模、输了下地干活”的赌博心态，信用卡、信用贷、抵押贷一股脑全用上。

后果就是很多人月还款金额接近甚至超过自身收入，在悬崖边玩走钢丝的危险游戏，而当房价一旦下跌或者自身收入减少，就出现大规模的断供潮。

所以我们看到，最近两年全国法拍房数量爆增。某平台数据显示，截止至2022年3月，全国住宅法拍房达到惊人的175万套，相较于2017年的9000套，激增接近200倍。

自1998年我国住房制度改革以来，各种调控政策就一直伴随着楼市，已经持续了二十几年。热的时候收紧，冷的时候放松，政策反复交替，房价也在时紧时松中螺旋上涨，偶尔还来个急速垂直暴力拉升。

因此，关于楼市的调控也被称之为面多了加水，水多了加面的“和面大赛”。最终，在和面大师一边加水一边加面的过程中，面团越滚越大。

自去年年底以来，全国楼市入冬，因此，政策层面也迎来了新一轮的宽松期。过去的两个月，从郑州到南京，从武汉到昆明，从三线城市到二线城市，从西部地区到中部地区……楼市宽松已从星星之火逐渐变为燎原之势。

不完全统计，目前全国已经有70多个城市陆续出台了救市政策，甚至棚改货币化这个超级大招也在郑州、昆明再次出现；一百多个城市不同程度降低了房贷利率，苏州首套房利率甚至降到4.6%，全国最低。

或许是一季度GDP4.8%的增速低于年度5.5%的预期目标，4月18日傍晚，央行和外汇管理局发布了“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”，出台了23条“金融救市”政策，涵盖面广，力度很大。

这其中，和房地产直接相关的有4条，有针对房企的，也有针对购房者的。特别是针对购房者的，有两点值得高度关注。

第一点是，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。这一点是对已经贷款的购房人的。

关于延后还款时间和延长贷款期限，这在之前的历次调控中基本没有出现过，这次算是开了先例。

第二点是，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。这一点是针对潜在贷款购房人的，也是很多人一直在期待的超级大招“双降”！特别是降低首付比例，算是楼市的终极大招。

可以预见，在经济稳增长的形势压力下，特别是有了央行和外管局“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”这把尚方宝剑，接下来，还会有更多的城市，加入到这一轮的楼市放松的行列之中，甚至不排除上海和深圳这样的楼市上涨压力很大的一线城市。

德国著名哲学家黑格尔说过的一句话：人类从历史中学到的最大教训，就是人类不会吸取任何历史教训。

但这一次，我们希望中国楼市是个例外，如果再来一次像2016年那样的暴涨的话，后果我不敢想……