上海可以买使用权房吗？上海的使用权房

上海可以买使用权房吗？上海的使用权房这些房子，是由于历史原因造就的。这是不对的，使用权房，顾名思义，居住在其中的人，只有房屋的使用权，也就是说只能居住，没有产权。于是，我将目光移了过来，来看看，在现在二手核验价、新房积分这个上海的大市场下，一直以来不太引人关注的使用权房，现在情况如何，有没有受到市场影响？为什么上海会有使用权的房子？在上海，使用权房，其实是一个非常小众的房产分类，很多人其实都不清楚使用权房，将其看成公寓等同性质的房子。

偶尔，会有读者在我们后台留言道：

“麻烦看一下使用权房，你们应该会有兴趣。”

“可以看下上海那些使用权房“

看到这些留言，让我有些好奇，为什么会有人关注这么小众的房子？难道说，上海使用权房有什么新动向了吗？

于是，我将目光移了过来，来看看，在现在二手核验价、新房积分这个上海的大市场下，一直以来不太引人关注的使用权房，现在情况如何，有没有受到市场影响？

01

为什么上海会有使用权的房子？

在上海，使用权房，其实是一个非常小众的房产分类，很多人其实都不清楚使用权房，将其看成公寓等同性质的房子。

这是不对的，使用权房，顾名思义，居住在其中的人，只有房屋的使用权，也就是说只能居住，没有产权。

这些房子，是由于历史原因造就的。

比如黄浦区、徐汇区的大量使用权房子，多是历史遗留下来的别墅、老洋房等等，这些房子，是解放前的大户人家的住宅，多位于比较好的地段。

在当时的情况下，很多人离开了大陆，房屋空置后，再加上大量的人没有住房，于是政府安置了一些人进去居住。

因此，这些房子的产权是属于国家和集体的，这些后续居住的人只有使用权。

而虹口区、杨浦区等地的使用权房，还有另一种——私人搭建的棚户区。

这种棚户区，多是那时候没有被分配到老洋房中的人自己搭建的，也因此仅仅有使用权。

这两种房子，都没有产证，产权属于国家和集体。

说白了，使用权房是特殊历史时期的产物，因此即使存在到现在，也是合理的。

由于历史的原因，上海的使用权房，是合法的，与深圳的小产权房，完全不是一个性质。

使用权房有国家认可的管理房产的物业登记面积的证书，也就是俗称的房卡。管理使用权房的物业，都是国有控股。

它的合法性体现在两个方面：

第一，使用权房是可以交易的，交易也要经过房产交易中心备案。但是，有限制，只有上海户籍的人才可以购买使用权房。

第二，使用权房是可以落户的，而且落户到使用权房里，也可以上对口的学校。这也是为什么，很多人购买使用权房的原因，可以用来上不错的学校。

第三，使用权房甚至可以被拆迁。除了一些历史保护建筑不会被拆迁外，使用权房和普通的产权房，面对拆迁时是一样的，得到的赔偿也同样。

所以，在上海，使用权房，真的是非常的特殊。

而且，在整个上海来说，使用权房也算是比较集中的，在市中心由于历史原因体量比较大，不过后期拆迁了不少，现在剩下的体量不大，在郊区的使用权房比较少。

流入到交易市场的上的使用权房则更为少了，比如在链家上，很难找到使用权房的房子，大部分均为0套。

我询问了市中心的有关中介，也都告诉我，目前的使用权房的体量已经不大了。

他们告诉我，人们购买使用权房的原因，主要是便宜，多是为了学区，那么，和周围老破小相比，到底买使用权房划算吗？

02

和周围老破小相比，使用权房有总价优势

都说使用权房比较便宜，但是往往在这种顶尖地段，还有很多有产权的老破小的。

这一次我选取了南京西路上的一些使用权房，和它们旁边的老破小进行一下对比，看看是否使用权房真的比产权老破小要合算。

前面我们提到过，购买使用权房子，主要是总价位比较低，容易上车。

我们来进行一下对比，看看这些房子的总价相差多少。

使用权房和周边老破小价差

黄色部分为三个使用权房，其中林邨最容易上车，仅需要350万元，静安别墅和景华新村略贵，分别需要590万和600万。

但是，同一板块内的老破小，上车更为不易，用粉色表示。

选取的这几个老破小，在链家上显示分别为1923、1924和1930年建成，是有产权的，最低上车价格也需要658万元。

无论是这几个老破小产权房，还是使用权房，它们的建成年份相仿，房龄都较老。

如果以总价来算，是使用权房更低一些。如果以单价来计算，林邨的使用权房仅有25.4平，而658万的产权房有51.25平，老破小后者单位面积价格更低。

不过即使使用权房的门槛更低，更容易上车，中介也劝我：

为什么这么说？主要是使用权房和一般的房子，真的不一样，它拥有很多产权房所没有的特性。

03

使用权房子的特性，不是每个人都适合买

首先，使用权房子与产权房不同：使用权房子没有产权，无法贷款，必须全款购买。

而且，必须是拥有上海户籍的人才能购买。

没有产权交易，那购买的时候不涉及产权，在过去是随便买不限购的。

等到2019年年底，开始对使用房进行了一定的限购，也仅仅是将产权房算作了使用权房的套数。

让很多有两套产权房的人无法购买使用权房，但也依然有一定的购买空间。

也就是说：

有两套产权房的人，不可以购买使用权房。

有一套或者0套产权房的人，可以购买使用权房。并且，这套使用权房不占据房票，之后可以买产权房不影响。

如果这样就觉得使用权房是个很好的投资方式，那是肯定不对的。

其次，使用权房在户型上和普通商品房是有很明显区别的。

比如这一套使用权房，可以看到，它的卫生间和房间是不在一处的，中间有一条过道隔开。

这里的过道和家里的走廊不是一个概念，是在外的公共通道。也就是说，使用自家的卫生间，可以被其他同住一栋的人看到。

总而言之，这种户型真的是有点诡异，具有明显的硬伤。

这一套户型也是同样有硬伤，整体朝向朝北，储物间也要出大门，再进入。

这就是使用权房的一个弊端，建造年代较早，户型比较随意，什么样的都有，很可能住得不舒服。

然后，有一件事是不可以忽略的。

中介介绍使用权房，是一定会跟你说：使用权房没有增值税，没有额外支出。

没有产权，自然没有增值税，这一点没错，但是，这不代表使用权房是没有额外支出的。

使用权房的交易支出主要有两个方面，如果该使用权房为国经房，虽然不用缴纳增值税，但需要交2个点给所属物业。

除此之外，在交易上，如果前面的房主有拖欠物业的管理费，也需要缴纳上才能完成交易。

最后，使用权房的转让周期是比较漫长的。

转让使用权比较繁琐，要先提交物业交易申请，审核完之后再提交到房产交易中心。在这个过程中，物业人员还会先查是否有违建，可能会进行一定的拆除操作。

而且，如果使用权房的价格比较低，可能会被物业收购。同样价格的情况下，物业是有优先购买权的。

按照中介告诉我的，使用权房的流程一般都在半年左右，如果快的话，可能三个月完成。

那么，目前与产权房有着多种不同的使用权房，到底在市场上是怎样的情况？

04

在楼市趋冷的上海，最近使用权房到底是涨还是降价？

众所周知，全上海的各种房子，价格都在波动。那么使用权房子，是否也是一样？

我去南京西路的时候，中介给我看了他手上的几套使用权房子，它们的价格在这段时间内确实有一定波动。

可以看到两个总价段较高的房子，已经有所降价了，其中一套已经挂了四个多月。我又再次多方询问几家中介。

他告诉我，在之前，使用权房有过一阵子上涨，到现在价格还没有完全降低下来。除了有的房东着急卖房的，价格会降一些，其他依旧在观望中。

而现在的使用权房，并没有那么好卖。使用权房出售周期，比较依赖于市场热度，现在的市场热度不佳。

一位中介告诉我：

他告诉我，使用权房子的去化周期比较长，多在半年到一年之间，在市场热度比较火的时候，几天可能就卖掉了，但是不火的时候，两年也有可能的。

总的来说，使用权房子的去化周期比较久，卖得比较慢，不如产权房好出手。