什么样的房子最适合做二手房？好房子都藏在哪
什么样的房子最适合做二手房？好房子都藏在哪17号线线路总长约49.7公里，设车站20座，10座换乘站中7座可与既有地铁线实现换乘，是北京地铁换乘比例最高的线路之一。17号线比新北苑现在通行的13号线通达性要好得多，它将把这个五环外的板块与内城串联起来。对于购房人来讲，冷市中市场有秩序，不会被恐慌氛围带动而急中出错。可以细致比对市场产品和价格，一旦下行通道中出现降价到心理价位的房子，可以当机立断拿下。淘房的机会都是留给平时用心的人。此外，调控是分水岭，宣告了市场未来进入下行盘整期，而此前和目前是高位，不乏有房主有“高位套现”的心态。以前市场不出房的户型，有不少也会挂出来碰行情。市场房子很多，但是好房子会越来越少。17号线有望在2020年贯通。
“冷市”适合看房
“317”调控新政以来，供求矛盾一时还没有缓解，但是政策调控对购房人的心理预期形成了一定的打压，市场在降温，价格回调也将伴随成交量骤减出现。
目前，中介费直降。一直傲娇的绿中介开口也就2.2%。
业主的议价空间大，买方市场要到来。1400万的房子，起步先让50万。
对于购房人来讲，冷市中市场有秩序，不会被恐慌氛围带动而急中出错。可以细致比对市场产品和价格，一旦下行通道中出现降价到心理价位的房子，可以当机立断拿下。淘房的机会都是留给平时用心的人。
此外，调控是分水岭，宣告了市场未来进入下行盘整期，而此前和目前是高位，不乏有房主有“高位套现”的心态。以前市场不出房的户型，有不少也会挂出来碰行情。市场房子很多，但是好房子会越来越少。
17号线有望在2020年贯通。
17号线比新北苑现在通行的13号线通达性要好得多，它将把这个五环外的板块与内城串联起来。
17号线线路总长约49.7公里，设车站20座，10座换乘站中7座可与既有地铁线实现换乘，是北京地铁换乘比例最高的线路之一。
这条可期的交通动脉，贯穿到新北苑地区是“清河营站”，已经可以在地图中查到在建设站点。
我们曾经详细梳理过新北苑板块的楼盘概况，（见房谋度断《 天通苑vs北苑，一条清河泾渭分明了的老道与轻熟》）这一次踩盘，精准淘房经济型改善三居。
第一推荐：只有9栋房子的低密度小盘——中国铁建花语城。
房小谋觉得，在人气渐火爆的新北苑大板块中，花语城也算是一股清流。主要特点是——密度低、户型好。
中国铁建花语城卫星楼座图。2012年交房的社区。
小区北部排布3座一梯两户高板，24层：
之后两列排布6座6层高的一梯两户电梯洋房：
这样的低密度小盘社区，物业便于管理，社区以及园林还是可见与附近中国铁建国际城截然不同的居住体验的。
中国铁建花语城园林现状实景
中国铁建花语城房龄较新，目前保养不错。
春天在绿意盎然的园林里走一走，确实多了几分惬意。这样的社区环境，令老人孩子有了相对安全舒适的活动空间。
中国铁建花语城的户型，也属于没大毛病型的。
先说板楼，虽说24层也不算低，但是两梯两户的通透纯板，也还不错。
如图，中国铁建花语城约140平米的面积，毛坯报价 1500万。这个板楼户型：
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面宽大，三房朝南，客厅居于两个卧室之间，卧室使用起来私密性好。典型的“眼镜房”。
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两个卫生间，都有窗，难得的全明。
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厨房与餐厅的动线布局合理，功能分区好。
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还有一个亮点是，右上角赠送的面积部分，经过设计，实际上可以多一个功能间，做书房、小卧室等。这实际是一个“三居 ”户型。
这个板楼户型可能出现的问题是，北部临街，虽然不是城市主干道，但是低层或者对噪音敏感的人要评估影响。
点评完花语城板楼这个经典的全明户型，6层电梯洋房产品则是更令人期待的。
一套业主装修过的157平米三居，在中介报价1630万。虽然超过预算，但是我们也可以对比一下，户型图如下：
一梯两户6层洋房的入户感觉自然更敞亮，这个户型也是全明“眼镜房”，还有赠送的露台面积。
但是实地体验，因为客厅采光要借阳台以及露台，所以如果楼层太低，或者装修过重，室内不够亮堂。
中国铁建花语城是个“冷门小盘”，房龄新，楼盘小，出房少。这个社区的这两种改善产品，室内外的居住舒适度都有了，推荐关注。
一街之隔的润泽公馆内，也藏有不错的产品。
润泽的开发商是新北苑板块最早的“拓荒者”，在这个板块有润泽悦溪、润泽公馆、润泽墅郡、润泽庄园各类形态产品。我们推荐的润泽公馆里面的10层小板楼，同样是“大中淘小”。
图中框起的是润泽公馆，2梯4户，24层高板，在整个润泽系里面属于改善类平层产品。
润泽公馆楼间距比较大。虽然没有中国铁建花语城小盘的曲径通幽，但是园林敞亮，绿地也比较充足，目测物业管理在中上水平，小区2013年交房也相对新，目前看保养水平还可以。
先说润泽公馆的高板，也不乏性价比高的产品可以推荐，比如这个户型：
这套二手房在润泽公馆24层的中间层，采光不错，这个户型，加之一个储物间的赠送面积，相当于4室。2个卫生间中一个明卫，暗卫位置有些奇怪，也算户型通透，厨房餐厅实地看比较豁亮。约169平米，报价1470万，折合均价约8.6万/平米。
但是在润泽公馆这个院里面，房小谋觉得更符合改善诉求的是，靠近北部的10层低板房。
这栋矮板楼，北部一街之隔就是润泽庄园别墅区，前后无遮挡。
有二手在售户型 148平米，毛坯，报价1400万。
户型也是面宽开敞的南北通透“眼镜房”，值得一提的是，这个三居室有3个卫生间，可惜都是暗卫。但是整体的居住密度，以及户型舒适度都在线。也算是这个大板块比较不错的经济型改善房。
户型如下：
房谋小结:
新北苑板块，是近一两年换房认可度较高的地区。
人气提升，商业配套也在逐步完善。但是总体来讲，跟内城便利地区相比，生活的1公里配套圈还有待完善。
比较突出的优点是，次新房集中，整体板块素质齐整。这点对比东坝“良莠不齐”的住宅环境容易理解。
学区资源以及17号线都是明显的价值支撑。另外，这里绿地环境充足，润泽公园以及清河营郊野公园确实给人带来舒适感。
润泽公园实景
此次我们主要踩盘的中国铁建花语城和润泽公馆都是2012年之后的房子，房龄近5年，正是一个居住社区趋向醇熟的时候，虽然新北苑也有停车规划不到位，停车占道等问题，但是这里基本在一个板块价值以及居住体验趋优的阶段。
润泽公馆南部街景
新北苑地区停车规划差强人意
“东三板”改善，常营胜
北京东部三个板块，朝青、东坝、常营，简称“东三板”，聚居人口集中，都是交易热门板块。
东坝板块改善大户型可选的不多。当下有些豪宅新盘在推，但是提到经济类的改善大户型，也只有奥林匹克花园的三居的和首开常青藤下跃户型，面积可以够到130平米以上的尺度标准。
虽然，这两个社区也算是低板楼社区，但是建筑品质以及小户型比例比较多，整体品质够不到我们圈定的改善要求，当然这里的价格更实惠。
当下居住体验比东坝略好的是朝青板块。因朝阳大悦城而火爆的东部板块一度活力无限，但它的问题是，正在经历二手房房龄10年后的品质“更年期”，不少楼盘衰老。这里虽然地理位置还算便利，但是几乎没有大的品牌开发商，物业管理也不在线。
朝阳大悦城和6号线青年路大站，使得这里吸引大量人流、车流，房子傍繁华商业体，在生活便利的同时，也要接受与此同时裹挟的杂乱。
在朝青板块，还能算得上闹中取静的，也就推荐下居住密度相对低些的，润枫水尚。
14层高的板楼，自带的9年润枫学区，物业管理目测中等，户型一般，也就算是闹市中的可取楼盘。
卫星图可见，润枫水尚分东西两个区，围合似的楼栋造型，这是整个板块里为数不多的板楼。
润枫水尚的户型平庸，不及此前推荐的新北苑眼镜户型。
162平米，挂牌价格1750万，这个超过我们的总预算，户型还算通透，做对比参考。
134平米的三居室户型，挂牌报价在1500万内，符合我们的圈定预算，但户型、功能分区一般，“假通透”。
实际上，如果不是贪图朝青更靠近四环的地段红利，置换溢出需求，看常营是个选择。
青年路站与常营站，地铁4站，地上距离7.6公里，正常交通状况30分钟内车程。
今日龙湖长楹天街综合体的醇熟，不亚于早于它开业的朝阳大悦城。
卫星图可见，龙湖长楹天街住宅区，也是大板块里面的小盘。18层板楼，两梯两户。
社区分东西两个区，北边紧邻长楹天街购物中心，基本无缝对接地铁常营站。
交通以及商业配套是突出特点，龙湖物业也是在这期我们推荐的改善房里面最亮点的。
有一点需要提示的是，朝阳医院分院在龙湖长楹天街住宅区南部在建。据说，紧贴东区，距离医院过近也是很多人的顾虑，建议淘房买西区。
长楹天街商场后可直接连接龙湖住宅。
龙湖物业是加分项，使得这里可以做到闹中取静，居住品质有保障，物业保值。
目前挂牌在售141平米三居，价格1160万。其实对比起新北苑地区卯着10万/平米的均价，龙湖长楹天街同在五环外，生活配套更成熟，性价比很高，出房也很少。
这个更优质的眼镜房，是长楹天街188平米四居户型，去年930调控前，1100万可以拿下，现在望尘莫及，户型更优。
在常营板块，难以绕过昔日中高端大盘——万象新天，房谋度断此写过一篇《那些被物业降格的小区》，提到万象新天不乏好户型，但整体是一个被物业“糟蹋”的小区。
万象新天里，天际高夫是楼龄最新，人车分流，物业维护最好的一期了。天鸿老国企盖房面积尺度足，但是在物业的作用下，品质比龙湖差一个档次。如果倾向于更实惠的价格，天际高夫这期，可看。
房谋小结：
每个板块都有成长和发展周期。
拟人化一点评价，朝青板块度过了青壮年，东坝在懵懂生长的青春期，常营正而立。
实际上，在整个北京东部不乏改善住宅，比如大盘泛海国际。但如今的泛海国际碧海园，两居室142平米，报价到了1500万，已然扶摇直上奔了豪宅。
五环外的常营板块，从交通通达性、商业配套、医院等生活配套方面正在进入最适宜居住的时段。
好物业真的是改善应该考虑的问题。
熟透了的大盘，资源比品质贵
扫描北四环附近的亚运村板块，嘉铭桐城是一个技术指标基本符合我们框定的改善条件的社区，地理位置方便，板楼、大户型。
15号线关庄站开通后，又便利了这里的出行状况。但是与此前推荐的几个小社区不同的是，嘉铭桐城很大。在售的二手房就分ABCDE几个区域。
虽然每一个小区都是封闭管理，但是停车位不足，还是导致了这里纵横道路都成了停车场。
加之这里很早就是醇熟的板块，市政街景有些老旧。
嘉铭桐城的底商遍布餐馆、商店等日常生活配套，是十分成熟的生活社区。
在我们踩盘的二手房中，这里楼龄比较老。A区已经是2001年的房子，17年楼龄了。
B区，2002年的房子，看起来房况略好。
D区和E区是2005左右的房子。如下图。
ABDE区都是板楼，较新的DE区价格高些。
两卧一厅朝阳，嘉铭桐城A区社区老一些，户型格局还可以。户型面宽大，进深短。总14层南北通透板楼，两梯两户。
B区户型类似。
D区因为房龄较新，价格对比AB区略高，目前出房的户型略差。
目前，E区的这套户型是标准的眼镜房，且一个明卫。目前，挂牌价可以砍下个50万。价格博弈期，E区再降点，是本区域一个不错的选择。但同样出房不多。
房谋小结
房谋小结：
在亚运村周边，比起远洋万和城的价格，嘉铭桐城算具有性价比的经济型。
然而，支持这个楼盘比较受购房人认可的一个重要原因就是学区，这里是陈经纶9年直升小区。户型尺度和面积又可以容纳三代人一起居住。资源导向，使得这里成为很多人的改善选择地。
居住品质比起我们提到过的以上几个次新社区略差，但是在北京，资源比品质贵。
调控限价，新盘“傲娇”
如果，新盘价格跟次新二手房一样，又不是那么远，房小谋也是推荐买的。
近期，比较受到关注的华润昆仑域，确实有令人心动的点。
比起在现在很多新盘都盖到远到“地老天荒”的地方，昆仑域着实令人有在北京的存在感。
当下的北京，南实在也是不贫，且二环当真是二环。这个位置14号线和19号线双地铁，据销售说，周边配套万达广场。
同样是小社区，目前正在准备拿证的是临近二环的高板。
实际上，小编觉得可以买的主要原因是，产品对应的价格。
24层板楼，没毛病眼镜房户型。
两梯两户，南北通透标准眼镜户型，185平米，实际上，餐厅对应的设备平台，还有较大面积的赠送。
走访这个楼盘，客户必须有销售人员接才能进入售楼处，一副“没关系你也买不上”的傲娇样子。
如果能够领下预售证，临河两栋高板差不多200户，目前对外蓄客的只有145平米和185平米户型，据说158平米的边户型有30平米的赠送面积，但是基本内定给关系户。
据传，本想奔着13万卖的豪宅，赶上调控，新房领取预售证限价，如果批准价格在10万/平米以下，无论毛坯还是精装，都是值得买的。
这样的145平米改善，面积够、地段交通不错、户型好，物业均好性强，总价1500万能拿下，还是很难得。
本期，踩了一些盘，聊了一些置换大户型的选择技巧，也有推荐楼盘，不见得符合每个人的情况，但也是个思路。
你萌有没有念念不忘而买不上的好房子，说出来大家一起平衡一下呗……
本文仅为一家之言，欢迎评论、勘误。
房谋度断，助力理性购房。
