崇贤地铁最新消息官宣：投资客松了一口气
崇贤地铁最新消息官宣：投资客松了一口气但我劝他，别高兴得太早了。身边有一位去年一头扎进崇贤的投资客，终于松了一口气。“差点以为这套房子没救了！”图上不仅明确标注了“崇贤站”，其他几个途径崇贤的地铁站点，也都沿着崇杭街一字排开。如果15号线能顺利落地，将惠及崇贤所有的商品房小区。双喜临门啊！前不久，崇贤花海地块也有了好消息：坐地单位声称正在与龙湖、台湾新光等开发商接洽。
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
01
崇贤地铁终于有眉目了？
上周，临平区发布了“十四五”交通规划，其中提到了地铁四期布局，包括9号线北延、3号线东延、15号线、18号线4条线路。
图上不仅明确标注了“崇贤站”，其他几个途径崇贤的地铁站点，也都沿着崇杭街一字排开。
如果15号线能顺利落地，将惠及崇贤所有的商品房小区。
双喜临门啊！前不久，崇贤花海地块也有了好消息：坐地单位声称正在与龙湖、台湾新光等开发商接洽。
身边有一位去年一头扎进崇贤的投资客，终于松了一口气。“差点以为这套房子没救了！”
但我劝他，别高兴得太早了。
02
过去一年，崇贤可谓一波三折。先是传闻中的14号线被砍，再是崇贤花海地块“商改住”风波。
偏偏又遇上大行情低迷，崇贤去年好不容易涨起来的那点钱，今年基本都跌回去了，一二手倒挂几乎已经没有。
就拿过去半年成交最为活跃的祥生群贤府为例。
去年8月、9月，可以说是群贤府二手房的高光时刻。
一套中间楼层的85㎡，275万网签，单价3万2。当时，好几套90㎡以下小户型的网签价突破3万1，还有不少房源能摸到3万大关。
到了今年，同样85㎡中间楼层，最近的网签价245万，直接少赚30万。别小看这30万，在崇贤真的已经不算少了。
去年年底，我们探访崇贤时，小户型次新房挂牌单价基本在2万7-2万9左右。
而目前，群贤府最便宜的几套房源，报价都是230万，有83㎡，也有89㎡，楼层也不算太差。
中介小哥告诉我：只要诚心买，还能再压一压价。
以1万9买进来算，89㎡总价大约170万。按照平均持有成本一年8%计算，从当初摇号到现在4年多，实际成本已经超过220万。
也得亏了当初够便宜，还能略微有点赚头。估计也就是4年小赚个10来万。
但如果是去年2万3买进的新房，89㎡总价已超过200万。按照从摇号到卖出，最快估计也要3年，实际成本已经接近250万。
要是再遇上限售，起码持有6年以上，200万买进的房子，将来要能卖到300万才能不亏本。
但这个总价，在崇贤二手房市场里，很没有竞争力。现在崇贤90㎡以内的小户型，网签总价很难上250万。
过去半年，整个崇贤网签总价超过250万的房源只有76套，占比只有1/4，要么是低密，要么是大户型。
别忘了，崇贤毕竟是一个刚需板块。这些等着交付的次新房，除了房子稍微新一点之外，并没有其他明显的产品优势，有些户型甚至还不如前两年交付的小区。
如果市场热度没有颠覆性的逆转，崇贤马上要交付的很多次新房，顶多也就是达到一个不亏钱的状态。
更不用说板块高层限价调整到23600元/㎡以后，如果再加上得房率差异因素，崇贤现在压根就没有倒挂。
03
二手房行情不景气，还有大量次新房等着交付。
一个板块热度迅速升温，必然夹杂了大量投资需求。崇贤近3年的新房有两波热度小高峰。
一波是2019年下半年，两大现房项目，上河宸章和东澜府先后入市。前者可是万人摇，后者登记也超过6千组。
另一波是2021年上半年，星合映、澜仕里和宸瀚里3个楼盘一共8次触发限售，锁住931套房源。
也正是这两波行情，有不少投资客杀进了崇贤。
崇贤投资客的要出货的量大概有多少？可以估算一下。
上河宸章为例，二手房成交106套，挂牌50套，当初新房销售共636套，交付一年半多，换手率高达24.5%。东澜府，二手房成交65套，挂牌45套，新房销售1368套，交付一年，换手率8%。
今年下半年，光合映、澜仕里、海逸翠廷将会先后交付，总套数2678套。再加上明年要交付的杭语清澄、星合映、宸瀚里、璞悦江南府，总套数3697套。
6375套次新房等着交付，买进崇贤的投资客能不慌吗？
扣掉限售的931套，按照15%的折中换手率计算，未来一年半要换手的次新房也要超过800套。
去年行情这么好，崇贤一年也不过只成交了914套二手房，日均消化2.5套。最近半年，崇贤的日均成交量只有1.6套。
目前崇贤二手房活跃挂牌一共1410套，再加上马上交付要出货的房源，去化周期要将近4年。
这期间，崇贤还会不断有新房上市，抢走二手房东的客户。
04
如果时间点是去年上半年，崇贤的二手房东们想要借地铁和商业涨一波房价，并非不可能。
搞不好也真有一大批刚需抢着买单。
我还记得，去年1月份，有崇贤二手房东借着地铁四期的名目，堂而皇之搞价格联盟，鼓动邻居们提高挂牌价。当时，崇贤不少二手房东真的都把挂牌价涨了上去。
可惜眼下行情不给力，恐怕天大的利好也难以快速拉动崇贤的二手房价。
幻想和冲动，是投资最大的敌人。
如今，地铁来是来了，综合体也有了盼头，对崇贤的宜居度有明显提升也是肯定的，对周边居民来说是好消息。
利好确实是利好，但投资客们想要复刻一波去年的坐地起价，是不可能的了。即使杭州再出新政全面救市，短期内崇贤二手房价也很难回到去年的价格了。
对手握崇贤房源的投资客来说，趁着这波机会，抓紧出货才是更明智的选择。
或许，只要不亏，就已经很好了。
