数据分析报酬怎么算？从财务角度解读测算数据的取数和勾稽

数据分析报酬怎么算？从财务角度解读测算数据的取数和勾稽财务部分会重点从投发部获得的数据主要是地块的基本情况，比如占地面积、建筑面积、物业类型、可售面积、土地的起始挂牌价格等。投发部可以说只要把这两个表做平了，基本上投资测算部分的财务部就齐活了。而投资测算往往是多部门分工协作完成的结果，要完成财务部分的测算，所有的原始数据都取自其他部门，主要包括投发部、运营部、营销部、成本部和财务部。咱们接下来一一展开细说。

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我们都知道投资测算表最重要的两个指标——一个是利润率，一个是IRR。

投资发展部拿项目，对这两个指标也是有要求的，比如利润率必须大于10%，IRR必须在15%以上。

这两个指标，利润率来自利润表（有些公司也称为成本表），IRR来自现金流量表。

可以说只要把这两个表做平了，基本上投资测算部分的财务部就齐活了。

而投资测算往往是多部门分工协作完成的结果，要完成财务部分的测算，所有的原始数据都取自其他部门，主要包括投发部、运营部、营销部、成本部和财务部。

咱们接下来一一展开细说。

投发部

财务部分会重点从投发部获得的数据主要是地块的基本情况，比如占地面积、建筑面积、物业类型、可售面积、土地的起始挂牌价格等。

1.占地面积

如果企业做开发贷，并且开发时间跨度大，需要分期贷款的话，一般用占地面积做分摊。

2.建筑面积

用于做成本做分摊。

一般来说车位不分摊地价成本，商业部分分摊多少按照公司的规定，比如有些公司规定商业部分只分摊1/3的地价成本，其他的地价成本全部归到住宅。

如果公司有特殊规定，那就按照公司的规定处理。

3.物业类型

对同一期中存在多种产品类型的，需按照产品类型单独填报。财务需要关注的是，这些产品是属于住宅，还是属于非住宅，如果属于住宅，那么是属于普通住宅还是非普通住宅，这些都会影响到最终的土增税。

4.可售面积

一般财务在做土增税测算的时候，会用这个将土地成本重新分摊。

5.土地起始挂牌价格

这会影响到成本表的地价及契税等。另外，配套费这个需要问下投发部门是按照多少计算，因为不同的地方约定不尽相同。

运营部

运营部主要负责开发节奏表，也就是项目的主要节点排布。财务人员主要会关注：首开时间、施工证时间、竣备时间和交付时间。

1、首开时间，决定了项目的主要税费的缴纳时间起点。

2、施工证时间，决定了项目开发贷的放款时间。

3、竣备时间，决定了项目开发贷的最后还款时间。

4、交付时间，决定了财务上收入成本的结转时间，也是增值税从预缴的模式转变为另一种计算公式的变化时点。

营销部 成本部

营销部会出两张表，一张销售计划表，一张销售回款表。

成本部则一般会提供建安成本、公用配套成本及分摊和工程款支付节奏表。

财务部

那么，数据搬运工财务部在投资测算中负责什么呢？

一张成本表（财务部分）、一张增值税表、一张土地增值税表、一张融资方案计划、一张现金流量表、一张敏感性分析表。

表有很多，各个表之间又有勾稽。

做表的顺序可以是：①成本表（地价部分）；②增值税表；③土增税表；④融资计划；⑤现金流量表；⑥敏感性分析表。

这只是一个大致的顺序，有的时候也需要跳着做。

1.增值税表

销项税=（销售收入-土地价）/（1 11%）*11%，其中特别关注要关注的是，2018年5月1日以后按10%计算。

进项税：成本给的表会直接带出来。

这里进项税我们需要去验证一下，“进项税/（地价 建安成本）”等于多少，一般来说除出来经验值大概6%、7%左右，如果除出来的结果特别高，那估计是哪里填错了。

增值税=销项-进项；附加税=增值税*12%。

2.土地增值税表

先按每个物业类型区分，再合计按土增税清算单位区分：普通住宅/非普通住宅/其他。

清算期数按照工程规划许可证领取时间确认。

清算时销售收入=含税收入/（1 11%） 土地成本*11%/(1 11%)，其中特别说明一下，5月1日以后，11%将会变成10%。

在成本表中车位的土增税是不分摊成本的，但是在土增税表中，车位是需要分摊成本的。

一般可以按照可售车位的个数*13.5平方米/个进行估算。

值得特别提醒的是，有些公司会规定，土增税口径上会按照清算口径与预征口径孰高填报。如果公司有这个规定，那么就按照规定执行。这主要是考虑到，在税源充足的年份，税局退土增税会比较好退，如果税源不充足，那么土增税退税可能不会那么顺利。

3.融资方案计划

很多人关注其中的开发贷和股东借款。

开发贷，全称房地产开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。

房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。

开发贷在四证齐全后放款，这四个证里施工证是最晚拿到的，也就是说开发贷在施工证拿到后放款。如果开发期限跨度大的，可以分期放款。

还款时间上，一般销售到60%-70%左右开始还款，竣工前必须全部还清。

融资额度来说，一般是项目总投的50%，这里的项目总投=地价 工程款。利率则视市场行情而定，以前6%多，现在差不多要7%或者更高。

股东投入一般有资本金投入和股东借款投入，如果企业的资本金加上融资不足以支撑项目的现金流，那么不足的部分就视为股东借款。

开发贷和股东借款的归还，除了硬性的规定外，一般谁的利率大，先归还谁的。不过股东借款的利息一般都高于开发贷的利息，会先归还股东借款。

另外你也要考虑到公司的特殊规定，比如有些项目要求股东借款必须1年内还清，那么在排融资计划的时候，这些细节都需要考虑进去。

总之，投资测算在处理各类数据和表格的过程中，需要极大的耐心和细心。

其过程也势必比本文晦涩的文字来的更加枯燥和令人眼花缭乱，往往是地产投资新人最头疼的部分。

唯一的解决办法就是在实操中反复锻炼，熟悉各个表格子项的含义，最终熟能生巧，不再迷失于一个个套表之间。

今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。