西溪公馆属于未来科技城吗？但未来科技城的二手房却卖不动了
西溪公馆属于未来科技城吗？但未来科技城的二手房却卖不动了项目北面去年交付的华夏四季，精装修高层最近30天的平均成交价约4万9，最高成交价5万6。来看看西溪公馆周边的二手房价情况（数据来源好找房）：“直接卖了？准备卖多少钱？”“先放着吧，现在挂出去也是虚高。反正不到六万不会卖的。”去年6月，西溪公馆南区领证销售，均价约2万8上下，因此投资客比例超高，且当时杭州还没有限售政策。如今在西溪公馆的业主群里，“卖6万 ”，似乎也成了部分业主的价格预期。
01
曾经“六万人摇”的西溪公馆，南区开始交付了。首套二手房将以多少价格成交，成为上个周末楼市争论的新焦点。
上周五，交房的当下我的朋友小天就在朋友圈里，晒出了第一批“买家秀”。而我也第一时间赶去了解“天选之子”们的心态：
“自己住吗？”“不住。”
“直接卖了？准备卖多少钱？”“先放着吧，现在挂出去也是虚高。反正不到六万不会卖的。”
去年6月，西溪公馆南区领证销售，均价约2万8上下，因此投资客比例超高，且当时杭州还没有限售政策。
如今在西溪公馆的业主群里，“卖6万 ”，似乎也成了部分业主的价格预期。
来看看西溪公馆周边的二手房价情况（数据来源好找房）：
项目北面去年交付的华夏四季，精装修高层最近30天的平均成交价约4万9，最高成交价5万6。
旁边的大华西溪风情，近30天的平均成交价约49000元/㎡，这其中还被排屋拉高了价格。
还有南面去年交付的耦园，毛坯洋房最近30天的平均成交价约3万8，最高成交价发生在上周六，约49233元/㎡。
哪个盘更具参考性呢？
由于刚刚交付，在好找房网站上，西溪公馆还没有房源上架。但有传闻：已有人以远远低于6万的价格抛了！
一边是投资客占大头的西溪公馆，有大量的房源坐等出货；另一边，未来科技城的二手房市场，却传出“进入冰封期”的消息。
02近期未来科技城的二手市场有多差？
根据兔博士数据显示，截止到2月底，近6个月未来科技城的成交量一路下探。
其中2月仅成交了32套二手房，仅是去年11月97套的三成。比起去年巅峰的7月297套成交量，更是零头都不到。
2月的低成交，与月初轰轰烈烈的“红盘潮”以及“传统淡季”春节假期不无关系。
但成交量走低，价格却依然居高不下。
2月未来科技城二手房成交均价46651元/㎡。这个价格，在近半年内位列第二，仅次于1月的48777元/㎡。
▲ 数据来源：兔博士
3月成交数据还没出炉，但在好找房网站上，从本月未来科技城的热门楼盘的销售情况也可窥探一二：
截至今天，本月成交情况最好的是阳光城未来悦，19套；随后的2到4名分别是EFC、中南樾府、东南印未来。
加上其它楼盘零星的几套成交，未来科技城预计3月成交二手房超百套，好于前两个月。但比起去年三季度的行情，依然是“小巫见大巫”。
▲ 东原印未来
03未科三兄弟仅有的底商配套，在阳光城未来悦。几百米的商街上，聚集了三四家中介门店。
上周某个工作日的下午，几位中介小哥在门口抽着烟聊着天，每家店里都没有客人。在我采访逗留的大半个小时里，也没有人来借钥匙看房。
“冷吗？还行吧！昨天未来悦刚刚成交了一套，沿河的90方，6万4呢。”
“这个月三个小区加起来卖了30几套，也不算差吧？”
尽管门庭冷清，但中介小哥依然信心满满。他表示：这一带以后会是未来科技城的中心，加上学区的预期，很多客户还是看好的。
“就算不是学军托管，这里也会是未来科技城甚至整个余杭区最好的学区。”
未科三兄弟位置相邻，差不多时间交付，能享受到的配套和资源也大同小异。但交付五六个月后，二手市场成交表现却分出了胜负。
为何未来悦的挂牌价最高，二手房成交却遥遥领先？
为何中南樾府的挂牌价远低于它的两个兄弟？
为何印未来的成交量最少，但成交价反倒是最高的？
04一边是未科三兄弟大内斗，另一边华夏四季周边的中介小哥却觉得，日子确实没有之前好过了：
“年前市场好，那会儿华夏四季的大部分投资客都抛了。现在剩下的，要么楼层不好，要么房东不诚心卖。”
“最近来看房的人也少了。有些房东，我们多带几组客户去，就想涨一涨。”
本月，华夏四季成交二手房7套。去年最火爆时，华夏四季一个月能卖出三四十套次新房。
经过去年的一波热潮，剩下的房源房东心理预期普遍偏高。热门楼盘挂牌价基本6万 ，其中还不乏超7万的。
像是华夏四季，在最近一两周就有多位房东涨了挂牌价，涨幅从2万到360万不等。
▲ 截至3月28日（数据来源：好找房）
另一方面，这些热门的二手房基本上都是近一两年内交付次新房。根据目前的新政，购房者需要交上一笔不菲的增值税。
因此，在购房者心中，目前未来科技城二手房价已经到了天花板。
同样的价格，有人更愿意去摇新房。另一部分被高价劝退的购房者，转而选择其它板块。
例如，相邻的闲林。在好找房上闲林几乎每周都占据“热门板块”的前三。像是桃源小镇、闲林山水、翡翠城等楼盘……在最近一两个月中，这些名字轮流登上过“周成交套数前五”的榜单。
05“不卖了，帮我租出去吧！”
我的朋友小Y，阳光城未来悦业主。在春节后决定把她的房子租出去。
此前她挂出了6万2的价格，来看的人一度门庭若市，让她一度怀疑自己是不是挂太便宜了。但近期她明显发现，看房客户明显少了。
而真正促使她决定不卖的，还是因为当前新房行情带来的迷茫。
“卖了钱拿去干吗？现在摇号这么难，还要限售！”
▲ 阳光城未来悦
全球通胀预期升温，即便把手上的房子卖了，钱还是会流入楼市的。但杭州也正遭遇“史上最难”的买房时期，不仅红盘难上车，连粉盘都动不动限售5年。
小Y或许也代表了一部分房东的心态：
钱落了袋反而不更安，与其踏空，不如“持房观望”。
中介透露，还是有部分房东想要套现去摇新房，但机会并不多。大部分房东正在“惜售”。
有的挂一个高价“守株待兔”，有的则像小Y一样当起了“包租公”、“包租婆”。
还是以未来悦为例，尽管是三兄弟中成交最好的。有20多套房源在放租，而租客寥寥无几。
06未来科技城二手房买卖双方的博弈在加剧。但板块内的各种利好，源源不断。
3月中旬，位于未来科技城的EFC金融城官方宣布，快手租赁EFC澳洲中心整栋写字楼。这是继阿里云、贝壳、万豪、字节跳动等知名科技企业之后，又一个入驻未来科技城的行业头部企业。
在网传2021年未来科技城土地出让计划图中，其中有一块余杭组团77号地块，它的意向单位是字节跳动。
还有已经入驻的VIVO全球人工智能总部、OPPO全球移动终端研发总部等等。一个个响当当的名字，带领着未来科技城蓬勃向前。
与此同时，板块配套也在不断升级。浙一落户开业；学校基本建成、待招生；地铁5号线也已开通、未来将形成网络。
此外，在上周六凌晨发布的杭州今年第一波宅地出让预告中，占地285.58亩的绿汀路综合体地块已纳入出让计划。这个杭州为数不多“三站换乘”的TOD项目，究竟会花落谁家，答案即将揭晓。
07新房市场，今年未来科技城有四盘在售、两盘待售。
但根据现在杭州的限购政策，未来科技城大部分新房只有“无房人才”和“无房家庭”才能摇。有房家庭能买的，只有绿城交投晓月澄庐，规划为195㎡以上的叠墅产品，限价52150元/㎡。
这真是一个对于有房家庭极度不友好的板块！
