北京写字楼如何应对空置率高：一季度北京甲级写字楼空置率微降

北京写字楼如何应对空置率高：一季度北京甲级写字楼空置率微降互联网科技行业租赁写字楼占比降至22%在租金方面，据高力国际分析，一季度CBD近40栋甲级写字楼中，有近一半的楼宇出现不同程度的租金上涨，仅有3栋楼宇出现小幅下调，平均租金环比上涨1.5%至361元每月每平方米。CBD已经连续两个季度租金涨幅超过1%，上一次出现连续两个季度上涨还要追溯到2017年。截至去年底，北京写字楼（含超甲、甲级、乙级）市场存量突破2000万平方米，开始进入去化周期。高力国际华北区副董事总经理陈难表示，随着去化周期开始，至少将持续3-4年，需求侧强度将决定未来市场走势。从目前来看，据高力国际统计，一季度CBD和丽泽市场表现活跃，净吸纳量分别达到4.8万和4.7万平方米。随着地铁14号线的全线贯通，丽泽市场整体竞争力进一步提升。由于极具竞争力的租金性价比，丽泽在今年仍将成为最炙手可热的市场之一。而CBD得益于区域内头部金融集团及关联企业在中服地块的强力扩张，空置率已经降

3月31日，新京报从高力国际华北第一季度发布会上获悉，一季度北京甲级写字楼的市场净吸纳量约为10.2万平方米，基本已回归到2019年的水平。在市场整体小幅去化的影响下，空置率环比微降0.1个百分点至14.9%。而租金环比微涨0.4%至342元每月每平方米，继去年三季度后再次实现环比正增长，租金企稳回升的趋势正在加强。

值得关注的是，在一季度全部商办市场的租赁成交中，互联网科技企业的占比大幅下降到约22%。而以往季度成交互联网科技占比超过50%，位居第一。相比之下，今年一季度位居首位的金融行业占比达到37%。

北京甲级写字楼市场进入去化周期

据高力国际统计，一季度北京甲级写字楼仅有一个位于燕莎的新项目入市，带来6.5万平方米的新增供应量。而2018年到2021年，北京甲级写字楼市场年均新增供应量接近80万平方米，今年的供应量将大幅减少；市场供需比在2020年触及高点后已经大幅回落，未来也将维持在较低水平。

截至去年底，北京写字楼（含超甲、甲级、乙级）市场存量突破2000万平方米，开始进入去化周期。高力国际华北区副董事总经理陈难表示，随着去化周期开始，至少将持续3-4年，需求侧强度将决定未来市场走势。

从目前来看，据高力国际统计，一季度CBD和丽泽市场表现活跃，净吸纳量分别达到4.8万和4.7万平方米。随着地铁14号线的全线贯通，丽泽市场整体竞争力进一步提升。由于极具竞争力的租金性价比，丽泽在今年仍将成为最炙手可热的市场之一。

而CBD得益于区域内头部金融集团及关联企业在中服地块的强力扩张，空置率已经降至9.8%，整体正在从租户市场转向业主市场。其中，中服地块的新项目从2019年开始大规模入市，历经3年，目前项目的平均空置率已低于20%。

在租金方面，据高力国际分析，一季度CBD近40栋甲级写字楼中，有近一半的楼宇出现不同程度的租金上涨，仅有3栋楼宇出现小幅下调，平均租金环比上涨1.5%至361元每月每平方米。CBD已经连续两个季度租金涨幅超过1%，上一次出现连续两个季度上涨还要追溯到2017年。

互联网科技行业租赁写字楼占比降至22%

一季度，北京办公楼市场最大的变化来自于产业园市场。产业园市场长期受益于互联网企业的扩张，一旦互联网科技企业出现行业调整，将大幅影响产业园市场的需求增速。

而从一季度全部商办市场的租赁成交来看，互联网科技行业扩张速度明显大幅放缓。据高力国际统计，金融行业的占比达到37%；而互联网科技行业的占比大幅下降至22%左右，相比以往季度超过50%的成交占比，跌幅不小。

回顾2021年全年5000平方米以上成交的行业中，互联网科技类企业占比为52%，其中大宗租赁（包含新租和扩租）成交面积接近140万平方米。以字节、快手、腾讯为代表的互联网科技企业是2021年北京写字楼市场的重要力量。

对于目前互联网科技写字楼需求的变化，高力国际华北区董事总经理严区海认为，目前互联网科技行业的政策环境已经发生了根本性变化，2021年不仅是互联网监管全面深化之年，也意味着互联网行业开始告别野蛮生长，进入精耕细作的技术创新发展的新阶段。由于以互联网科技行业为代表的办公楼需求正在经历变化，这将很大程度上影响2022年整体办公楼市场的需求水平。

高力国际华北区研究部董事陆明也认为，在政府反垄断、反不正当竞争和防止资本无序扩张的合规性监管下，互联网行业未来发展将更加平稳健康。在头部整合后，第二和第三梯队的互联网软件与服务企业，以芯片、集成电路为代表的互联网硬件与设备企业有望崛起。

“随着2022年初国务院正式印发“十四五”数字经济发展规划，行业发展不平衡、不充分、不规范的问题未来有望逐步得到解决，以互联网科技为代表的数字经济企业仍将是未来5年办公楼市场最主要的需求来源。”严区海如此表示。

在高力国际看来，未来互联网科技行业可能出现办公楼大规模面积调整。因为互联网企业的内部调整速度加快，业务、人员和组织架构等调整将带来办公租赁面积的变化。另外，去年头部互联网科技企业租赁办公楼近百万平方米面积后，正处于从分散办公向集中办公的整合过渡期。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁