工银金租资产规模：从科技运营赋能到资产管理

工银金租资产规模：从科技运营赋能到资产管理另一块是资产管理，我们接触的运营商和二房东很多，接触的资产标的比较多。这些资产，我们帮它们拼盘打包ABS或者产业基金退出。后端有资产管理系统，做资产管理和资产筛选，帮助金融机构筛选好合格资产，或者自己拿下资产再做资产退出。科技赋能运营有两方面。一是提供软硬件，还有人工智能和大数据，这是系统部分。后端我们还提供了一个协同运营的增值服务分销平台，提升运营商的非租金性收益。单体运营商在体量不大的情况下，很难规模化地去跟一些供应商谈合作。进入租房场景并掌握数据之后，盈家生活的业务逐渐深入，现已升级为租赁资产科技运营服务商。从资产管理的角度，精细化运营是提升租赁资产回报的核心，数据在其中将扮演重要角色。基于软硬件系统、租后服务体系和大数据等技术能力，盈家生活已服务数百家公寓，并在租赁资产管理上构建了从资产增值到资产证券化的全链路服务。爱分析：目前盈家生活的核心业务模式是怎样的？邢弢：简单来说，我们主

调研 | 黄勇 赵敏

撰写 | 黄勇

伴随着长租公寓市场的蓬勃发展，品牌公寓和中小“二房东”群体快速增长，服务这一客群的公寓服务商也迎来了发展机遇。

2014年成立的盈家生活，定位于租赁不动产智能化运营服务商，是较早切入长租公寓运营服务领域的玩家。成立之初，盈家生活主要提供房源管理软件和租金分期服务，解决公寓运营商租金快速回流问题。

进入租房场景并掌握数据之后，盈家生活的业务逐渐深入，现已升级为租赁资产科技运营服务商。从资产管理的角度，精细化运营是提升租赁资产回报的核心，数据在其中将扮演重要角色。基于软硬件系统、租后服务体系和大数据等技术能力，盈家生活已服务数百家公寓，并在租赁资产管理上构建了从资产增值到资产证券化的全链路服务。

爱分析：目前盈家生活的核心业务模式是怎样的？

邢弢：简单来说，我们主要是在住房租赁行业，做科技运营的赋能和资产管理两块。

科技赋能运营有两方面。一是提供软硬件，还有人工智能和大数据，这是系统部分。后端我们还提供了一个协同运营的增值服务分销平台，提升运营商的非租金性收益。单体运营商在体量不大的情况下，很难规模化地去跟一些供应商谈合作。

另一块是资产管理，我们接触的运营商和二房东很多，接触的资产标的比较多。这些资产，我们帮它们拼盘打包ABS或者产业基金退出。后端有资产管理系统，做资产管理和资产筛选，帮助金融机构筛选好合格资产，或者自己拿下资产再做资产退出。

爱分析：如何理解科技运营赋能和资产管理之间的关系？

邢弢：租房其实包含了三个大板块，租前、租中和租后。现在主流市场到今天为止还在讲租前，讲装修改造和获客。因为没有几万套十几万套房子的运营经验，没有深入运营下去，是谈不上对租中和租后有很深刻理解的。但其实真的要把租赁回报做得好，其实是要把租前租中租后都做好才行。

这里边就出现一个问题，如果要提高效率，不靠硬件、大数据和信息化，就没有办法无人化或者自助化，就只能上人，人的成本是最高的，而且是规模不经济的。一个房管能管30套房，十个房管只能管270套房，有一个人要去管那九个人。规模越大，套均的服务费比例是上涨的，最终规模增长和成本增长出现剪刀差的时候就不行了。

我们通过彻底解析租前、租中、租后的每一个细节动作，把这些动作硬件化、系统化、自助化，用人工智能、大数据、硬件的方式把人工成本降下来，把房管解放出来，让房管做一些增值服务，学车、干洗、医美等等，提升租客满意度，同时提升非租金收益。

经营好了，年化回报做上去了，变成了一个合格资产，后面的资产证券化也就顺理成章。这是盈家生活的一整套业务逻辑。

爱分析：面对的客群有哪些？

邢弢：我们的客户有三类。一是二房东和标准运营商，属于小标的小资产，还有一类是国企开发商，另外就是政府机构。

我们的作业方式其实是打包型的，一边帮它们用科技做运营赋能，一边从中挑选出好的资产，做资产证券化。通过运营调优，有足够的收入回报，才能达到资产证券化的目的。没有达到资产证券化要求之前，只做运营赋能。

我们现在系统里参与运营的是27万套房子，数万套做了资产证券化。

爱分析：不同阶段具体做法有什么不同？

邢弢：我们内部分为A、B、C三类客户。C类是最大的范围，我们通过服务和软件等获取它一部分数据。在我们内部资产证券化的视角看，就叫资产前期的辅导和调优。这个时候它可能不用我的硬件，用我的软件、租后服务和培训。我们再看这么多资产有进有出，每个月租金是怎么样的，非租金性收益是怎么样的，判断它的经营情况。

中间的圆是B类，进一步调优。因为只用软件和租后服务的话，我们对它的信息获取的频率是按天或者周计的。我们在硅谷有一个硬件研发公司，自己做了M9房屋管理中控芯片，它作为中控台连接了智能门锁、电表、路由和其他智能设备。一套智能设备装进房间以后，租客实名绑定，包括后端的系统开始使用，这个时候我我们的信息获取频率就是45秒一次，及时性就上去了，资产穿透力就更好，然后我们再去帮助它调优更高的东西。

再里面更小的一个圈是我们的A类资产，从B类里面筛选过后，我们用两种方式帮它做资金业务，一种是产业基金，一种是ABS。但我们基本上以产业基金为主，因为目前中国传统的金融业务里，ABS还是看强背书强担保的。

爱分析：硬件设备里面，中控芯片发挥的核心作用是什么？

邢弢：我们主要研发的是M9的中控芯片，它的学名是“住房租赁管理及风险控制芯片”。这是一个中控件，它负责衔接房屋里所有的智能硬件，根据我们统一的管理服务逻辑来动作。不然单一个智能门锁装进去没用，被拆了也不知道。M9具备了信息即时采集、深度学习和集成化管理的功能，是全球第一款基于人工智能的专业租房管理芯片，我认为未来公寓都需要一颗“科技芯”。

爱分析：这套硬件设备系统现在落地的情况怎么样？

邢弢：这套系统叫PAMS（不动产资产管理系统），和SaaS不一样。SaaS主要是二房东经营管理用，PAMS上面就可以看到更多的跟租客有关系的实时数据，更偏管理和风控。一旦资产证券化了，我们得为后面的资金方负责，就要采用硬件，保证租客行为的正常，前期准入的正常，房屋运营的正常。

这套系统也很受政府部门欢迎，政府的租赁平台是带管理性质的。各地政府租赁平台的管控，特别是一些全国标志性项目的合作，我们已经做起来了，可能未来三年有七八十万套的运营设备和软装改造的项目采购。

爱分析：单套硬件设备系统的成本大概是多少？

邢弢：最低标配是四件套，700到4500都有。

爱分析：在盈家生活的解决方案里，区块链的应用场景和解决的需求是什么？

邢弢：上区块链有两个作用，第一个是资产认定和资产穿透，第二个看重的也是区块链的不可篡改性。每一套房子，理论上资产证券化后都有我们的芯片和中控台，芯片里面就存储了房屋信息、房东信息、租客信息、租约信息、支付信息和客户行为数据。我们通过智能合约系统把它区块链化，那么这些东西不可篡改，对房东、资金方和政府主管部门都有用。

爱分析：针对租客的租后服务主要有哪些？

邢弢：租客可以在APP上下单，保洁、搬家、保险、驾校、整容、基因检测等等，主要是服务类的。商品类其实不多，因为现在租客还没有养成这个习惯。

上面没有那种大平台提供的服务，肯定不指望租客通过我再去饿了么、滴滴，。但是有一些非垄断性或者非区域性的高净值服务，比方说驾校、整容、基因检测，包括上干洗、二手奢侈品、健身房等，这些是我们接入的。

这些东西适合房管贴身给租客介绍。我们还有一个房管端，房管用房管端做分销，拿单子到我们这结佣金。有自主单，但更多是让房管有更高收益的一些业务。我们现在在这上面赚的不多，或者说基本打平，主要还在培养租客消费习惯和分销结构。

爱分析：目前的营收情况如何？

邢弢：今年因为投了4000多万做硬件研发，所以基本打平。硬件研发是一次性投入，明年我们估计硬件销售额应该在1个亿左右，但毛利高，差不多在3000到4000万。

爱分析：未来两三年整体的发展战略是怎样的？

邢弢：我们业务模式很标准，就是扩大规模，继续做更多的房屋管理，明年可能要扩大五倍左右。就算扩大了五倍，市场天花板还是超大的。我们通过PAMS建立标准，搭建资产方和资金端的桥梁，打造国内最大的长租资产池。

我们完成了芯片的研发，改成中控的状态，这个才是真正按照我们的逻辑来作业的东西，现在硬件研发迭代至少到了第二版，而且能够做大容载大负荷了。所以2018年我们肯定是拼了命的往前复制，做更多的资管，做更多的科技运营赋能。